买房须知

在日常购房交易中，大部分购房者会选择贷款买房的方式来买房子。目前贷款购房主要有以下几种：1、住房公积金贷款;2、个人住房商业性贷款;3、个人住房组合贷款。现在就让我们来看看在长沙贷款买房，各类贷款买房方式的具体操作方法吧。

长沙公积金贷款

公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。

贷款条件：

1、按月足额缴交住房公积金一年以上且继续正常交纳的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时均可申请住房公积金贷款。

2、借款人信用良好，家庭收入稳定，有偿还贷款本息的能力。

3、具有不低于购、建房总价款30%的自筹资金(头次购房为20%)。

4、职工家庭已有一套建筑面积120平米以上住房，再购买第2套住房时，不予发放住房公积金个人贷款;职工家庭已有一套建筑面积120平方米(含)以下住房，再使用住房公积金贷款购买第2套普通自住房的，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

5、职工申请使用住房公积金贷款，其贷款额度按照职工住房公积金缴存年限和缴存额情况测算，但不得超过较高贷款额度50万元。其计算公式为：可贷额度=(住房公积金月缴存额*12*未来可缴存年限+住房公积金个人账号余额)*2。可贷额度按“可贷额度公式”测算低于20万元的，其住房公积金较高贷款额度按20万元核定。

6、职工住房公积金贷款期限，不得超过借款人办理贷款时至法定退休年龄的工作年限。

7、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工发放住房公积金贷款;

贷款资料：

借款人到本人缴存公积金的公积金管理核心所属管理部申请公积金贷款时，选择担保核心提供担保的，应提交包括担保申请所需材料在内的全部个贷申请所需材料，包括个人及配偶的身份证、户口本，结婚证、离婚证，购房首付款证明资料，购房合同，住房公积金缴存证明等。

贷款流程：

市民自办商品住房和经济适用房公积金贷款有五个步骤：

(a) 符合贷款条件的借款人，在公积金贷款银行领取《公积金(或组合)贷款申请表》。(b)提交《公积金(或组合)贷款申请表》、《公积金缴存及收入证明》、夫妻双方身份证、户口簿等有效身份证件、婚姻状况证明(如未婚需出具民政部门未婚证明)原件及复印件、已备案的购房合同及首付款收据、贷款银行要求提交的其他证明材料。(c)签订《公积金(或组合)贷款借款合同》、《抵押合同》及贷款银行要求签订的其他协议文书。(d)由贷款银行或借款人到房地产管理部门办理房屋抵押登记。(e)公积金核心审批贷款、发放资金，贷款银行以转账方式划转到开发商账户，且通知借款人。

对于以上几点，购房者要注意两种扣划还贷方式的差别，选择一种适合自己实际情况的还贷方式，还要留意扣划的时间和公积金存款帐户约定留存金额，以较大限度的减少还贷压力和利息支出。

办理委托扣划还贷方式的手续办理分为四个步骤：1、咨询领表(到贷款行);2、提出申请(到贷款行);3、单位审核盖章;4、签订授权书(到缴存行)。

长沙商业贷款买房

个人住房按揭贷款，是指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款，即通常所说的“个人住房按揭贷款”。银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)

贷款条件：

1、贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。

2、具有城镇常住户口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。

3、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

4、对首付款的要求，银行间有些许差异。

5、有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。

6、具有购房合同或协议。

7、提出借款申请时，在银行有不低于购买住房所需资金的30%的二手房按揭贷款，若已作购房预付款支付给售房单位的，则需提供付贷收据的原件和复印件。

贷款资料：

以下列举了中国建设银行关于个人住房商业贷款要求提交的材料，各个银行的规定都大同小异，购房者在申请贷款时应当参照贷款银行的具体规定：

1、个人住房借款申请书。

2、身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国内地有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件)。

3、经办银行认可的有关部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料。

4、合法的购买(大修)住房合同、协议及相关批准文件。

5、抵押物或质押权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款银行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书。

6、保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明。

7、建设银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券。

8、借款人用于购买(大修)住房的自筹资金的有关证明。

9、房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)。

10、如果借款人的配偶与其共同申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示结婚证和户口簿等。

11、贷款银行规定的其他文件和资料。

贷款流程：

(1)选择房产

购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

(2)贷款申请

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填写《按揭贷款申请书》。

(3)签订购房合同

银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

(4)签订楼宇按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

(5)办理抵押登记、保险、

购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第1受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单由银行执管。

(6)开立专门还款账户

购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从账户中支付银行与按揭贷款合同的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。

个人住房组合贷款买房

个人住房组合贷款是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、大修各类型住房时，建设银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。个人住房组合贷款一般是指住房公积金贷款和住房商业贷款两项贷款的合称。

如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价80 %，可以再申请个人住房商业性贷款，两项贷款总额不超过房价的80 %，这叫组合贷款。组合贷款只有缴存公积金的职工才可以申请。

贷款条件：

申请个人住房组合贷款必须同时符合住房公积金管理部门有关公积金贷款的规定和建设银行有关自营性个人住房贷款的规定。应具备的基本条件为：（1）有合法的身份；（2）按时足额缴存住房公积金的职工；（3）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（4）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；（5）有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款；（6）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；（7）符合当地公积金管理部门规定的借款条件；（8）贷款行规定的其他条件。

贷款资料：

----客户向公积金管理部门和银行依次提出借款申请时，需提交以下资料：

----(1)身份证件(居民身份证、户口簿或其他身份证件);

----(2)公积金管理部门和贷款行认可的借款人偿还能力证明材料，例如：收入证明和资产证明等

----(3)合法的购买住房的合同、协议及批准文件;

----(4)涉及抵押或质押担保的，需要提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵押或质押的书面证明;

----(5)涉及保证担保的，需提供保证人同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明;

----(6)借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明;

----(7)公积金管理部门和贷款行规定的其他文件和资料。

贷款流程：

----(1)提出申请。借款申请人需分别向住房资金管理核心和建设银行分别提出书面贷款申请，并提交有关资料。

----(2)签订合同。借款申请人获得公积金个人住房贷款额度之后，持公积金管理部门出具的《公积金个人住房贷款委托通知单》，向贷款行申请组合贷款(公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款)。客户在接到银行同意贷款的通知后，需与贷款行就公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款分别签订借款合同和担保合同，并视情况办理汉汉舷同公证。

----(3)办理抵押、保险。签订合同后，应根据国家和当地的法律法规，办理抵押登记、保险及其他必须的手续，抵押登记与保险费用由借款人负担，抵押期间保险单正本由贷款银行保管。

----(4)开立帐户。选用委托扣除款方式还款的客户在贷款行开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立存款专户。

---- (5)支用款项。借款人在银行营业会计前台，分别填制公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款的"贷转存凭证"，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在创?靠铑行开立的存款账户内。

----(6)按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划和还款方式，按期归还公积金个人住房贷款和银行自营性个人住房贷款。目前还款方式有委托银行扣款和柜面还款两种。

----(7)贷款结清。贷款结清包括提前结清和正常结清两种。提前结清是指贷款到期日(一次性还本付息类贷款)或贷款较后一期(分期偿还类贷款)前结清贷款;正常结清指在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款较后一期(分期偿还类贷款)结清贷款。如提前结清贷款，借款人须在清偿应付各项款项后，提前10个工作日向公积金管理部门或(和)贷款行提出提前结清申请。

----借款人从贷款行领取"贷款结清证明"，取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本，并持贷款银行出具的"贷款结清证明"到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

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