买房须知

这是最近很多市民关注的问题，关注的人越多，意味着行情越差。

前两天见到一个粉丝，说2017资产配置年这个说法太正确了，要是去年资产配置，也许就不会买的更贵，卖的在跌了。

苦笑啊苦笑，不少首套的客户买的房子在跌。

类似这样的案例，恰恰说明了为啥房子还在分化。

该如何卖房子？

在6，7月份，如果房子标的不够好，坚决卖。

现在呢？

就地卧倒。

有人说那不是卖得便宜买的也便宜么？

等你真正卖了就知道，如果你对买入标的有追求，并不一定。而诸如前滩之类的盘，你未必买得到。

何时卖？

去自己中意、没有明显高开、但是没有日清的盘里联络销售。同步置换。

通常没有日清的盘是允许置换的。

如此能够做到平进平出，理论上因为新房会有买家偏好造成的溢价，这种置换是比较容易做到也是值得的。

而二手置换原则上不要先买再卖，因为流动性缺失的周期，你不知道何时卖得掉。

对于生活需要或者买好房子的卖家，当如何是好？

第一是增加房子的流动性。

房子首先要是干净、整洁，如果还能有点人气就更好了。凤变冰增加了买家看房时候的流动性，实际上是有效果的。

第二是扩大房子的传播。

独 家代理是有效果的，前提是中介真的给力，但独 家代理的时间不宜太长，在给定的时间段里，买家的数量其实也就那么多，只是随行情而波动，如果行情走衰，买家数量是减少的，因为有一部人干脆不看房了。

想办法让更多的中介知道，包括扩大范围挂牌，通常20分钟通勤范围内的中介门店都可以挂牌，并且给离得远的中介一定的看房激励。

在行情不好的时候，中介比你离买家更近，这个时候很多中介也在考虑卖新房、卖环沪、转行，如果没有激励，他是不会跨区域带看的。

不好卖的新房带看会有200块的红包奖励，这个其实在二手房里也适用。

上海的话，篱笆网可以挂，各种自媒体群也可以加，只要你声明不是中介，多数自媒体微信群都会允许你广告出售自家房子。注意在网络上传播，不要以低价作为传播手段，那只会让买家去压你邻居的价格。

第三是卖点的梳理与匹配度。

卖点的梳理比如你们家装修比较好，可能有的人喜欢认为装修残值是20万，而别的人认为是0，你梳理好了卖点，那些不想麻烦再重新装修的买家会来看。

更多的卖点包括学区、送面积。

在新房销售里，卖点培训是很重要的销售工作，那么当你卖房子的时候你也可以参照整理相关资料。

规划的预期、有什么大的建设，建议你诚实但数据具体详实，诚实是如果你夸夸其谈，可能想买的买家反而担心而不敢买，具体详实方便买家在各种房子之间对比。

朋友在欧洲看房子的时候，每套二手房中介都会制作图片，有装修和介绍，国内的中介专业性太差，中介费普遍不值，也就只能房东自己多花点心思了，这个图片可以交给买家，让他回家去思考。

第四是诚恳但不急切。

诚恳，是说当你卖房子并且是在一个寡淡的时间里，买家说话时间，你就是一个销售。房子动辄几百万，如果是销售额的话，一个小型饭店也就是几百万销售额。所以你是服务者。

当买家有买入意向的时候，不要显得太急切，人的心理是比较难以捉摸的。

第五是做好降价准备。

付款快一般是可以降价的，行情更差也可以降价，着急变现也可以降价，重要的是你要有所准备。

比如本来你的心理极限是400万，而买家开出399万，不要太在乎1万差价。通常认为0.5%范围内不算什么损失。

你是否做好降价准备，决定了诚恳程度。买家遇到有降价准备的卖家，看得上房子，看了几家之后还是会复看的。

如果不是特殊状况，当下不是卖房季节。

我有10个准客户为了置换西虹桥一号而卖房子，其中7套卖掉了，剩下的3套并不是性价比最差的。还是要有卖掉的信心。

但这个抽样里，有3套房子一边跌一边卖卖了一年没卖掉，却是上海二手房受新盘冲击而不好卖的明证。

上海大的荣枯线是半年9万套二手房成交，在6、7月份，卖家普遍感觉到了回暖，但731的坚决遏制上涨利空压迫，3到8月的累积成交不到9万套，金九银十本来也不存在，如今更加没啥期待。

如果不是一定要卖，建议等到明年春天。