买房须知

曾一度收缩战线的房地产信托在今年一季度再次发力。受“去通道”政策和资管新规等因素影响，今年前3个月信托成立规模同比下降了40%，但房地产信托却逆势增长了约90%。业内人士认为，房地产信托的增长主要还是基于房企对资金的需要，但公司债、银行贷款等融资渠道受限，令房地产信托再次火热。

房地产信托的成立规模和数量迅速回暖。根据用益信托在线数据统计，今年前3个月房地产领域集合信托产品成立480款，仅1月的成立数量几乎就与2017年前3个月数量相当；成立规模966.29亿元，同比增长约90%；发行步伐也较为一致，一季度房地产信托共发行576款，规模为1604.43亿元，同比增长超一倍。

这一表现在一季度成立总规模整体缩水的信托市场更加引人关注。数据显示，今年前3个月共成立1804款集合信托产品，发行规模2779.14亿元，同比下降近40%；共发行2147款集合信托产品，发行规模3725.11亿元，同比下降33%。按月来看，1-3月新成立的房地产信托规模与总规模比分别为27.25%、40.36%和43.65%，呈上升趋势。

对于一季度信托整体成立规模的萧条，分析人士认为，主要原因包括“去通道”政策和资管新规的影响。去年末规范银信合作的55号文下发，使得很多通道业务逐渐收缩，市场上项目减少、项目成功率降低；同时随着资管新规政策出台的渐近，也使得信托公司更加审慎经营。

在萧条大环境下房地产信托的相对繁荣，与房地产企业较大的资金需求有直接关系。一位地产业*观察人士对北京商报记者表示，一些房地产企业过去拿了不少地，需要资金进入，利好项目开发，防止烂尾。

作为房企*主要的融资渠道，相当规模的银行贷款在2017年房地产业严调控下与房企走出蜜月期。央行发布的数据显示，2016年房地产新增贷款5.67万亿元，同比大涨57.94%，但2017年新增贷款规模掉头下降了1.23%。

“加上公司债也在收紧，房地产信托的发行有所壮大。”上述人士说道。金融业*观察人士、金乐函数分析师廖鹤凯将房地产企业多种融资方式规模的增减形容为“按下葫芦浮起瓢”，他表示，只要房地产贷款额度继续收紧的预期不变，房地产信托的规模就会持续下去。

事实上，在过去几年间，房地产信托的成立规模几度波动。例如去年监管层针对房地产信托的监管有所趋严，很多以前可以发行的产品现在都无法备案，部分信托公司更是主动叫停房地产信托业务。

那么，今年房地产信托成立规模是否能保持持续增长？廖鹤凯指出，房地产类信贷方面短期没有松动迹象。今年初，多地进一步出台政策严控资金违规流入房地产行业，提高房地产开发贷款门槛。信贷收紧不是朝夕可逆转的，融资需求将推动大中型房地产企业提前做好资金安排，大中型优质房企的资源调动能力会有所显现，不过小型房企可能会进一步承压。

业内人士认为，房地产企业的高杠杆属性决定其还旧债很大程度仍依靠再融资，同时在调控基调不变的背景下，再融资能力的分化会推高部分低信用等级房地产企业的信用溢价，从而进一步加大部分房企的融资成本。整体看来，在房企仍有融资需求、多个融资渠道又受阻的情况下，房地产信托还有继续回暖的可能。