买房须知

大起大落的环京楼市，从来没有像今天这样，直戳人心。

有人买对一套房，变得底气十足；有人买错一套房，生活沉重不堪。如今，房价的一点点变动，仍在影响着他们的心理状态，甚至他们重燃信心也都押在了一套房身上。

如今，环京楼市到底怎么样了？90度调查市场发现，环京楼市各个区域均在发生着不同变化：北三县房价大幅度下跌，涿州楼市亦是不断下降，隶属于天津的武清则出乎意料地进入严控状态！而生活在这里的人以及打算选择生活在这里的人，正在上演着一幕又一幕永无穷尽的“人间悲喜剧”。

人们不禁发出疑问，这到底是谁在导演谁的生活？

北三县房价腰斩：

代理商感慨钱不好赚

曾几何时，环京楼市上涨最多的是北三县，如今下降最多的也是它。

相比2017年初的房价高点，如今，北三县房价已经下跌50%左右，整体上基本回到2015年的房价水平。近两个月内，北三县的价格较稳定，燕郊均价大约1.5万，一年以前这个数字还是3.8万，大厂和香河的均价分别约为1.3万和1.2万。

在北三县工作了10年的代理商李聪连连发出感慨，“今年最大的感受是钱不好赚喽，可能是前几年的钱太好赚了。10年间北三县有过好几次限购政策，这次是最严厉的，没有之一。”

有价无市——这是李聪眼里的楼市现状。他说，当前影响成交的因素主要是价格和资质。环京楼市的客群对价格很敏感，购房者的预期是越便宜越好，价格合适，房子成交基本没有问题，此前，香河某楼盘9500元开盘，成交400套左右，基本清盘。还有一部分购房者由于没有购房资格，基本处于“持币待购”状态，坐等政策开闸后再冲进来。

北三县中，香河楼市成交相对较好。中国指数研究院数据显示，今年1-8月香河住宅成交总计4818套，每月成交多则上千套，少则百余套。

在李聪看来，香河楼市之所以保持一定的热度，主要源于两个因素：一是因为楼盘相对较多，价格在三个县城里较低；二是本地人口较多，相对于大厂12万本地户籍人口，香河本地有30万人口，这在一定程度上贡献了不少成交量。

李聪判断，北三县楼市何时回暖，要等明年两会之后再看。“不过，年底将至，开发商为了完成年度任务，一般会进行大力度促销活动，推出很多变相优惠措施，现在是合适的购房时机。”

李聪现在也非常关注北三县的基础交通设施建设进度，比如北京地铁平谷线以及京唐高铁。他今年的目标是在燕郊买套房，今年家里增加人口了，需要更大的居住空间，“何时买？等时机！”

涿州跌跌不休：

却成了北漂的希望

与其他区域相比，涿州被认为是一个很怪的地方，原因是这个地方离北京还很近，开往北京西站的高铁只需30分钟，但限购宽松。

一位当地售楼处人员形容，如今，涿州楼市一直不温不火，成交略显平淡，纵观区域的房价历史，唯一一次价格大涨也显得有些“投机取巧”。

2017年4月1日，雄安新区正式成立，敏锐的投资客从全国各地纷至沓来买房。新区禁止炒房以后，抱有投资心态的投资客开始涌向周边，涿州因为地理位置优势成为当时的热门。

在供不应求的局面下，涿州房价一度突破每平米2.1万，不过一个月之后，随着炒房客散去，涿州房价开始回归正常水平。

自从去年，整个环京楼市都开始严格限购，但涿州的限购则稍显宽松，允许外地人购买一套。不过，更有意思的是，涿州的房价并没有因此大涨，而是跟随行业大势，开始出现下跌趋势。

据一位当地置业顾问介绍，相比去年最高点的2.1万，如今的涿州房价下降到每平米1.3万左右，不同的付款方式房价也有差距。重点区域的全款房源均价大约1.1万，按揭房源均价大约1.4万。

