买房须知

   编者按：购买一套商品房对老百姓来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，在购买前了解购房的有关注意事项和流程，能让你省力省心，节省时间，还能避免不必要的纠纷。编辑为您精心搜罗买房知识，涉及购前、售中、售后全过程，助您轻松置业。

  售前——注意事项

  明确购房目的

  购房需要理性，首先要明确购房目的。不同的房屋都有不同的目标客户群，不同的目的，就有不同的侧核心。人们买房主要有两个动机：居住和*。对居住型购房，应视情况而选房。对于在市区里住习惯了的购房者，适合选择老房周边的房屋或者是离工作单位近的房屋；对为工作方便买房的购房者，离工作单位近或到工作单位交通便利的房屋就是*重要的；对以前租房，现在买房的购房者，价格较低、交通方便是首先考虑的问题；对为父母亲买房的购房者，离自己居住的地方近、楼层低是优先条件；对为改善居住条件买房的购房者，得核心考虑户型、小区环境及周围的人群素质等因素。

  考虑购房承受力

  其次，购房者还要考虑购房承受力。对于绝大多数人来说，对房屋的承受总有个限度，如果不顾自己的经济实力，盲目求好、求大，那么买房将成为一个巨大的负担。

  能不能买看条件

  买房一般分预售和现售两种。开发商预售楼盘需具备三个条件：一是已全部交付土地使用权出让金，并取得土地权使用证的；二是要持有建设工程规划许可证；三是按预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总*25%以上，现在再加上一条，多层要求盖到两层以上、高层盖到七层以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的。

  查看“五证”是常识问题，购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”，这是法律对销售方的基本要求，“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房销售(预售)证。

  在签订购房合同时，应注意明确规定须达到使用条件的基础设施、公共配套建筑的种类和时间。一般须规定的项目有水、电、气、热、通讯、有线电视、宽带网、车位。如水、电、气应在入住时达到使用条件，热力可在采暖季到来前达到使用条件等。

  周围环境很重要

  如果买房是为了居住，那么要考虑是否生活方便、交通便利；如果进行*，区域选择更要慎重，靠近各种经济商圈、交通方便或是有较大利润区域的房屋应优先给予考虑。因为区域是直接影响房屋保值*的重要因素。

  还要注意住宅的通风、采光条件。开启门窗时保证室内外空气顺利流通，这就要求一套住宅较好占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南、南与西等，只占据一个朝向时，通风效果要差一些；通风的另外一个要求是能迅速排除房间内部的异味，包括利用门窗、通风井、天井及机械装置通风。另外，一套有利于健康的房子，采光条件也是十分重要的。选购住宅时，其主要房间应有良好的直接采光，并至少有一个主要房间朝向阳面。

  轻轻松松挑户型

  要注意居住功能的适用性。首先，应将起居厅、餐厅、厨房集中在一起，形成公共活动区；将卧室与卫生间集中在一起，形成私用活动区，公用区靠近入口，私用区设在住宅内部，公私、动静分区明确，使用顺当。

  其次，各房间的布置和相互联系要恰当。起居厅是家庭的核心部位，它的位置应起到协调家庭生活的核心作用，厅内不应有太多的门，否则就会因没有足够长度的延续墙面而使家具布置产生困难，还会因有人在厅内来回穿行而干扰会客、视听等公共性活动。厅又是一个家庭的聚集点，厅内需要有良好的光照、通风和视野。厨房由于有家人提着菜篮或拿着垃圾进出，应使其靠近入口，不致污染其他空间。厨房与餐厅要紧邻，以方便端上菜肴和撤除餐具。卫生间与卧室要相邻，减少老人使用或晚间使用时的麻烦等等。

  较后，需要提醒的是，看房时较好不问售楼员，多问业内人士；看房不看白天看晚上，不看晴天看雨天。不看墙面看墙角，不看地上看天上。不看窗内看窗外，不看电器看插座。高层住宅，不仅要看电梯还要看楼梯，即安全出口梯。这样才能比较真实地了解到一套房子的情况。

  售中：商品房购买流程及如何申请个人住房贷款。

  商品房购买流程

  商品房交易程序不同于普通商品买卖，一般分现房买卖与期房买卖两种，主要有以下五个步骤：

  (一)签订认购书。签订认购书前，售楼人员必须将房屋有关情况告知购房者，如楼书、预售许可证、何时交房等。购房者根据自身的实际情况决定是否与开发商签订认购书。签订认购书时，购房者要向开发商支付一定数额的订金。此程序非必经步骤。

  (二)签订预售或出售合同。如果是现房买卖，则由购房者和开发商签订出售合同。如果是预售商品房，则签订预售合同。

  (三)办理合同登记备案手续。一般来说，预售合同或出售合同自签订之日起30日内向房地产交易核心办理登记备案手续。未经登记备案的合同尽管有效，但不得对抗第三人。

  (四)办理交房手续。在房屋满足合同中约定的交付条件后，购房者应根据开发商的通知及时办理交房手续，缴纳物业管理费和维修基金等。

  (五)办理产权过户手续。预售、出售的房屋一般自交房后90日内，由开发商代办或购房者自己办理房地产权证，即俗称的“小产证”。

  附：商品房购买流程图：

  如何申请个人住房贷款？

  以工商银行为例说明：

  申请人应具备的资质：

  一手个人住房贷款的借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18(含)--65周岁(含)之间，并且具有良好的信用记录和还款意愿。

