买房须知

众所周知，在二手房市场，买卖交易税费转嫁给购房者，几乎成为行业潜规则。近年来，随着二手房交易税费的增加，买方的购房成本也随之增加。因此，网络上“免税”房源广告的出现，颇受购房者关注，点击量颇高。面对如此多诱惑，二手房直更名风险都有哪些呢？

购房合同备案 无法“直接更名”。不过，行业人士随后表示，从理论上来分析，还可能存在另一种情况，即广告中所说的“可直接更名，免税费”。据介绍，此类情况为，原买家购买了一手房源，与开发商签订了协议，但是因为种种原因要出售该房产，并且开出了低于市场价的价格。而原买家或经纪人在推介房源时表示，如果有购房者看中该房源，双方可签订一份协议，再由新买家与开发商重新签订购房协议并办理更名。“如果确实如此，倒是可以不用缴纳二手房交易税费。”但是行业人士同时表示，此类情况基本不存在。其原因主要为，原业主购买一手房时所签订的购房合同，开发商一般会及时送到房管部门备案，而按照规定，买卖合同已经备案，就不能办理更名手续。行业人士认为，既然无法直接更名，那么便不存在免税费的问题，从另一个角度来说，此类房源尚未取得产权证，即便是按照二手房交易流程买卖，也无法办理正常的过户交易。

“直更名”没那么简单，纠纷警钟已敲响。“直更名”一般针对不动产权证书尚未办理或尚未交付的新房，购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方，开发商注销原合同，与买受方重新签订合同，为买卖双方省下部分过户费。但此类交易的风险也不小，日前，常熟法院就调解了一起“直更名”引发的房产纠纷。原来，陈某几年前在常熟购买一套房产，因一直未交付，仅办理了网签。去年7月，陈某将房产出售给周某，两人与中介公司签订协议，周某交付陈某定金3万元。当年8月，陈某向开发商申请退房。周某再次交付陈某购房款11万元，交付开发商购房款34万元，开发商出具收据载明周某认购房屋。此后，周某一直未能办理“直更名”手续，遂将陈某、中介公司、开发商同时告上法庭，要求陈某承担违约责任，开发商、中介公司承担连带责任。但被告三方均认为自己没有过错。开发商提出，必须先由陈某还清按揭贷款，然后才能撤销原合同。后经调解，多方达成一致：解除中介协议，周某支付中介费用1000元；陈某与开发商签订的购房合同继续履行；陈某返还周某定金及购房款14万元；开发商返还周某购房款34万元；陈某、周某、中介公司相互之间不再追究违约责任。

操作不规范，交易风险大。“这种直更名的交易方式，听起来确实有利可图，但实际上是并不规范的操作。”对此，江苏世纪天合律师事务所唐曦律师表示，对购房者一方来讲，这样的交易存在着太多隐患，要特别谨慎。因为在具体交易过程中，由于卖家没有房产证，不能确认其是否真正具有房产资格，此时买家很容易受到欺诈。而在购买时，双方签订的买卖合同，也存在一定的风险，因为与一般的二手房交易不同的是，以直接更名方式过户的整个流程看不出是买卖交易，因此当双方产生分歧而不可协调时，想通过法律途径解决比较困难。

此类房源还存在风险。游健文表示，更名被主管部门明令禁止，多数开发商也坚决杜绝此类现象，那么即便是原房东与业主私下达成买卖协议，开发商也不会配合办理更名手续，而主管部门更是杜绝此类情况的发生，进而导致交易失败。如果出现交易纠纷，开发商概不负责，而购房者则要承担更多的风险。