买房须知

【摘要】国家楼市政策的变化，买不起新房的人们纷纷把目光转向了二手房。那么在签订二手房买卖合同需要注意些什么事项呢？

近来，随着国家政策的变化，二手房市场销售量呈现“井喷”态势，一手房贵，二手房成了购房者的目标，其销售量迅速增加，在一定程度上引发纠纷增加，给买卖双方都带来不少麻烦。就以往因二手房交易发生的纠纷，小编提醒大家注意以下几点：

要点1：详细规定了房屋基本概况，包括房屋坐落、产品、书证号、幢号、房号、结构、总层数、所在楼层、建筑面积、设计用途、共有人、土地情况、租赁情况、抵押情况、使用年限等。目的在于提醒交易方详细了解房屋的各方面情况，尤其是以前容易忽略的租赁情况、抵押情况等方面，避免交易后发现房屋已经出租而承租方不配合的情况出现，也避免所交易的房屋属于抵押资产。

要点2：房屋销售价格中，明确规定价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备、物品等。这是因为大多数

二手房的公摊较小，有的存在使用面积超过产权面积的情况，所以约定按套转让。此外，以前的二手房交易经常出现交易成功后，卖方搬走所有家具甚至包括门窗等附属物品的问题，新的合同则明确约定了哪些东西是随房屋一起交易的设施、设备、物品等，避免过多的纠纷。

要点3：明确规定了房屋所有权证过户方式及税费支付的具体方式、办证所需提交的资料，以及办证时间、办证责任方。如果交易因为未能及时办证而失败，可以明确责任方。

要点4：房款支付。按照一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式，明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等内容。同时规定了甲方逾期付款的违约责任以及违约处理情况、违约金的具体比例或者金额。避免因为约束不清而产生三方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理等问题引起的纠纷。

要点5：房屋支付。明确规定双方必须填写交房时间，房屋一经交付，乙方和丙方不再承担任何维修责任。约定了交房的三种方式，同时约定交付内容：乙方迁出房屋，结清已发生的全部水、电、气、电话、收视、宽带、物管费用等，交付房屋钥匙;约定了乙方逾期交房的违约责任以及具体处理方式、违约金比例或者金额、甲方有权要求是否继续合同等。有效防止乙方故意延迟交房等问题引起的纠纷。

要点6：佣金。明确要求甲方和乙方都必须填写支付佣金的金额，以提醒乙方也有责任支付佣金，而以前的二手房交易多数都是约定由甲方独自承担。

要点7：规定了合同履行期间任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知对方，并在征得对方的同意后，在约定的时限内签订补充协议，注明变更事项。并明确规定了擅自变更合同的责任承担方。

要点8：违约责任。1.明确规定当丙方发生无正当理由解除合同;与他人或其中一方私下沟通，损害委托方利益;其他因丙方过失导致合同无法继续履行三种情况时，丙方必须对甲方、乙方承担违约责任，全额退还佣金、所代收的房款及各项费用、文件资料，同时规定了赔偿金额或比例。2.当甲方、乙方发生无正当理由解除合同;相互或与他人私下沟通，损害丙方利益;未按照合同约定提供必要的文件资料和配合手续，造成丙方无法履行合同;其他因甲方、乙方造成丙方无法完成委托事项或无法继续履行合同等情况时，甲方、乙方对丙方承担违约责任，全额退还所收取各项费用、文件资料，同时由违约方支付佣金给丙方，并约定追加赔偿方式。3.约定了甲方、乙方之间的违约情况、赔偿方式和比例、金额。

要点9：规定了三方免责的情况。

1.因不可抗力致使合同无法履行的。

2.因相关政策、法规变动致使合同无法履行的。

要点10：约定了合同履行过程中发生争议时的两种解决方式。

要点11：提醒合同未尽事宜采取附件形式补充，避免因合同未约束到的问题引起纠纷。

要点12：合同规定一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。合同范本较后明确规定甲、乙、丙三方必须填写相关负责人的名字、电话，并分别签章。丙方必须填写注册房地产经纪人的名字、注册号等，以保障合同的安全性。

案例链接

在没有见到房主的情况下，购房者曹先生与中介签署了一份购房意向协议。中介口头承诺，税费和中介费由买卖双方共同承担。

但是当曹先生拿回三方协议时却发现：意向协议较后一条“其他约定”之后的空格在自己签字时还是空白的，等卖方签完了，上面居然添加了“交易中所发生的所有税费均由买方承担”。曹先生不认可，但是百口莫辩。

中介在购房者有意购买房屋时，会不失时机地催促购房者签订预先制作的一式三联的格式意向协议，并由购房者支付为数不多的意向金。

约定买方签字后，意向金则转为定金。但是为了避免买卖双方提早碰头而造成跳过中介私下交易的情况发生，中介也会寻找保护自己权益的方式来促成双方交易，先不让买卖双方碰头，意向协议通常由买方先签，然后由中介拿给卖方签。而买方签字后，一式三联的意向协议均被中介拿走。

律师提醒：由于格式的意向协议是预先制作的，会留出空格便于填写，所以先签约的买方千万要注意，对于不需要填的空格一定要划去，不要留有空白的空格。

当然，合同的签订较好能在三方都在场的情况下进行，并当场留一份原件在手上，以免带来不必要的麻烦。