作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
目前,全国各地的法院陆续和淘宝网合作,开通了网上司法拍卖。淘宝司法拍卖平台“免中介、零佣金”,房子、车子以及各种因涉案被查封并进入强制执行的财物,全部公开拍卖。
宁波法院不少房产拍卖通过淘宝网进行,这些房源起拍价低,销售价也普遍低于市场评估价。记者了解到,2012年11月北仑法院率先尝试淘宝司法拍卖房产,成为宁波头家做此尝试的法院。目前,宁波涉及网上司法拍卖的资产处置法院有宁波市中级人民法院、北仑区人民法院和鄞州区人民法院等三家法院。目前已经网上拍卖、变卖12568次拍品,这些拍品包括了房产、机动车、资产、土地、无形资产等标的物。
司法拍卖的房子价格低
有的销售价只有市场价的五六折
司法拍卖房产,*吸引人的,当然是远低于市场价的价格。
据法院的工作人员介绍,一套房子*多拍卖3次。一般情况下,第1次拍卖价根据鉴定机构确定的评估价来定价;第2次拍卖价在第1次拍卖价的基础上下降10%-20%;第三次拍卖价在第2次拍卖价的基础上下降10%-20%,但这三次定价都不能低于这套房子的保留价。三次拍卖不成功,再进行一次变卖,直接以保留价进行网拍,若不成功,暂不处置。标的物为不动产的公告期必须满15天,所以房子一般会在开拍15天前上网。也就是说,竞买人有15天的时间去了解该房子,准备保证金。拍卖前,竞买人的支付宝账户要存入足额的保证金。拍卖时*少有两人报名才能竞价,变卖一人即可。
房产网拍中,起拍价低于市场评估价的情况很常见。如2016年1月5日拍卖的东海花园一套面积为219平方米的住宅,市场价在308万元左右,而该房产经过一拍、二拍无人竞拍后,三拍起拍价只要169万元,只有市场价的54折。
同样一套龙湾银都178平方米的房产,市场价在250万元左右,而司法拍卖三拍起拍价才148万元,*终7轮竞价后以160万元销售,这个销售价只有市场价的64折。
提醒
司法拍卖的房子缺点也不少
大多需要一次性付款
低于市场评估价的司法拍卖房源,确实吸引了一部分市民的注意。海曙区的李先生*近打算在淘宝网上参加司法拍卖,不过他看了规则以后打了退堂鼓。“我看中的这套房子250多万元,需要一次性付清全款,吃不消。”李先生说。
记者查询淘宝司法拍卖的房源,大都需要一次性付款。一次性付款,成为购买这些低于市场价的司法拍卖房屋的一道门槛。
记者注意到,在法院处置的淘宝拍卖房产上,有的房源后面有贷款支持的电话。记者随后通过电话联系了对方,有些机构可以帮竞拍人短期贷款,但是短期贷款利息非常高,比银行贷款高50%以上,而且还款期限也只有几个月或者一年。
所有税费均要买家承担
司法拍卖的房子、车子都比市场价便宜很多,但是还有一笔费用往往被竞拍者忽视。根据淘宝司法拍卖的规则,拍卖房子的所有费用均由竞拍人承担,这里面包括了房屋款、税费及拖欠的水费、电费、物业费、滞纳金等一切费用等。
众所周知,在我们普通的房产买卖中,契税是由买方交的,营业税和个人所得税是卖方交的。法院的司法拍卖,因为原来的房东不可能到现场,所以,所有的费用均由竞拍人来承担。不少拍卖房是开发商产证没有办出的,在此涉及二次过户的问题,即契税交2次。
“差不多20%税费,真是贵死了。”余姚网友“会跑又会跳”向记者表示。他曾经拍了套某企业破产被法院强制拍卖的二手房子,方便儿子读书,本来也以为跟普通的买卖过户费是差不多的。结果,去房管所过户时,傻了眼,一套50万的房子,杂七杂八的费用加上过户费竟然高达20%。他当时拍的价格也只比市场价便宜15%,把税费加上去后,竟然比市场价还贵。“退又退不掉,家里
父母又每天埋怨,这日子过的真揪心。司法拍卖,一定要三思而行。”该网友表示。
买房人看房不方便
一般市民购买二手房都是可以仔仔细细多次看房,而司法拍卖的房子看房没有正规二手房方便。
市民周先生*近看中了周一司法拍卖的一套房子,周五下午电话打过去,工作人员表示周六、周日他们都是休息的,没时间带去看房,建议周先生自己在网上看看图片和视频。记者了解到,如果竞买人浏览网页,没有实地看样、调查,很可能会碰到存在瑕疵的房产。竞买人一旦作出竞买决定,即表明已完全了解,并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。法院对房子的瑕疵不担责。
容易惹上其他债权纠纷
一位慈溪市民在网上反映,他朋友前些时候也拍过司法拍卖的房子,前房东隔三岔五来砸玻璃窗,这种房子买了,住进去也头痛死了。
有的房东把房子一房多卖或者多次抵押,虽然竞买人拍到了,但是其他的受害者会和竞买人来抢房子,虽然竞买人拿着强制执行的文书,但是还是有被恐吓、骚扰的风险和可能性。
“有的房子还可能存在其他债权人,有些司法拍卖的房子要谨慎。”宁波一位律师向记者表示,从债权上看,法拍房的房主往往涉及债务问题,房屋可能被多次抵押。由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知的,购买了这样的房屋,入住后可能会遭其他“债主”的追讨。该律师还表示,虽然只是个案,但确实是有,有一些不明真相的债主会上门泼油漆,还有拍卖的房子仍然有住户居住,尤其是有户口关系的话,户口不迁出等麻烦的事情比较多。