买房须知

现下,有越来越多的人通过按揭贷款的方式购买商品房。然而,按揭贷款的购房方式也并不是百分百的安全的,在我们的生活中,商品房按揭贷款纠纷层出不穷,不断暴露出按揭贷款存在的不足。我们该如何避免此类事情的发生以及一旦发生商品房按揭贷款纠纷,该如何解决呢?

一、商品房按揭纠纷中可能出现的合同关系

在商品房的按揭纠纷中,一般主要存在四个基本的合同关系,包括购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系、购房者与按揭的银行之间的借款合同的关系、购房者与按揭银行之间的以及商品房“楼花”或者是现楼为抵押物的抵押合同的关系等具体条款加以确定的保证合同关系。

二、购房者要求解除购房合同时银行的诉讼地位问题

司法实践中对于按揭纠纷案件中的诉讼主体问题争议较大的是,在购房者起诉开发商要求确认房屋买卖合同无效或解除合同并退还购房款本息时,法院是否能够应追加按揭银行行为第三人参加诉讼。我们认为,这种做法固然可以一并解决按揭纠纷中开发商、购房者、按揭银行三方之间的四种法律关系,但将按揭银行列为无独立请求权第三人既与现行法律规定不符,也缺乏民事诉讼理论依据。在按揭纠纷中,当购房者起诉开发商,要求确认房屋买卖合同无效或解除合同,并退还购房本金利息时,按揭银行对于开发商与购房者之间的诉讼标的(房屋或楼花)享有独立的请求权,因为购房者已将该诉讼标的抵押给银行,按揭银行对于该标的物享有优先受偿权,其对该标的可以主张独立的请求权。因此,在此种情形下,按揭银行属于有独立请求权的第三人,是否参加诉讼,应由其自行决定,法院不能强行追加其参加诉讼。

三、购房合同解除或认定无效后的处理

在购房者起诉开发商要求解除购房合同或确认购房合同无效时,由于购房者已将所购房屋或楼花抵押给按揭银行,因而其实质上是要求处理抵押物。如果按揭银行参加诉讼,法院在判决解除购房合同或认定购房合同无效时,可一并解决开发商、购房者、按揭银行之间的多个法律关系,即购房者将房屋或楼花退还开发商,开发商将购房款项返还给购房者,并由双方依法承担相应民事责任的同时,解除按揭银行与购房者之间的借款合同,按揭银行对购房者处理抵押物所得价款行使物上代位权,并可要求开发商承担连带保证责任,由开发商将购房者所欠按揭银行贷款本息直接支付给按揭银行,其余款项支付给购房者。但是,由于银行有抵押权和开发商的保证作为担保,其参加诉讼又需预缴案件受理费,而且,购房合同能否解除或认定无效只有在案件审结后才能确定。

购房者,从而一并解决开发商、购房者、按揭银行之间的多种法律关系。

四、按揭纠纷中购房者与抵押权人的权益冲突与保护

按揭纠纷中购房者与抵押权人的权益冲突,是审判实践中遇到的新问题。购房者所购房屋或楼花有可能存在三种抵押权:按揭银行的抵押权、建筑商的法定抵押权和开发商的其他债权人的一般抵押权。

(一)购房者与按揭银行的权益冲突与保护

为了从按揭银行获得贷款,购房者将其所购“楼花”或房屋抵押给按揭银行。由于我国内地各商业银行从事按揭贷款业务时间不长,对按揭贷款的决策和管理均缺乏成熟的经验和恰当的手段,因而各商业银行在单方面制定按揭贷款格式合同时,均充分利用其所拥有的资金优势地位,侧重强调按揭银行的利益保护,而往往忽视对购房者正当权益的保障。目前较为突出的问题主要有以下几个。

1 、楼宇发生毁损、灭失或停建情形的风险分配不合理。按揭合同往往规定;按揭抵押房产的全部或部分发生毁损,不论何种原因,亦不论何人过失,均由购房者负全部责任,并向按揭银行赔偿由此引起的一切损失。这种不区分具体情况而要求购房者承担所有风险的条款,显然是通过牺牲购房者的权益以达到保护按揭银行的利益的目的,加重了购房者的责任,导致当事人利益的失衡。

2、对购房者合理使用房屋限制过严。实践中许多按揭银行合同规定:购房者不得将按揭抵押房产全部或部分出租。有些按揭按揭合同规定;购房者将按揭抵押房产全部或部分出租的,应经按银行书面同意。我们认为,购房者将按揭房产出租,属于合理使用抵押物,并不会对按揭银行的抵押权造成损害,相反还有利于购房者筹措资金,及时支付供楼款。按揭银行就按揭房产仅享有优先受偿权而并不具有直接支配的权能,在购房者的行为不妨碍按揭银行之优受偿权的情况下,按揭银行不应对其进行限制

3 、按揭银行单方面解除合同的随意性过大。按揭合同一般均规定:购房者违反合同的任何条款,按揭银行有权要求购房者提前偿还部分或全部贷款本息,由此而引起的任何损失均由购房者负担。(二)购房者与建筑商的权益冲突与保护

(三)购房者与其他抵押权人的权益冲突与保护

购房者所购房产除了存在按揭银行的抵押权和建筑商的法定抵押权外,还可能存在其他抵押权。这些抵押权的产生有两种不同的情形:一是开发商在预售前将商品房项目以在建工程的形式向银行或其他债权人设定抵押进行融资;二是开发商在预售以后将商品房项目抵押给银行或其他债权人。

可见,按揭贷款存在三大类问题和诸多小问题,只有熟悉可能出现问题的方面,才能防患于未然,避免按揭贷款的纠纷的出现。