买房须知

近日有业内人士透露，有关部门或正制定REITs试点方案，首期有望在北京、上海、广州、深圳四地试点。

有知情人士撰文称，此次高层吹风有望令REITs新政真正落地。他认为，此轮REITs试点的主要方式是公募，而不是上一次试点框架中开列的私募。未来有望通过交易所挂牌交易，建立一套透明的运行和监管机制，为以后“真REITs”向非政策性住房领域拓展打好基础。

京沪穗深有望先行试水

有关房地产行业的融资以及相关金融创新，似乎从来没有获得像如今这样的宽松环境。房地产企业热盼已久的融资工具房地产信托*基金在经历诸多监管层面的反复与转折之后，终于有望取得阶段性的突破。

REITs是房地产信托*基金的简称。是一种以发行*凭证的方式汇集特定多数*者的资金，由专门*机构进行房地产*经营管理，并将投 资综合*按比例分配给*者的一种信托基金。在国外，REITs通过资本市场向公众*者发行，不过中国内地现有金融监管框架，并不支持以REITs形 式向公众*者募集资金并返还*。

据悉，根据住建部和有关部门的部署和要求，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市，正在根据本地实际情况，分别编制REITs试点方案，试点方案有望于近期初步编制完成。

试点方案编制完成后将听取住建部和有关部门的意见，进行修改之后，北京、上海、广州、深圳有望先行开展REITs发行和交易试点工作。房地产开发企业长期面临的融资难问题，将看到“彻底改观”的希望。

有消息人士透露，北京、上海、广州、深圳四个城市编制REITs试点方案的工作，是在住建部等部门统一部署之下进行，实际上是一次“自上而下”的金融创新工作，这与以往“自下而上”的REITs创新性实践，都有较大的不同，*终效果也会不一样。

可成为做空房地产工具

REITs被提上包括核心政府在内的议事日程，并非头次。2008年底在出台4万亿元经济刺激计划后，时任国务院总理的温家宝曾召开国务院常务办公会，提出要创新融资方式，通过并购贷款、REITs、股权*基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。

根据这一精神，央行于2009年年初初步拿出了REITs试点的总体构架，并初步拟定了“REITs试点管理办法”。但是，在当时央行的REITs试点总体框架中，REITs仍以信托的方式发行，不在资本市场或形态类似的公募市场挂牌交易。

由于央行2009年的REITs试点框架并未赋予其公募属性，且只能在银行间市场流通，其带来的融资渠道变化意义不大，因此，在市场实践中应者寥寥。对于房地产开发企业而言，他们需要等待REITs更实质性的作为融资渠道出现。

而本次试点，有望形成一些突破——本次住建部部署北京、上海、广州、深圳四城市编制REITs试点方案，实际上是作为“积极培育房屋租赁市场。要构建完善的房屋租赁市场体系”下的一项工作进行的，而这项工作是未来一段时间，核心政府针对房地产市场的主要工作思路。

在一些专业人士看来，推出REITs在当前市场环境下无疑利大于弊。但通过REITs来帮助房企解决现金流的同时，考虑到市场供大于求的现状仍未改观，如果管理不当，也有可能引发负面问题。一旦REITs在二级市场建立成熟了，它也可能成为一个做空房地产的工具。　　

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍就曾对媒体表示，楼市进入一种更为稳定的预期，REITs的推出才可能产生正面影响。而如果物业仍有*预期，但REITs的*却相对较低，可能同样起不到应有作用。

有分析人士指出，我国此前在房地产资产证券化的推动上并不顺利，主要是*周期长以及*率较低。据知情人士所说，未来新版REITs有望引入地方政府的国资房企或城投公司，他们承接了大量保障性与政策性住房的建设，也是资产打包的绝好资产。