买房须知

购买二手房需要注意的事项有很多，什么产权，合同约定等等这些都要弄清楚，那么购买二手房时到底该注意哪些问题呢?二手房税收又有哪些优惠政策呢?下面就和小编一起来看看吧。

购买二手房时要知道的问题

1、房屋手续是否齐全。

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以较好选择有房产证的房屋进行交易。

2、房屋产权是否明晰。

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

3、交易房屋是否在租。

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

4、土地情况是否清晰。

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果 一个房屋的土地使用权仅有40 年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70 年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

5、市政规划是否影响。

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5 到10 年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

6、福利房屋是否合法。

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

7、单位房屋是否侵权。

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

8、物管费用是否拖欠。

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

9、中介公司是否违规。

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供****的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

10、合同约定是否明确。

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

二手房税收有哪些优惠政策

房屋性质不同，税费不同

土地增值税

1、对居民个人拥有的普通住宅，转让时暂免征收土地增值税。

2、对居民个人拥有的非普通住宅，凡居住满5年或者五年以上的，免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税;居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

个人所得税

1、对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

2、为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。

售房者在代开发票的同时，先按规定缴纳个人所得税，如果符合享受优惠政策条件的，可向其代开发票的税务所提出申请，并携带有关材料，即时办理免税及退税手续。

3、二手房转让所得计入年收入范畴，需个税申报

转让二手房往往会使原房主得到一笔不小的收入，但很多个税申报者可能并不清楚，房屋转让收入也应计入个人年所得总额，并进行个税申报。如出售5年以上普通住宅所得收入，此类情况可免征房屋转让个人所得税，但仍需将转让收入计入年所得总额，如年所得额超过12万元，就需要进行个税申报。