买房须知

“经济适用房回购是政府的权力”，10月17日下午，*用这一回答稳稳接住记者抛过来的“如何看待经适房回购”话题炮弹。坐在一旁的潘石屹戏谑道：“任总终于和政府站在一边”。

*为此特意写了一篇博客文章《政府该干的事》，详细说明自己如此看待经适房回购的原委：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》以及四部委《经济适用住房管理办法》相关规定，经适房这种“具有保障性质的政策性商品房”并不具有在出让土地上建设的商品房所具有的法律上的自由选择权，不管是购买与销售都必须经政府的审批，或遵守政府的有关规定。并且政府有权变更自己的审批条件与准入准出制度的规定。

除了论证政府拥有回购的权力之外，*还认为，经济适用住房建设时，政府就将原有的土地*作为政策性的优惠用于政策性保障中的转移支付了，同时又减免了行政性收费和基础设施的建设费用等。因此当这些优惠政策不再面向应享受政府保障性政策优惠的家庭时，政府当然有权收回这些优惠政策的减免及土地的*。

9月30日，北京市规委公布“北京住房建设规划”(2006年-2010年)方案，一条鲶鱼搅动北京经济适用房市场，一时间经适房过户数量暴增。

“网上一边倒的声音比较多，可是按照道理来说政府应该回购。”潘石屹如此表态;但细看反对政府回购的理由，反对多以“政府将以‘原价’回购”为前提，而事实上，“北京住房建设规划”中提到了“经济适用住房不得直接上市，由政府回购”，探索建立“内循环”流转模式，但是并未提到具体操作办法，也没有提及具体的回购价格。

但是，既然回购的主体是政府，就必然表明政府有权决定回购价格，也将承担回购的组织成本，可是，即使按照原价回购，政府所需负担“成本”也不会是一个小数目;虽然经适房是“具有保障性质的政策性商品房”，但依然不能抹煞其商品房的本质，更不能否定购买经济适用房的业主拥有产权，对此，北京大学经济所房地产金融核心主任冯科认为：“政府不宜对已经确认私人产权的经济适用房的转让进行限制。只能在新开发的经济适用房中做出转让和出租的限制性规定。前面已经错了，难道还要以错纠错吗?政府要讲诚信。”(即使价格低于商品房，购买经适房的成本也需几十万)，“如果政府没有按照市场价回购经适房，百姓的私有财产权如何受保护?公平何在?”一位网友如此回应。

冯科：判断性质才能正确决策：经济适用房之我见

按照目前的经适房政策，政府允许购买超过五年的经适房按照市价上市交易，这部分房产的回购价格又该如何界定?如果按照市价回购，政府将承担房价上升的成本，脱离经适房保障中低收入人群的本质;而若低于市场价收购，又必然遭到经适房业主的抵制。即使政府回购成功，这部分经适房又该如何处理?如依然将其出售，政府又该如何给这些已经折旧的“二手房”定价?七年之前，经适房出售成为个人房产时即埋下了弊端，这些“后遗症”亟需诊治。

在新的规划文件中，北京市规委明确表示将在十一五期间“由销售为主过渡到租售并举，将经济适用住房的租售比提高到1：4左右”，即用以售为主、租为辅的方式保障中低收入住房。针对经适房回购后如何处理的问题，新的建设规划则有条款说明将“收购存量住房和租赁型经济适用住房，作为政策性租赁住房的主要来源”，换句话而言，政府将把部分原来用于出售的房产改为了出租，对此，*认为，出租保障房的方式“挺好”，因为在这种方式下，收入不高的人群一定会继续租赁保障房，不会买房，而收入高的人群则不能通过买房占国家的便宜。

纵观经适房七年来的“病痛”，问题来自于经适房政策确定之初的“出售”立场，出售必然导致产权与私人利益绑定，在此基础上，政府意欲铲除利用保障房牟利的行为将付出更大的组织成本，而且极难杜绝“阴阳合同”或者“暗箱操作”，也很难明确产权之争。或许一如网友建议，保障房以出租代替出售，才是根治这些弊病之策，以有限成本和更快的流通速度保障更多中低收入人群。