买房须知

上海(楼盘)易居房地产研究院23日发布的报告显示，2018年中国商品住宅房价收入比为8，比2017年的7.7小幅上升，明显高于合理区间。不过，随着调控效果的继续显现以及购买力的透支，2019年的房价收入比或将小幅回落。

据了解，房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值，这一数据有不同的统计指标和不同的计算方法。上海易居房地产研究院发布的《2018年全国房价收入比报告》采用的数据皆来自国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具体计算公式是新建商品住宅成交均价乘以城镇居民人均住房建筑面积，再除以城镇居民人均可支配收入。

该报告称，2018年中国商品住宅成交均价为8544元/平方米，同比增长12.2%，涨幅比2017年扩大6.5个百分点。当年中国城镇居民人均可支配收入39251元，比2017年名义增长7.8%，增幅回落了0.5个百分点。据此计算，2018年中国商品住宅房价收入比为8，相比2017年的7.7小幅上升。

易居研究院研究员沈昕对中新经纬客户端表示，2018年房价收入比上升主要有三个原因：一是去年上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热，房价涨幅较高;二是部分城市放松审批高端住宅预售证，成交结构变化导致房价涨幅较高;三是由于收入增幅小于房价涨幅，从房价收入比的绝对水平看，处于偏高区间。

据易居研究院介绍，尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但对其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000美元~3999美元(中等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为5.6。各国(地区)房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

但是，欧美国家的房价收入比口径既包括新建住宅，也包括旧有住宅(成交量远大于一手房)，且多数国家采用的是按套计价，取中位数房价和中位数家庭收入。中国目前只有一手住宅的全国统计数据，采用按面积计价，房价和家庭收入都取平均数，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象，因此，中国与欧美国家的房价收入比可比性并不强。

“根据中国的实际情况，我们认为中国房价收入比在6.5-7.5内属于合理区间，低于6.5属于偏低区间，高于7.5属于偏高区间。”沈昕说，目前的房价收入比处于偏高区间，为近20年来第二高位，仅次于2008年救市后2009年的楼市大繁荣时期。从近三年看，中国GDP增速持续低于7%，人均可支配收入增速在8%上下，本轮房价上涨，是没有经济与收入增速支撑的房价透支。

沈昕还称，随着调控效果的继续显现以及购买力的透支，预计2019年中国住宅成交价格同比增长4%，全国城镇居民可支配收入同比增长7.5%~8%，房价增幅收窄而收入增幅稳定，可能会使得房价收入比小幅回落至7.7左右。