买房须知

  3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》在二手房市场激起千层浪。

  昨日，新政出台的第1个工作日，中山市国土资源局交易大厅和其他城市一样异常热闹，市民纷纷排队过户搭末班车。随后，记者咨询市国土资源局和市地税局了解到，目前他们还没有收到相关文件的细则，税费暂时还是按照转让所得20% 和全额3% 来做。

  走访

  仍可选择按总额3%征收

  3月1日，国务院办公厅在网站上公布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求坚决抑制投机*性购房，充分发挥税收政策的调节作用，出售自有住房，应严格按转让所得的20%计征。

  昨天是新政颁布后第1个工作日，昨天上午，记者来到中山市国土资源局大厅，前来办理二手房递件业务的市民络绎不绝，就连咨询窗口也排起长队，记者等了近1小时才轮到咨询。工作人员说，目前个人所得税不能据实征收，仍可以按3%由国土部门核定带征。

  记者随后又咨询市地税局，工作人员也表示，新政虽然出台，但他们还没有收到文件，暂时可以按照总额3%征收，至于以后是否只能按转让所得20%征收，要看下来的文件怎样要求。

  赶末班车市民挤爆交易大厅

  新政细则未出台，不少市民赶着搭旧政策的末班车。在国土资源局大厅，一位正在办理递件的市民告诉记者，新政策出台之前，就和买方签订购房合同，现在新政策说卖房要按转让所得的20%征收，他担心以后要多交税，就赶紧来交易。

  “从上周六起，上门咨询的客人增多，我们预感周一交易大厅会排队，没想到会如此火爆。”还在排队等待办理业务的二手房中介小陈说。他和同事起了个大早，上午9点半就带着几位客人坐在市国土资源局交易大厅的长椅上。令他意外的是，在他们之前，已有近百人在等候，交易大厅的人流也越来越多。由于办理过户手续的市民实在太多，截至下午3点，小陈仍坚守在交易大厅没有离开。“因为还有客人的手续没有办完，我得全程陪同，*在这里耗了*。”小陈无奈地说。

  担心新细则有变数增加成本

  现行政策规定，纳税人如果能提供房地产原值有效凭证、装修合同等，就可按转让收入全额减去购房装修等所有成本，按转让所得20%税率计算征收；如果不能据实征收的，按3%由国土部门核定带征，个人自用家庭少有住房5年以上的免征。那么为何大家还要赶末班车？

  满堂红中山分公司营运客服部经理陈丹告诉记者，按现在的政策，交易的成本还可以控制，选择权也在客户自己，客户还可以自己选择按全额3%或者按差额20%交个人所得税；如果新的政策细则出来了，万一只能选差额增收，而且差额的计算方式跟目前规定的不同，客户不知道会不会增加成本。

  不过，那些已经销售、但还未办齐过户手续的客户，就未必能赶上末班车了。陈丹说，目前出一份电子图纸要3-5个工作日，如果办理按揭，至少要5-10个工作日。

  分析

  老房子按差额征收有难度

  陈丹说，因为中山的房价不高，二手房交易实际上增值不多，如果是比较新的楼房，算上装修费能够持平已经不错。按照差额征收或者是全额3%征收，差别不会太大。例如有客户2009年以20万元买入柠檬社区一套公寓，2012年仅以23万元卖出。按总价3%或差额20%征收，税费都差不多。

  但一些老房子如何计算差额则成了难题，因为客户经常找不到当年购买的一手发票、装修发票等抵扣凭证，因此大多选择按全额3%征收。

  记者从市地税局了解到，目前如果按转让所得征收，可以提供购房发票、契税税票、装修发票，按揭的话还可以提供银行开具的利息发票进行抵扣。但值得注意的是，装修合同必须和出售的房屋一致，除了注明装修房屋的地址，工作人员还可能会实地考察。同时，装修费较高只能按房屋原值的10%减扣。如一套60万元的房产，有装修合同和发票后，较高也只能减去6万元的装修费。工作人员说，目前按20%计征这种方式来办理的并不多。

  “阴阳合同”避税空间不大

  目前，有些买卖双方会采取签订“阴阳合同”，做低销售价来降低税费，若以后只能按收入所得征税，这种方法是否管用？

  满堂红中山分公司负责人*华说，现阶段有不少中介帮助客户修改销售价，减少税费。但在实际操作中，国土部门还会参考评估价，在评估价与业主自报价之间选取较高价作为征税的标准。由此可见，这种修改销售价的方法并不会有太大的作用。

  预测

  可能局部影响中山二手市场

  *华说，虽然咨询新政的客人明显增多，但还没有出现卖家急于脱手、大幅降价的情况。他认为，新政可能对中山二手房市场带来局部影响。以城区为例，局部所指为楼价升幅较快的区域，例如东区；对于旧城区或一些楼龄较长的二手楼，影响不大。“毕竟喜欢二手房的客户群有他们的考虑，例如地段、*、生活便利性等，这些是一手房无法取代的。”*华说。

  不会对一手房市场造成冲击

  天睿地产市场总监陈彬艺仔细分析了中山一手、二手房的销售量比例后，认为新政对二手房的冲击，不会给一手房市场带来太大影响，原因是二手房交易占的比例太小了。数据统计显示，全市二手房交易约为1.4万套/年；而一手房交易量约为5、6万套。相比一线城市，中山二手房市场的交易量、活跃度太低。

  “目前新政细则仍未明朗，根据中山楼市的现状，我认为不必下猛药。”陈彬艺表示，目前中山楼市现状呈现供应量大、存量大等特点，价格相对周边城市来说偏低。在这种情况之下，针对个税的征收，中山不必下猛药。

  现行二手房买卖税费一览

  1、营业税(连同城市建设费、教育附加、地方教育附加，税率加起来约为5.6% )：未满5年住房全额征收；个人购买超过5年的非普通住房，按销售收入减去购买房屋价款后的差额征收；购买超过5年的普通住房免征。

  2、契税：头次购房，购房面积90平方米以内的，按全额1% 征收；头次购房，购房面积超过90平方米的按全额1.5% 征收；二次或以上购房的按全额3%征收。

  3、个人所得税：购房5年以上，且为家庭少有住房的，免征收；纳税人能提供房产原值的合法有效凭证，想按实际所得征收的，可以到地税部门申请据实征收；不能据实征收的，按3%由国土部门核定带征。