买房须知

在新房被限价限购的时候，二手房才是最真实的市场。这早已是业内的共识。

所以，不要看全国很多摇号买房的城市，比如杭州，成都，都曾出现过“几万人抢一套房”的新闻。那些表面火热的新房市场，其中有多少属于真正的刚需一族谁也不敢打包票。

而当楼市利空因素增多，二手房开始出现降价出售，成交量出现锐减的时候，楼市的拐点可能真的来了。

目前，在北京以及其他重点城市，已经出现了这个苗头。

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二手房市场稳中有跌

前一段时间，Real Data数据库更新了北京二手房的成交情况。经历了3～5月份成交量的持续增长，7月北京全市网签量为1.48万套，环比减少6.3%。从链家实时的成交数据来看，成交环比继续下降，降幅达12%，成交绝对水平是2018年以来除2月外的最低值。

北京的情况同样出现在其他城市。7月贝壳研究院监测的重点13城二手房市场延续了6月以来的下滑态势。

具体城市看，13城中，除了成都，南京成交环比增加之外，其余城市成交量均有不同程度的下降。其中，天津，长沙，杭州和青岛降幅最明显，一线的北京，深圳，上海成交降幅相对较小。

成交量的下滑，也影响到二手房市场成交均价的下跌。重点13城中，北京，南京，济南3城均价环比基本持平，其余10城均价环比下跌。其中，西安环比下跌4.5%，跌幅最大。武汉，青岛，长沙，天津及成都均价环比分别下跌2.9%，2.9%，2.7%，2.6%，2.3%。甚至上海均价跌幅这两个月也在持续扩大，7月均价水平降至2017年以来的最低。从这些重点城市来看，似乎全国正在经历一股降价潮。

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北京限竞房大量上市

要解释北京目前二手房成交低迷的原因，除了北京今夏异常潮湿闷热的天气因素外，还有一个更为现实的因素，就是目前大量的限竞房上市，分流了北京二手房市场。

受益于北京前两年土地供应的高峰，如今逐渐反映到住宅供应上。特别是大量限竞房的推出，极大缓解了目前市场上的供需矛盾。根据北京市住建委的数据，截至8月末，今年北京新房供应的套数，同比去年增长了35.9%，供应面积增长21.1%，这也是最近几年来同期北京新房供应的最高水平。

另外，在今年新增的新房供应中，限竞房项目有13个，累计供应5844套，成为一个重要供应来源。与此同时，在今年新增的新房住宅中，非别墅住宅套数达到84.6%，也高于去年同期。

一方面北京二手房房源紧张，成交量下降，而与此同时，北京新房供应却逐渐增加。一般逻辑来说，一手二手房的客户是不重合的，但是在更有价格优势的限竞房面前，难免会形成二手房市场被分流的局面。

相比于之前房价全面上涨时，楼市全面火爆的场景，现在的整体房地产市场可谓冷清了不少。全国的楼市情况也都大致如此。综合来看，这其中最重要的原因就是，目前楼市的利空信号越来越强烈，房地产市场的观望情绪明显。

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楼市观望情绪明显

在金融学中，预期是人们对未来经济变量做出的一种估计，对人们的经济行为有重要影响。

中国楼市目前还属于政策市，随着上层不断重申“坚决遏制房价上涨”，各地的调控措施也在不断加码。整个房地产市场的预期也在不断调整。

1，对于购房者来说，高企的房价，带来居民的支付能力不足，相对购买力越来越弱。再加上目前不断上调的房贷利率，让一些潜在购房者的观望态度更加明显。

2，对于二手房房东来说，目前确实不是卖房一个好时机。在现在不断累积的看空情绪下，。这些房产市场的“老油条”如果不是需要大笔资金，一般是不会在这个时候挂牌出售的。

3，开发商拿地更为谨慎。目前开发商的融资难的问题已经不是一个新闻了，而且现在又逢各大开发商偿还债务的时期，重重压力下，高周转下频发的安全事故是其中一个表现，而另一个表现应该就是开发商的拿地热情正在冷却。

这主要表现为，流拍土地数量越来越多，成交土地的楼面价和溢价率持续下行，据统计，7月百城土地成交溢价率降到11%以下，这是2015年下半年以来的低点。

综合来看，目前整个房地产市场的观望情绪明显，信心正在逐步消散。马上“金九银十”的楼市传统旺季就要来临，9月有可能会是二手房市场的分水岭。

之前的“金九银十”都是“抢房季”，不过今年，这个盛景可能不会再出现了。

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