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热心网友   丨 发布于2020-04-20
近期各个城市出台的2012年度供地计划,明显减少了住宅用地的供应。
今年1-4月,各地土地市场陷入持续的低迷。北京首季全部底价销售,溢价率为0,龙头房企万科一季度更是零拿地。
住宅用地减少尤其是商品住宅用地减少,与土地市场的低迷强相关。本报记者的调查显示,目前地方政府、开发商作为买卖双方,都不看好今年的土地市场,双方在价格上相持不下,互不让步,导致土地市场底部迟迟未能到来。
分析人士认为,土地供应减少尤其是宅地供应减少,或将影响到未来2-3年商品房的供应,要调动房企拿地的积极性,地方有必要年内下调地价。
住宅供地普遍减少
5月7日,南京市国土局公布了今年南京市国有建设用地计划指出,南京市市区计划供应土地总量3000万平方米左右,总量与去年持平。在土地用途结构方面,今年南京住宅用地总量,尤其是商品房供地量相应下降,今年供应400公顷,比去年的500公顷减少近两成。
5月4日,广州市国土房管局公布《广州市2012年市辖区建设用地供应计划》,今年广州市将供应268宗土地,其中商品住宅用地47宗,用地面积254.69万平方米,较去年同期减少24%。
此前的3月30日,北京市国土局公布的今年供地计划显示,2012年北京市土地计划出让共计5700万平方米,同比去年减少了12.3%,其中住宅用地1700万平方米,占供应总量的30%,较去年的39%的比例减少9个百分点。住宅用地的构成中,保障房用地和商品房用地将均分天下,各占50%。
与北京同日公布的2012年上海住房供地计划显示,计划供地1000万平方米,比去年减少200万平方米。在1000万平方米宅地供应中,经济适用房、动迁安置房、公共租赁房和中小套普通商品房用地计划总量为700万平方米,余下30%为其他商品房用地。
有分析人士指出,上海市首度同比调低了住宅用地的供应目标,这是2009年以来目标量较低的一年,也低于自2005年来七年中平均年度实际供应量。
住宅用地总量的降低,是各大城市用地计划的较大共同点。“土地资源紧张,供地指标从紧是供应计划缩水的主要原因之一。” 同策咨询研究核心总监张宏伟认为。
此前的2012年春节前夕,国土资源部表示2012年供地指标从严从紧,优先保障房。3月2日,北京国土局发布的《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》指出,北京三环内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地。上海市财政局编制的2012年预算草案显示,2012年上海国有土地使用权出让收入的预算数为1250亿,比去年下调了近3成。
“这表明,政府层面对今年土地市场并不乐观,预计短期内土地市场的颓势难以改变,政府的供地计划也会相应减少。”张宏伟分析称。
开发商拿地意愿创新低
土地供应量尤其是住宅供应量的减少,与今年以来土地市场的冷却不无关系。
统计显示,北京市1-4月共计销售54块土地,土地出让金累计为135亿元,仅为2011年全年的12.8%,同比下降39%,比2011年同期少收入211亿元。同时,平均楼面价也下滑了20%左右。上述销售地块中,商业服务性地块共销售11块,土地出让金为47.7亿元,同比骤减67%。
据CRIC(中国房地产信息集团)系统监测,自2月份以来,CRIC监测的30个核心城市的土地销售总金额连续三个月下跌,北京、广州等一线城市土地销售面积及金额同比均下滑明显,底价销售的现象也更为普遍。
世联地产(002285)发布的《深圳2012年4月份房地产市场月报》称,2012年一季度全国主要监测城市地价环比、同比增幅进一步收窄,住宅用地更是出现了量价齐跌的回落迹象。
“开发商们不愿意拿地。目前土地价格还是太高了,而地方政府也不愿意降地价。”广州一房企高层对本报记者说。
北京中原市场研究部调查数据显示,4月,13个城市住宅销售量仅176万平方米,较前三个月均值缩减超过4成。显示出目前住宅销售止涨回落后,开发商购地积极性亦大幅降低。今年1-3月万科零拿地,4月份万科购地金额仅占其当月销售金额的4%,这表明万科依然看跌后市土地价格走势。
CRIC系统监测与上述数据情况类似:今年4月份,底价销售的趋势进一步蔓延,CRIC系统监测的30个核心城市中有94%的地块为底价销售,而溢价销售地块的溢价率基本保持在40%左右。自2012年来,土地市场销售持续走低,房企的拿地成本也有明显下降,1-4月的平均楼板价1878元/㎡,同比下跌了11.2%。
CRIC评论员李莹认为,今年前4个月,土地市场销售情况持续冷清,调控的持续使多数房企已经转变了拿地策略,严控拿地成本,对地方政府而言,适时下调土地出让底价也在所难免。4月典型房企的拿地金额达到1-4月来的较低点,房企拿地积极性进一步降低。
金地总裁黄俊灿在4月底的业绩会上曾表示,今年金地计划拿出106亿来购地*,但目前土地的价格并没有下跌,因此还是观望为主。
“土地供应影响着地方土地出让收入、债务平台风险,房地产*以及未来两年商品房市场供应。”北京大岳咨询总经理金永祥表示,这种僵局有必要尽快打破。