买房须知

近期，房企半年报陆续发布。记者通过wind资讯统计发现，截至9月5日，近150家房企已公布2017年半年报。

数据显示，近60家房企利润总额出现负增长，约占总数量的4成。其中，北京中关村科技发展股份有限公司降幅较大，为-4598.65%。

但与此同时，头部房企销售良好、捷报频传。万科上半年实现销售额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现净利润73亿元，同比增长36.5%。

碧桂园则凭借规模效应一路狂飙，上半年销售额2889.1亿元，同比增长131%。在中期业绩发布会上，总裁莫斌将全年业绩目标由4000亿元上调至5000亿元。

一边是头部房企高歌猛进，一边是中小房企西山日下。在房地产行业加紧调控、深度调整的背后，市场正在起变化。

一方面，房企规模优势逐渐凸显，楼市调控收紧背景下逆势而动；另一方面，调控周期性节点有待观察，购房者捡漏心态依然存在。

楼市调控VS房企业绩

进入2017年，楼市调控步伐并未放缓。以北京为“排头兵”，环京地区、一线和热点二、三线城市密集出台“限购、限贷、限价、限售”等一系列措施。

从需求端来看，限购、限贷在一定程度上影响了购房者预期。

上半年，全国限购城市进一步扩容，四个一线城市全部执行限购措施，二线城市中合肥、杭州、厦门进一步升级调控。

与此同时，金融去杠杆效果明显。上半年，央行在同业、资管、表外以及影子银行等多业务领域主动缩表，银行信贷持续收紧，房贷利率不同程度提升。

从供给端来看，限价、限售正在给房企持续施压。今年8月，广州楼市调控继续加码，要求新盘销售不接受“政府指导价”，一律不予办理网签。

除了接受价格指导，新房入手后再次转手也变得困难。上半年，长沙、无锡、嘉兴、涿州等十余城市明确规定不动产满2年或3年后方可交易。

受政策双面作用影响，国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积增速较去年同期下降超10个百分点，销售额增速较去年同期下降超20个百分点。

某研究院*数据显示，三季度开始在50个样本城市中，30家A股房企销售面积总体处于下滑态势，同比减少超3成。

某研究院研究总监严跃进认为，热点城市楼市政策收紧，对商品房销售的影响较大。另外，部分房企放缓推盘节奏，也影响了热点城市的销售。

值得注意的是，在中期业绩发布会上，大多上市房企对下半年并不悲观。碧桂园、龙湖地产、旭辉集团、中海地产等纷纷上调2017年销售目标。

从目前销售数据来看，大部分房企调整后目标的完成率已超过70%，这与城市市场行情形成了鲜明反差。

严跃进认为，这也印证了房地产市场逐渐分化的行情。不难看出，未来房企集中度不断提升、优胜劣汰的行业格局下，规模房企的优势正在逐步凸显。

房企业绩VS买房入局

同策咨询研究部总监张宏伟认为，上半年部分房企“量跌”有了销售业绩的损失，下半年必然会“保量”。

因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

如果说，上半年部分房企还在坚守心理预期的房价，但到了下半年，受回款目标压力、资金兑付压力等影响，部分房企或主动放弃“底线”。

张宏伟预计，三、四线城市销售行情*多持续到今年年底，届时，全国大中城市楼市轮动上涨的行情周期结束。

这也就意味着楼市下半年将进入深度调整阶段。对购房者而言，买卖双方进入新一轮市场博弈。

但也有另外一种观点认为，随着全国租赁住房试点工作的逐渐开展，人们的购房预期减弱，需求端看空情绪会影响房价进一步松动。

持悲观情绪的人则认为，房地产调控具有周期性，每一次大的调控结束后，房价都会经历一波反弹。

更多人期待，在房价触底反弹前捞得一个低价捡漏的机会。

从经济学角度来看，投机炒房者通过买入和卖出之间的价差，赚取利润。但对自住需求而言，房价涨跌如同股票停盘，浮盈和浮亏并没有太大意义。

从抵押贷的角度来看，房价上涨能实现套现功能。但回归房子的居住属性，房价上涨*终会在置换需求时“回馈”给人们。

必须强调的是，投机炒房者将大量资金沉入房产，一个重要前提是，房价必须滚动向前，接盘者愿意以更高的价格接手。

从目前看，十九大召开在即，房价反弹的可能性不大。张宏伟甚至认为，2018年“两会”之后的3-6个月，全国核心一二线城市楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。

楼市调控难以松动，反过来说，对中小房企而言，保证现金流安全是一大挑战；对购房者而言，买房入局买涨不买跌情绪依然存在。