买房须知

连续出台的限购令、信贷紧缩、利率上调、房产税等房价调控政策，抑制了*、投机和高端需求，也影响了刚性需求。在刚刚结束的核心经济工作会议定调“坚持房地产调控政策不动摇”，打消了市场上房地产调控将放松的预期。

诺亚(中国)财富管理核心12月19日发布研究报告，称中国房价下跌趋势已经形成，房地产行业短期风险将延续，但在可控范围内。报告认为，房价本轮下调幅度在20%以内。

诺亚研究认为，房价的下跌趋势已经形成。各大城市尤其是二线城市库存压力很大，开发商资金紧张局面加剧。诺亚(中国)财富管理核心研究部总经理连凯称，2012年下半年房价进入下跌临界点的可能性较大。如果出现中小开发商倒闭大规模增加的现象，2012年下半年具备政策放松的可能性。

连凯表示，房地产市场具有较强的抗跌性。除了日本和中国香港，多数国家的房价在下跌周期中，较高点到较低点的调整幅度均在20%以内。而中国内地的信贷结构对房地产的依赖较低，同时，中国内地实施资本管制，受外资的冲击较小。

（来源：中银国际  ）政策动态：前两周，房地产行业的相关政策以及政府表态仍旧延续着核心政治局会议和核心经济工作会议的“房地产调控不动摇”的基调。房产税方面，*在出席全国财政工作座谈会时称稳步推进房产税改革试点;保障房方面，财政部指出明年核心财政将继续大力支持保障性安居工程建设;土地政策方面，国土部表示将从紧投放建设用地指标，但会合理增加普通商业用地的投放。

公司信息：上两周，9家地产公司公布了12月份销售数据，除了绿城中国外，其余8 家公司全年销售额实现同比增长;另外，招商地产和首开股份公布了拿地情况;名流置业和福星股份等公布了融资担保事项;冠城大通和海印股份等公布了对外*计划;海印股份和华侨城等公布了其他事项。

股价表现： 以上周的表现来看，沪深300 上涨0.97%，申万地产指数回落0.63%，地产股略微跑输大盘。以近一个月的表现来看，沪深300 指数下跌5.39%，申万地产指数下跌8.43%，表现逊于大盘。在我们覆盖的上市地产公司中，表现较好的为荣盛发展，涨幅为9.0%;表现*差的为张江高科，跌幅为24.2%。

市场概况：(1)上上周我们观察的17 个主要城市合计销售面积253.4万平米，较前周环比持平，一线城市销售涨多跌少，二三线城市销售涨多跌少，福州周涨幅居前，北京周跌幅居前;价格指数环比下跌5.7%至151.3，其中重庆周涨幅居前，北京周跌幅居前;可售存量指数环比上涨0.3%，库存继续累积。(2)上周时值元旦假期，我们观察的 17 个主要城市合计销售面积153.4 万平米，较前周环比下跌39.5%，一线城市销售环比均为下跌，二三线城市销售跌多涨少，唯有成都周度环比上涨，北京周跌幅居前;价格指数环比下跌 4.5%至146.6，其中广州周涨幅居前，北京周跌幅居前;可售存量指数环比下跌0.4%，库存仍居高位。

*评级和建议：

新年伊始，从核心到地方政府的官方表态仍延续着核心政治局会议和核心经济工作会议的“房地产调控不动摇”的基调，并且也更多地谈到了保障房和房产税，预示在 2012 年的调控会与2011 年有所不同，保障房和房产税推进也将加大力度，但“限购”仍然在短期内看不到退出的可能性。因此，我们预计未来几个月实体市场的调整和行业的整合将进一步深化，基本面下行趋势不改。我们维持对地产板块的中立评级，建议*者优选个股，逢低布局受益于行业集中度提高的行业龙头公司、受益于“低价走量”的新格局形成的低成本快周转区域公司以及享有调控避风港之称、景气度高企的商业地产公司。