买房须知

记者昨日从银行内部获悉，央行此次下发降息的文件中，含有“个人住房贷款利率下限为基准利率的0.7倍”的条款，为银行首套房利率的打折拓出空间。在2010年初，受窗口指导，各家银行在同一时期陆续取消房贷7折优惠，统一对首套房贷较低打8.5折，但对于房贷利率下限较低7折，一直未有正式的文件取消。

在央行降息的同时，银监会发布的《商业银行资本管理办法(试行)》(以下简称《管理办法》)中将个人住房抵押贷款首套和二套房风险权重统一规定为50%。一家股份制银行个贷业务负责人对记者表示，两项政策叠加，小型银行在首套房贷利率上有可能掀起新一轮价格战，更多的银行会加入首套房贷7折或8折房贷利率优惠的行列。

中小型银行重回房贷市场

央行宣布了三年来的头次降息。伴随着其中一条“将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍、个人住房贷款利率下限为基准利率的0.7倍”的举措，银行首套房利率的打折空间再次显现。广东华兴银行率先宣布首套房贷利率较低可享受7折优惠。另一方面，资本监管新规鼓励银行加大房贷投放力度也被银行解读成为银行二套房贷松绑。

《管理办法》删掉了2011年8月征求意见稿中对二套房贷按60%差别计算风险权重的规定，采用与首套房一致的50%计算风险权重。一位来自股份制银行总行个贷部人士对记者表示，这一调整说明监管层在松绑银行二套房贷。因为上述调整令二套房贷的资本占用降低，即降低了二套房贷的资金成本。这意味着，在首套房贷和二套房贷的风险权重相同的情况下，银行或许会扩大二套房贷款在个人住房贷款投放中的比例。

一家国有大型银行广东省分行个贷部人士对记者表示，四大行中份额落后的银行更有冲动向二套房贷倾斜，毕竟二套房利率仍在执行基准上浮10%。据多位银行人士向记者透露，目前二套房贷款投放量占银行个人住房贷款投放量的比例一般不超过30%。

但该人士认为，中小型银行近期陆续下调了首套房贷利率的折扣，部分股份制银行又重新回到房贷市场的争夺。“一部分股份制银行在2011年已从房贷市场中处于半退出状态，将贷款规模转用于投放于更具定价能力的小微企业贷款。而目前一方面是银行额度相对比之前宽松，另外小微贷款的风险也日益突出，相比之下房贷业务又凸显出风险优势。”上述大行人士指出，基于这样的策略，中小银行会不断下调首套房贷利率来争夺市场。“价格战”的火药味将会日渐浓烈。

也有银行人士透露，目前贷款购买二套房的成本依然维持在基准利率上浮10%的水平。但随着明年《管理办法》正式实施，二套房贷利率也有可能跌破政策线，甚至会回落到基准利率上下。一位不愿具名的国有商业银行人士对记者说。

转加按政策口重开？

除了房贷政策的放宽，《管理办法》给予银行在房贷业务上更多的想象空间。银监会国际监管政策处处长王胜邦在接受媒体采访时表示，经过多次修改后的《管理办法》原则上将保持推动国内银行信贷平稳增长，在个人贷款方面，住房贷款所占比例较大，在严格执行差别化住房信贷的同时，银监会仍然继续鼓励银行对个人房贷的投放力度。

在《管理办法》中规定“对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，商业银行以再评估后的净值为抵押追加贷款的，追加部分的风险权重为150%。

由于该规定是对房贷转加按业务的风险权重规定，有个别银行业人士推测，该项曾被禁止的业务或许已得到重启的默许。

此前有消息称深圳地区招商银行、深圳发展银行、广发银行等部分银行网点已推出“转加按”业务。记者也曾在广州招行某网点收到“同名转按”服务的宣传单。不过记者从接近监管部门人士处了解到，针对此禁令银监会并没有正式发文解除。“可不可以做，监管部门并没有明确表态，这就比较微妙，也不排除可能处于默许的状态，如果出现风险监管部门再出来重申这一禁令。”一位银行业人士称。