买房须知

根据中国信托业协会近日数据显示，截至2011年底，我国信托业的资产规模已经超过4.8万亿元，而在2010年底这个数字不过是3万亿元，这意味着这个行业在短短一年内增长了60%以上，而在过去五年间信托公司资产规模年均复合增长率接近70%。当人们把目光聚焦在银行业高*、保险业再融资等话题时，信托业正做着“闷声发大财”的生意。

然而，红火的信托业却在发展中蕴藏着风险。“2012年开始，房地产信托将进入偿付期，这对于那些过分*房地产项目的信托公司来说日子会比较难过，如果无法偿付就不得不违约展期(延期交割)了。”中信信托有限责任公司总经理蒲坚告诉记者。

根据中金公司公布的针对房地产信托业的研究报告，7000亿元房地产信托还款期将集中在今后三年，其中2012年预计到期信托规模2234亿元，总还款额约2500亿元，而2013年预计到期规模近2816亿元。

38%信托资金投在房地产

2011年末，一只名为“国开城市发展基金集合资金信托计划”的产品总募集规模500亿元，首期募资101亿元;基金运作期限8(6+2)年，给出预期年化*率竟然高达20%—37%。

上海某信托公司*研究部负责人告诉记者：“这是在豪赌土地价格和房价会在2020年之前大幅度*，从正常的利润率来看无异于放高利贷。”

“去年11、12月份，银根非常紧。2011年房地产开发贷款全年总计新增约3313亿元。这一数字较2010年、2009年减少了四成。”SOHO中国董事长潘石屹告诉记者。

实际上，即便是在房地产业火爆的年头，房地产开发商也乐意与信托合作实现融资。有专业研究机构统计，2010年信托行业共发行了1993亿元房地产信托;2011年，这个数字为2670.74亿元，占信托行业总体的比例达38%。

大型房地产企业发行的信托产品利率在15%左右，中小型在20%左右。要达到这样的年化*，其前提是中国的房地产业需要像2009年和2010年那样火爆。现状却是，信托产品即将到期，另一方面房地产业从价、量的角度都已经出现了下跌。因此信托偿付对房地产商形成了不小压力。

多个信托产品提前清盘

“从当前的情况来看，房地产开发商已经无法实现信托产品设计时认定的高利润了，在无法展期的情况下，兑付本息之日会给这些企业造成很大的资金流压力。”国泰君安房地产行业分析师孙建平说。

第三方理财机构诺亚财富向记者提供的研究报告显示，房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，多数产品在2011年四季度和2012年到期，尤其是今年3月、6月、7月和8月到期规模较大。

“有些信托公司50%以上业务都是房地产信托项目，集中度太高了。”上海某信托公司*研究部负责人告诉记者，“从去年四季度以来，越来越多的信托公司选择了清盘，包括山东信托、交银国际信托、天津信托等多个房地产信托产品。”

在孙建平看来，房地产信托兑付资金主要来源于开发商销售回款，销售情况直接影响是否能收回成本。因此，信托公司愿意放弃管理费而提早清盘既出于保护受托人*者的权益，也保证自身不会卷入到房地产企业破产官司当中。

在蒲坚看来，房地产信托的风险也没有想象得那么大，地产公司可通过低价销售、内部财务安排等多种手段，确保信托项目的到期兑付，但不排除有些信托公司会出现违约情况。

一成多地产信托或违约

事实上，通过房地产信托融资已经是开发商常规手段，包括万科A在内的30家地产上市公司几乎都有地产信托项目，共计118个项目、金额达630亿元。从发行规模看，发行规模较大的万科A达到90亿元。从到期规模看，今年到期规模较大的有中华企业44亿元、万科A43亿元、金地集团24亿元。

花旗银行(中国)研究与*分析主管邱思甥告诉记者：“房地产板块上市公司出现信托违约的可能性并不是很大，而中小房地产企业才可能出现实质性的违约。一般来说，如果信托公司遇到到期未能兑付的项目资产，要么用自有资金收购，要么通过‘发新还旧’填补窟窿，要么将抵押项目出售变现。”

中金公司的一份房地产信托研究报告指出，10%—15%的信托项目可能在今年出现违约风险，总体而言，信托展期将使得系统性风险延迟到2013年释放，参与信托较多的中小开发商将面临较大风险。