买房须知

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在中国房地产限购限贷的大环境下，寻求*的*人和寻求增长率的开发商将目光投向了海外。奥兹登介绍道，中国房地产企业正在掀起美国市嘲淘金潮”，据他所知，目前至少有24家中国国有和私营房地产公司在美国的主要城市寻找房地产开发和*的机会。

中国房地产开发商的美国生存法则 土地转让利润亦可观

“现在是中国房地产住宅项目的冬天。中国的房地产开发商意识到了这点，所以要海外扩张”，美国地产*顾问奥兹登对腾讯财经表示，“过去四年则是美国房地产的冬天，但现在美国的一线城市，包括迈阿密，纽约，三藩刚刚开始回暖。所以，中国开发商依旧有很多机会可以抄底。”

在中国房地产限购限贷的大环境下，寻求*的*人和寻求增长率的开发商将目光投向了海外。奥兹登介绍道，中国房地产企业正在掀起美国市嘲淘金潮”，据他所知，目前至少有24家中国国有和私营房地产公司在美国的主要城市寻找房地产开发和*的机会。

那么，中国房地产企业在美生存，法则有哪些?需要如何克服“水土不服”?而这条西行之路的前方，是国际竞争力的提高吗?还是一轮更大的生存危机呢?

时间就是*：决策机制是中国企业的命门

“纽约人讨厌浪费时间。因为如果浪费钱，你可以赚，但是浪费时间，时机过去了，它就过去了。”

美国地产*顾问奥兹登，同时也是中国房地产开发商鑫苑置业独立董事之一。他表示，谁也没有想到，第1个在美国拿到土地，并且开发建设的中国房地产商会是在国内名不经传的鑫苑置业。

当中国较大的房地产开发商万科(China Vanke)在今年2月宣布和美国头号房企铁狮门(Tishman Speyer)房地产成立合资公司，宣布共同开发美国旧金山高层豪华住宅公寓项目的时候，鑫苑早在半年前斥资5420万美元，买下了纽约一个规划建造200个住宅单元的地块。而这半年过去后，随着纽约房价的回暖，鑫苑即便只是土地转让，利润也相当可观了。

奥兹登认为，鑫苑的规模小在美国拓展中却成为了一种优势，因为更灵活，也更富有创造力。奥兹登告诉我们鑫苑的地是从纽约房地产*人卡利科(Richard Kalikow)手里买的，之前的美国开发商申请了贷款，但是无力还债，于是这块地被卡利科取消了抵押赎回权，回到市常

“然后我们去了法庭。我跟法庭说，我们想要这块地，我说，我们公司(鑫苑)将会在很短的时间内给出报价。然后法庭问我，你说的是纽约意义上的短时间，还是中国意义上的短时间?

我问，有什么区别吗?他(法官)说，纽约意义上的短时间是一个星期，而中国意义上的短时间是3个月。

较后，我们在48小时之内给出了报价。他们根本难以置信。”

中美团队优势互补：兼顾国际销量和中国需求偏好

奥兹登表示，其实鑫苑也许并不是*快看到海外商机的中国开发商，但是下决定很快，抓准了时机。而这背后是管理层对外国人以及当地团队和专家的信任。与此不同的是，一些中国企业或其他亚洲企业却盲目信任那些英文流利但对房地产行业知之甚少的老朋友，老同学来担任谈判代表。

“这样是没法做成生意的。”

奥兹登认为，前车之鉴就是80年代的日本。“当时，所有日本(在美)*的决定都是在东京定下的，不是在纽约。日本公司的董事长的旁边有很多我们称作是“言听计从的人”，拍马屁的人，他们只是附和说，(董事长看中的)是很好的*，但是其实这些助理或董事长获得的根本不是*准确的信息。他们根本不信任美国当地的团队。”

而鑫苑和美国团队之间的信任也并非短时间内建立的，在鑫苑购买并开发纽约地产之前，就已经在美国市场经历了一系列的“试水” 过程。

“纽约这块地，其实是我们的第三个项目”， 鑫苑优晟置業的领头执行官崔勇先生介绍道，“鑫苑第1个项目，是在内华达的里诺(Reno)。我们在那里买了一个富国银行(Wells Fargo)的资产包，而且我们很快的把它卖掉了。这个是我们的一个比较成功的短期*案例，而且这个*率很高。然后，又跟美国的第2大开发商Lennar手里面买了一些它已经建成的，就是公寓(apartment)，在洛杉矶(L.A.)，这两个都是我们试水性的一个项目。第三个项目呢，就是去年5,6月份在纽约布鲁克林南威廉斯堡拿到的这个项目。”

而鑫苑在试水美国市场之前重要的里程碑事件，是于2007年在纽交所的IPO上市，至此成为在纽交所挂牌的第1家中国房地产开发商。而在鑫苑IPO融资过程中，结识了很多纽约当地的房地产顾问，包括奥兹登。这批人成为了鑫苑美国团队的核心骨干。

