买房须知

2012刚刚粉墨登场，但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。

2012年2月24日，由中国指数研究院主办的第十二届中国房地产发展年会在北京国贸大酒店盛大举行。本届年会主题为“转型思变发展”，汇聚比较具有影响力的专家、开发商、国际基金、人民币基金经理人、金融及*商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，解读2012中国宏观经济与政策动向，以房地产企业营销、转型和发展为主线,诠释房企转型发展的殇与路。控股董事长 莫天全在第十二届中国房地产发展年会现场发表精彩演讲。

控股董事长 莫天全

*近发布的2012年1月份房地产市场的销售数据有几个特点，首先1月份数据环比下跌趋势非常明显，虽然下跌的幅度不大。此外十个大城市的住宅均价第1次同比下跌，环比从去年9月份开始下跌，但是同比跟去年相比还是上涨。

从1月份的销售数据可以看出，房价前十个环比涨幅比较大的城市基本都是小城市。房价跌幅较大的十个城市基本是一线城市。与2011年1月份房价相比上涨7.1%，价格并没有下降，但是涨幅在缩小。涨幅比上个月缩小1.16%，缩减幅度较大，这也是去年8月份以来同比涨幅较低的一个月。

从十个大城市的房价涨跌情况来看，均价在今年1月份头次出现同比下跌，具体来看大部分城市的房价表现是下跌的。

趋势之一：房地产调控政策持续，“刚性”需求成住宅政策微调

房地产调控政策还要持续，这是不需怀疑的，确保房地产价格回归到合理水平的目标是很清晰的。今年政策的主要基调是满足刚性需求，17个微调的城市多多少少都在满足刚性需求方面获得了更宽松的环境。因此在政策调控持续收紧的情况下，无论是从开发界还是*界，都会非常谨慎。但*近根据政府施放的信号，市场的长期稳定健康发展还是主旋律的。

趋势之二：保障房政策将成为长期国策

保障房开工建设力度在加大，五年开工的具体数字3600万套。在相当多的城市保障房供应量占比约50%，这是个巨大的数字。保障房政策放出的信号直接维护中低收入者，或者说是刚性购房者需求。而且保障房的推出也能满足实实在在的需求，直接推进社会稳定。另一个方面，跳出环境来看保障房政策，它又是政府看得见的手在干预房地产市场，是调控国民经济非常有效的手段。正如经济学中的凯恩斯理论，保障房建设可以促进经济发展，增加就业。

趋势之三： 土地 供应量增加，土地价格将持续下降，土地销售量逐渐回升

2010年全国133个城市，共推出土地约14亿平方米，同比增加6.6%，住宅用地下降11%。虽然多地只完成供地计划六成。2011年133个城市招拍挂市场销售土地11亿平方米，同比增长11.3%。住宅价格却下降14%。所以这敲响了警钟，三年以后怎么办，四年以后怎么办？现在很显然土地不足会影响到供给。

趋势之四：新房价格持续下跌，幅度不会超过20%，交易量低位稳定

从统计数据来看，从去年9月份一直到今年1月份十个大城市房价同比已经下降，但是下跌幅度对多不超过20%。考虑到全国水平，按照历史判断降幅应该不会超过10%，降幅在5%—10%之间是有可能的。北京、上海这几个大城市，前两三年房价涨幅特别疯狂的城市，价格下跌也不会超过20%。个别的项目有可能会到30%，但从平均水平来看，价格下跌是有限的。因为价格下降会影响交易量的判断，交易量甚至会略有上升。

趋势之五： 二手房 价格持续下跌，销售量触底持续上升

从2011年从9月到12月，二手房价格累计下降5%。新房市场下降更迅速，二手房价格下降会滞后于新房，所以去年我们曾经看到新房价格和二手房价格倒挂的现象，二手房价格甚至高于新房价格。因为二手房以个人业主为主，一旦滞后二手房价格便会持续下降，而且下降幅度比新房更大。

趋势之六：套均面积持续下降，购房者本地比例上升

2012年绝大多数的城市住宅的套均面积将持续下降，在政策之前和政策之后分别下降了10.4平方米，6.5平方米，5.5平方米，5.2平方米。九十平方米户型面积占比越来越大，上海、武汉分别提高3.6%和3.5%，北京提高1.4%，大连提高6%，刚需需求占越来越大的比例。去年北京外地客户按户籍区分占比只有15%，比2010年下降了21%。本地客户从2010年的60%提高了77%，提高了17%的百分点。所有实行限购的城市，本地化占的比例越来越高。

趋势之七：核心城市供大于求，出清周期持续延长

核心城市的供求关系将呈现供大于求，库存量在持续的攀升。武汉去年四季度可售面积同比超过65%，苏州、青岛也超过75%。2011年核心城市销售量接近2008年的低点，有更多的供给，更少的卖出。广州的销售比降幅较大，三季度由0.74%降到了四季度的0.51%，差不多有一半房子没卖出去。去年十二月份，九个核心城市的去库存平均周期是十五个月。

趋势之八：全国开发*增速持续回落，增速将在25%

2011年全国房地产开发*6.17万亿元，同比增长27.9%，增幅比2010年下降5.3百分点。其中住宅开发*比平均增长会高一点，但是比2010年还是有所下降的。所以预测的趋势，全国的开发*增速是持续的回落，增速应该在25%以下。

趋势之九：开发商资金持续趋紧，小部分开发商将停止营业，但不会出现规模数量的倒闭事件

鉴于货币政策跟房地产市场走势是紧密相关，在2011年新增房地产下降37.1%。一部分开发商因为开发规模太大，资金已经出现严重短缺，无法维持正常经营。另外，价格的下调有助于销售量的回升，但是下调到什么样的幅度才能保证盈利？上海曾经有网研究的项目，它们下调幅度比较大。降价效果显著，24小时全部卖光。所以实际上开发商还是有很多招数来应对现在比较残酷的市场的。当然另外压缩开发规模，减少土地的购买，也可以缓解资金的需求。*近准备金率下调，虽然不是针对房地产开发，也不是针对房地产贷款，但也是货币政策放宽的信号。

趋势之十：中长期三四线城市将成为房地产开发主要市场

从统计的2005年到2011年数据看，一线城市商品房的销售面积占全国的比重是从16%下降到5%。六年之内一线城市的商品房的销售面积占全国比重的下降是非常快的，降幅达到11%百分点，只有六年之前1/5。二线城市占全国的比重从37%下降到了32%，下降五个百分点。三线城市我们看到从5%的47%提高到了去年2011年的64%，提升幅度达到17个百分点。三四线城市，现在几乎起到了全国开发主力的地位，这几年三线城市商品房的销售面积平均增长率是20.3%，一线城市是负增长4.7%。