“不过，与环京其他区域楼市的沉闷相比，涿州楼市成交还是相对活跃的，涿州市房产交易中心是一个很有人气的地方，房产成交买卖比较频繁，这也是因为涿州限购较为宽松。”

在上述置业顾问看来，客群属性是涿州楼市最鲜明的一个标签，这里的房子主要是卖给那些在北京买不起房的刚需。

知乎上有个帖子叫“大家怎么看多数北漂去涿州买房？”多数网友的回复都是“因为穷，买不起北京的房子”，还有人说，开车从涿州到西二旗好像55分钟，可以接受，涿州给很多人的感觉是至少还能买得起。

“北漂族”刘明就是在涿州买房的一员。这是发生在2015年冬天的一个购房决定，那时候的涿州房价将近7000元，首付需要20万，如今涿州房价1.3万/平米左右，涨了近一倍。很多次，他都在心里暗暗庆幸，幸好当时买了，否则如今已经买不起。

10月底，刘明的房子即将交付，他已经做好了收房的准备。去年，刘明的女儿出生了，他说，这更让他明白了有一个属于自己的家多么重要，在积蓄有限的情况下，涿州至少还是一个不错的选择。

武清严格限购：

一切为了孩子

环京区域中，武清的楼市吸引力更多来自于天津教育资源的优势。一个数据显示，2017年，武清以13155套住宅成交夺得天津第二名。

当地不少市场人士反映，虽然在限购影响下，环京楼市普遍进入下行周期，但武清的房价一直很稳定，没有出现大幅波动。

按照距离北京的远近，武清楼市大体可以分为接壤通州的北部区域和武清区政府所在的南部区域，目前武清北部高村版块的新房价格大约每平米1.8万，在售新房很少，南部区域新房价格在1.5万至1.8万之间。

某中介门店店长张星透露，武清房价之所以很稳定，是因为天津调控力度很强，尤其在开发商的预售证管理方面。知名自媒体人姜Sir也表示，天津对房地产市场管控严格，对于捆绑销售这样的问题，只要有投诉就要封网签。

张星举例说，武清北部的某项目当下正在取证阶段，有可能在11月中旬拿证，预期价格每平米大约1.8万，公开资料显示，今年4月，该区域推出的地块挂牌起始价为13.94亿元，折合楼板价约为14238.1元/平方米。“1.8万的均价属于亏本交易，原因就是房管局对价格管控严格。”

来自张星口中的另一个例子是武清南部的某项目，该项目前几年成交量非常高，属于当地很热 销的楼盘，由于拿地较早具有一定的价格优势，不过这个项目在今年取证阶段遇到困难，不得不一再调整价格，至今仍未开盘。

不过，张星透露，严控下，开发商的推盘难度加大，与此相对应的是乐观的市场前景，武清楼市被普遍看好，一个重要原因就是天津户籍政策极具吸引力，越来越多的人选择在天津落户，进而增加了天津的购房客群。

距离5.16天津落户新政已有5个月，据当地办理户口的中介小李介绍，已经有8万人成功落户天津。在小李看来，今年天津对人口落户条件相对宽松，很多人找他咨询如何办理天津户口，他每月协助办理的户口本就有20多个。

刘静就是其中一个，北漂多年仍然无法落户，为了孩子上学，她最终选择落户天津，并在有了购房资质后，用多年的积蓄交了首付，在武清购买了一套住宅。签完购房合同，刘静感慨万分，心里终于踏实了。

在90度调查中，像刘静这样的北漂最终选择“投靠天津”的还有很多。而从数据来看，自从天津放宽落户条件后，武清的成交量开始攀升。根据中国指数研究院数据显示，今年1-8月武清楼市成交总计5450套，占武清去年全年住宅成交量的41.4%，成交高峰出现在6、7、8三个月份，成交套数分别为1159、823、1073，占1-8月成交总量的56%。