买房须知

抵不过房地产调控导致的销售增速放缓与营销管理费用激增，七成上市房企一季度出现净利润亏损、预减、续亏或首亏。房地产上市公司2011年年报中透露今年资金缺口将达1.3万亿元。这样一来，房地产企业的库存量明显增高。那么，在这种局面下，楼市将面临“两难”的困境：前有巨额库存难以消化，后无资金有效补充。两种困境逼开发商为了回笼资金，显得有点“饥不择食”了。此时的房地产市场“降价潮”是否会再次来临呢?

上市房企利润明显下降 房地产业暴利时代或终结

这几天，房地产上市公司2011年年报陆续公布。已经公布年报的75家房企，总库存市值达到9048亿元，有媒体称房地产全行业的库存市值或超过5万亿元，预计今年资金缺口将达1.3万亿元。年报显示，大部分上市房地产企业去年销售业绩仍保持增长。但利润都出现了不同程度的下降。

根据统计，当前一些大的房企净资产*率均维持在百分之十几，而在过去，随便一家房企的*率都可能达到30%，这预示着中国房地产业将逐步告别“暴利时代”。

库存成多数房企的致命问题 为回笼资金开发商“饥不择食”

业内表示利润降低的同时，房地产销售量也持续低迷。其中，五大房企一季度的签约总金额与去年同期相比下降10.7%。即便经过了3月份的“小阳春”，大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长，这导致房企存货总量大增。据统计，已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，比2009年翻了2倍以上，而有媒体称：“房地产全行业的库存市值或已超过5万亿元。有人预计今年资金缺口将达1.3万亿元。去库存化将成为今年绝大多数房企的主题。”

一组有关“库存”的近日数据或能说明一些问题。据统计，2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。

这将直接使开发商们的销售压力增大，房子难卖了。由于房子难卖，只有销售员才能卖房的时代已被打破，不少开发商都发出“不管谁卖出房子都有提成”的声音。“我，加上办公室一共3个人，今年任务4.5亿，现在我自己已卖了1个亿，完成指标没问题，总不能我这个董事长拖集团销售的后腿吧。”知名地产商绿城董事长宋卫平的一番表白，不禁让人感慨，现在谁都可以卖房子了。

消息人士称房企启动了“全员营销”活动，低调地鼓励所有员工去卖房，售房有提成、购房有优惠。武汉不少房企也开始启动“全员卖房”。另外，近期也出现不仅是圈里人开始全员卖房，外行也开始介入进来。

对于这种内外行都来卖房的“全民时代”，业内人士分析说，这主要是因为开发商库存压力大，为了回笼资金，有些“饥不择食”了。

库存增大*下降 楼市降价潮会否再次来袭?

那么，这是否会引发所谓的“降价潮”呢?中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析说，尽管一季度交易量同比下降，但刚性需求仍然存在。这从3月份单月交易量的回升可以看出端倪。

据了解，3月份交易量等于前两个月总和，背后是两个问题支撑。一个是国家对首套房贷款支持和降低首套房利率，打折。第2是房价出现降价现象，以量换价已经出现。顾云昌认为库存和资金逼宫房企大幅度降价的可能性比较小。

中信建投证券房地产领头分析师苏雪晶认为，当前库存确实需要一段时间消化。她认为认为房价不会大起大落。苏雪晶称现在价格是今年的相对底部了。回升的可能性也不大，还是低位徘徊震荡的局面。

新闻回顾

武汉房企无奈进入全员卖房模式

一组有关“库存”的近日数据或能说明一些问题。据统计，2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。据目前的销售速度保守估算，要消化这些库存至少要四年半的时间，武汉目前的存量房要将近16个月才能消化完。

另一个值得关注的现实是，房地产信托从2010年下半年进入发行高峰，不少上市开发商纷纷加入信托行列。据市场机构统计，目前规模为366亿元的第1波信托兑付已经来临，7月份达到年度高峰，当月需兑付超过500亿元。

今年2月，绿城高调启动全经纪人式的全民营销策略，掀起了“全员营销”风潮，其董事长宋卫平本人也有1亿元的任务。近日，消息人士称碧桂园启动了“全员营销”活动，低调地鼓励所有员工去卖房，售房有提成、购房有优惠。无独有偶，武汉不少房企也开始启动“全员卖房”。

“只要能卖出的房子的方法就是好方法，就有提成和奖励。”一位在武汉发展多年的开发商如是说。据了解，该公司已经通过电商平台，邀约武汉5000多名二手房经纪人网上卖新房。

业内人士表示，库存攀升和资金紧张是开发商*“头疼”的问题，目前包括上市房企在内的都开始“以价换量”，想办法回收资金才是第1位的。