买房须知

随着监管层、市场对地方政府债务规模、风险担忧的加深，今年8月初，审计署启动了新一轮全国性的政府债务审计工作。目前，审计署的“摸底”工作已过去月余，而过去两年间在地方融资体系中扮演重要角色的信托公司也已对信政合作项目有所规避。

“目前*重要的问题是监管层对地方债务后续政策的不确定性，可能会对项目的运行带来风险，因此我们近期对信政合作项目也非常谨慎。”北京地区一位信托公司信政业务人士对记者表示。

在集合信托市场，以信政合作项目为主的基建信托8月份占比较7月份下降明显。用益信托网的数据显示，8月份以来，基建信托成立规模锐减，占总集合信托的成立规模不到15%，而六、七月份的比重则均为19.5%左右。不过房地产信托在8月份“此消彼长”，成立规模199亿元，占集合信托市场份额达到41%。

信托公司规避

地方债审计政策风险

今 年以来，虽然监管层频繁限制地方政府融资，但是以基建信托为主的信政合作却持续在波动中持续增长。中国信托业协会的统计显示，截至今年二季度末，信政合作 业务余额为8041.88亿元，占信托资产的比重为8.51%；而今年一季度末及去年底，信政合作的余额分别为6548.14亿元和5015.5亿元，占 信托资产的比重分别为7.5%和6.71%。信政合作余额的增速近年来持续快于信托资产的增速。

不过，由于审计署此次“史上*严厉”地方债审计，从市场情况来看，8月份大多数信托公司已经放缓了信政合作信托的发行。

用 益信托数据显示，今年6、7月份基础设施信托的成立规模分别为99.4亿元和108.29亿元，占同期集合信托成立规模的比例为19.5%左右。而8月份 全月，用益信托在线统计数据显示，基建信托的成立规模仅为70.65亿元，约占全月集合信托总成立规模的不到15%，产品的成立规模和占比较之前两个月份 均大幅下降。

北京地区一位信托公司主要负责信政业务的人士对记者表示：“目前*重要的问题是监管层对地方债务后续政策的不确定性，可能会对项目的运行带来风险，因此我们近期对信政合作项目也非常谨慎。”

“从 我们目前的统计情况来看，为了收紧风险敞口，有一些信托公司的信政合作项目中已经越来越多地出现本省或当地政府的项目。一方面，省内的项目可能由当地政府 主导，信托公司配合实施，风险相对容易控制；另一方面，这一类项目在营销的是时候，也比较容易获得当地*者的认可。”北京地区一位第三方咨询公司对记者 指出。

近日，财政部部长楼继伟就地方债问题表示，整体上看，中国地方债规模可控，增量也在减缓，但前期债务增长较快的地方问题比较大。

有券商研报指出，在全部地方政府债务中，信托的比例约为20%。且信托债务的融资成本高于银行贷款，因此有必要警惕信托债务规模余额较高，以及财政收入能力有限地区的地方债务风险。

房地产信托伺机增长

8月较后一周占半壁江山

基建信托占比下滑之后，房地产信托成立规模的比重上涨明显。

用 益信托在线统计显示，8月份房地产信托成立76款，成立规模总计为199.6亿元，占到了当期成立的全部信托产品规模的41%。其中，8月份较后一周房地 产信托成立了43.59亿元，占全部信托产品的47.98%，近半壁江山。上周成立规模较高的一款产品为五矿信托的房地产信托项目“恒福7号集合资金信托 计划”，共募集资金高达10亿元。

事实上，今年来房地产市场环境好转，信托公司对房地产信托的态度年初开始变有所转变。某上市金融控股集团披露的旗下信托公司信托资产*领域中，房地产业务的余额今年二季度末比去年底提升了94亿元，占比也提升了2.3个百分点。

分析人士指出，目前信政合作政策不明朗，而房地产市场环境比去年有所好转，房地产信托接下来将是信托公司着重布局的领域。

从预期*率的角度看，房地产信托依然指引者集合信托的*率。房地产信托8月份的平均预期*率为9.34%，高出当期集合信托产品平均预期*率约0.5个百分点。

  渤海证券的一份研究报告指出，房地产信托目前可以谨慎配置，原因在于：首先，以*领域划分，目前房地产信托是新成立信托中占比较大， *率较高的产品，其份额占比近40%，且平均预期*率超过9%，是*者关注的核心领域；其次，房地产行业盈利能力在各类行业中名列前茅，因此偿债能 力也较强；更为重要的是，目前政府对房地产调控的政策思路较之以前似有变化，更加趋向市场化，而去行政化，更加强调房地产行业的平稳健康发展，预计未来房 地产行业的政策风险将会逐步降低。当然，我们也认识到由于前期房地产市场的爆发式增长和长期的宏观调控，部分城市和部分地产项目所积聚的风险并不会因此而 立刻消弭。