而信任是双向的。日益增大的中国人海外置业需求，以及鑫苑自身的国内销售渠道和资源是美国团队愿意助力鑫苑的内在动力。

鑫苑置业的董事长兼领头执行官张勇就表示，鑫苑作为一家在美上市的中国公司，既了解美国资本市惩地产运作规则，又能考虑结合国内*人的需求偏好，兼顾了这两点，鑫苑才*终决定来纽约开发地产。

“我们花了一年的时间，在美国看了一百多块地。从西岸的旧金山，LA，一直到东岸的纽约，华盛顿，迈阿密。我们是根据权威机构第1太平洋戴维斯所提供的市场研究，去找既能在国际市场上有销路，又是中国*人以及新移民感兴趣的区域，较后这么选定这块地的。”崔勇介绍道。

从地址的选择，户型的设计，到后期销售的规划，鑫苑的南威廉斯堡项目都兼顾国际销路和中国偏好。前一个开发商的原定计划是将南威廉斯堡项目全部做成是两百平米，5，6个房间的户型，因为适合孩子相对多的犹太人大家庭。而鑫苑的新设计是根据新的市场调研，做成了既有适应曼哈顿上班族的效型，又有适合威廉姆斯堡艺术家氛围的阁楼，并留了20多套价位在200万美元的大户型适合家庭居淄*的住宅。“我们把市场上的目标顾客按照他的购买行为来分析，做出来他喜欢的一个户型。他们就会对号入座来买我们的房子”崔勇预计*终40%的买家会是中国人。

尊重当地的商业规范 中国企业可以实现美国梦

那么，在中国开发商探路美国的过程中，又需要面对当地监管部门的哪些规定和压力? 而美国各级政府又是如何看待中国开发商的这批海外拓展浪潮的呢?

纽约市布鲁克林区的区长马蒂•马科维茨(Marty Markowitz)的态度显得恩威并施，既欢迎合作共赢，也强调必须遵纪守法。

马科维茨先生对腾讯财经表示，现在中国人更多参与到美国项目来是共赢的局面。不仅仅因为中国公司本身身上承载着很多美国人的利润期望，比如鑫苑本身就是一家在美上市的公司，而且中国现在在美国房地产的*建设，又同时可以增加美国就业，并且满足纽约人的住房需求。

“当然鑫苑必须遵守美国和纽约当地的法律。他们(中国开发商)必须要遵循美国游戏规则，他们是和美国开发商一视同仁的。这里不会出现针对中美开放商的双重标准。所有人都是一个规则。如果他们违法，营建过程就会被勒令停止。就这么简单。”

而在创造就业方面，他特别提到，希望鑫苑地产雇佣工会，“我觉得工人的权益和工人工资保证应该是公司道德的一部分。”而根据奥兹登此前的介绍，预计鑫苑会在威廉斯堡项目上在美招工两千人，除了短期的建筑工人之外，也包括后续企宣售房，以及未来鑫苑进一步商业拓展的长期员工。

而对于中国企业为何要来美国拓展，马科维茨表示这是企业逐利的自然选择，而纽约的商业环境成熟规范，只要遵守当地的法律，中国企业可以实现“美国梦”。“我们刚刚看到美国一个全国性电视台做的采访，说到中国一些地区已经发展过度。他们建了太多的楼，而很多中国人又根本住不起那些已经建好的房子，所以我觉得中国的公司应该要来*海外，在海外市场上，他们的投入可以有很好的*。而且在美国，你中国人可以展翅高飞，你只要有能力，就可以飞很高。”

展望未来：市场将决定中国房企是否扩大海外开发规模

拿地才只是鑫苑纽约威廉斯堡房地产开发的第1步，目前该项目目前正在进行土地样本的测试检验，以及户型重新设计的递交审核。如果一切进展顺利的话，公司预计在今年7月开始预售，9月项目正式破土动工，而在2015年完销售付。但房地产销售周期相对较长，而美国法规里限定预售只能收取少量定金并放入托管帐户的制度，也迫使公司需要面对房地周期风险，并拥有更强资金管理能力。

对于在美国已经上市的鑫苑来说，在美融资已经颇有经验，而对于其他中国开发商来说，除了需要面对全球经济下行风险之外还需要面对国内房产以及经济整体调控的政策风险。瑞士信贷表示，万科和铁狮门能否*终合作成功取决于中国政府是否会批准万科将资金汇到海外。

对于现在中国房地产商所面临的机遇和挑战，奥兹登表示，“邓小平对中国的发展意义很重大。他告诉人们致富光荣。这就好像是亮了盏绿灯，指示前进的绿灯。学习，做生意，赚钱。中国现在本土发展很繁荣，但是国际拓展还是一步一步来的。而现在是中国海外拓展跨得更大一点的好时机。未来步子会迈得更大。”

而中国房企*的美国项目，目前仍处于开发阶段。项目*终能否顺利交付，是否能得到美国市场的认可，将是中国房企是否扩大海外*规模，将步子再迈大一点的决定因素。