  个人住房贷款申请条件

  申请工行一手个人住房贷款需具备以下基本条件：

  1.具有合法有效的身份证明(居民身份证、户口本或其他有效身份证明)及婚姻状况证明；

  2.具有良好的信用记录和还款意愿；

  3.具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；

  4.具有所购住房的商品房销(预)售合同或意向书；

  5.具有支付所购房屋首期购房款能力；

  6.在工行开立个人结算账户；

  7.能够提供工行认可的有效担保；

  8.工行规定的其他条件。

  申请个人住房贷款应提交的资料：

  申请一手个人住房贷款，需提前准备并提供以下资料：

  1.借款人及配偶的的有效身份证件、婚姻状况证明；

  2.借款人户籍证明(户口簿或其他有效居住证明)；

  3.借款人经济收入证明及职业证明；

  4.借款人与房地产开发企业签订的《商品房销(预)售合同》或《购买商品房合同意向书》；

  5.房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件，或首期付款的银行存款凭条。

  6.贷款人要求提供的其他文件或资料。

  个人住房贷款额度

  贷款额度较高可达到所购住房市场价值的70%。

  个人住房贷款期限

  贷款期限*长30年，且借款人年龄与贷款期限之和不超过70年。两个(含)以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的确定贷款期限。

  个人住房贷款利率

  贷款利率按照中国人民银行有关规定执行，可在人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上，在规定的范围内浮动。

  个人住房贷款还款方式

  个人一手住房贷款可采用以下两种还款方式：

  1.等额本息还款法：贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息。

  2.等额本金还款法：每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。

  注：工商银行等商业银行还有几种较为灵活的还款方式可供选择，购房者在咨询清楚后可根据自身收入情况及理财方式定制适合自己的还款方式。

  售后——交房手续、流程及注意事项：

一、通知

开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。

二、验收

购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。

三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关证书。

  证书方面：1、《竣工验收备案表》；2、测绘部的实测面积文件(即房管局勘丈科出具的勘丈报告以确认房屋面积)；3、《住宅质量保证书》；4、《住宅使用说明书》。

  以上证书缺一不可。如开发商不能提供上述文件，则构成违约，可根据合同约定及法律规定追究违约责任！《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。

四、签署房屋交接书

购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，不能签署房屋交接书，直至开发商的房屋完全符合交房标准。

  新房收房注意事项

  有关收房的程序问题，务必请开发商按照国家法律规定，煤气开通费，有线电视开通费等相关费用应该由开发商承担，开发商收取的垃圾清运费需要物价部门核准，无物价部门核准的收费，皆为非法。否则全体业主拒绝收楼。

  一、检验住房是否与所买的户型一致，有无规划设计变更(如层高，窗户位置，管道布线)。

  二、市政配套与公共配套完备状况，比照商品房合同签订交付条件。

  三、仔细读清交房验收单上内容，不要对没有实际检查的东西，随便签字.另外，对室内的情况及质量不明确的，在收楼文件上可以注明“室内情况尚不清楚”等字样。

  四、实地验收：

  1.结构工程：钢筋是否暴露，墙面是否渗水，是否有裂缝，承重墙，梁，柱是否符合设计规范；

  2.梁与柱工程：梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线；

  3.层高：其尺寸是否符合图纸标称要求；

  4.门窗工程：门的厚度，材质与规格；窗底部滑道是否平滑，窗框的材质与规格；门框，窗框与墙身无过大缝隙.试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。如果你装修要换掉就不太重要了。

  5.电气工程：电气线路安装应平整，牢固，顺直，穿墙应有导管，导线加接必须紧密；应按套安装电表或预留表位，并由电器接地装置；照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

  6.防水及给排水检查、卫生间用电及厨卫通风：

  A.防水检查：卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否渗漏。这个检测较好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。B。给排水检查：上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，尽可能让水流大一点、急一点，试试水压和排水速度。每个地漏要做通水试验，可用桶装满水往里倒，看是否畅通。C。卫生间用电——卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。D.厨卫通风——是否有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。

  7.室外工程：阳台是否与事先承若及设计图相符，楼宇标识，门牌标识，层位标识，房屋标识是否与实际相符，是否有邮政接收箱，电话线是否进户等，给水情况，水质如何，水流状况，水表计量和供电是否正常。

  8.墙地面空裂——墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

  9.阳台裂缝——这是比较容易被忽视的地方。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知开发商。

  10电气设备——A。检查电闸及电表是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。B。开关接口——检查一下开关、插座的牢固程度，别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否结实。

  11插座——检查每个插座的数量及是否已通电。为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。

  12.查抄水表、电表底度。