买房须知

进入5月以来，二手房市场基本延续了4月的市场行情，由于沪上细则迟迟不见具体落实，买卖双方的观望情绪越发浓厚，销售也颇为乏力。从上海中原350多家门店了解到，上海“国五条”细则出台已一个多月，买卖双方对房价预期的差异，使得目前销售都较为迟缓，挂牌量和销售量都下滑了6成。

房东纷纷转移视线，核心区域的房东大多选择转售为租，而外围区域的房东，则转向*商铺，这些房东约占20%。

核心区域：租金上涨5%，房东转售为租

从位于中内环区域的上海中原红松分行、中兴财富分行、赤峰路分行等分行了解到，5月份以来，约有2成以上的房东纷纷转售为租，而区域租金相比3月都有5%左右的上涨。从位于内环内的上海中原中兴财富分行获悉，由于买卖双方对沪上政策仍持观望，对房价都较为坚持，心理价格的预期存在5%左右的差异，因而销售进展迟缓。约有2成以上的房东纷纷转售为租，75-110平米的2房租金约4000-5500元/月。中兴财富分行经理许艳阁表示，区域租金相比3月，约有5%左右的上涨，买家报价不及房东心理预期，房东于是转售为租，而这样的房东普遍都拥有多套房源。比如，区域内一套“凯成苑”129平米的3房，毛坯房，房东挂牌380万，而买家心理价位仅360万，20万的差距使得该房源一直没有销售，近期房东打算边售边租，租金5000元/月。上海中原赤峰路分行经理龚赵也表示，板块内二手房以老公房为主，均价在28000-29000元/平米左右，目前约有2成的房东选择了转售为租，区域内40-60平米的房源租金在2500-3500元/月。近期有一套“双东小区”37平米的老公房，由于是对口核心第四核心小学的*，又满五少有，因而房东挂牌价150万，买家心理预期价格145万，房东对价格较为坚持，因而3月挂牌以来迟迟没有销售。房东近日表示转售为租，租金2600元/月。

而从位于中外环间的上海中原红松分行了解到，板块以次新房为主，买卖均价在25000-35000元/平米左右，相比4月，5月转售为租的房东比例达到了5成以上，租金涨幅5%左右。比如近期门店租掉一套“金坤花园”的2房，原来房东3月份挂牌290万，4月份上涨到300万，由于看好后市房价会继续上涨，所以转售为租，以3800元/月出租该了物业。上海中原红松分行经理红梅透露，一方面由于上海细则迟迟没有具体落实，房东对房价较为坚持，而买家则等待政策具体落实后，房价回落再出手，导致销售放缓；另一方面，房东继续看到后市，认为房价还有上涨的空间，不如在观望期先转售为租，等待合适的机会再出售。

外郊环区域：*客卖房转投商铺

在二手房买卖销售乏力的市场情况下，与核心区域房东转售为租不同，外郊环区域的房东更多地选择*商铺。从上海中原松江、川沙等外郊环区域的门店了解到，原来持有多套房源的*型房东，在市场活跃的3月出售房源后，近期转投商铺、酒店式公寓等商业地产。

上海中原地产梅家浜路分行经理杨道林表示，3月“国五条”的出台，使得板块内不少*型房东趁二手房市场活跃，出售了持有的房源，近期这些持有资金的房东积极为资金寻找出路。*商铺成为他们的选择。从分行了解到的情况看，目前约有4成房东，在卖房后打算*商铺，5月以来，分行商业地产的业务量也从原来的2成达到了7成。杨经理还透露，由于上海郊区及周边城市的商铺**率达到8%或以上，尽管商业贷款利率达7.05%，但仍存有*空间，因而商铺*中贷款*仍占了近5成。比如，有一位房东在4月初卖掉两套房后，用卖房所得的部分资金一次性付款买下了位于郊区的某一综合体内的商铺。该房东表示，房价经历多年上涨，又在国家一系列政策的严控下，*刚需型房产再想获利空间已很小，风险却不断增大，所以果断转投商业地产。

上海中原地产川沙一店分行孙华海经理也表示，目前，门店业务量中，商业地产的业务量已从原来的2成增长到了5成。*型买家纷纷转投商铺。近期，分行就有一位*客，原本打算卖掉了原有物业后再购置其他住宅，但调控政策未见明朗，于是，用500多万的卖房款买下了位于宝山某综合体内的一个120平米的商铺。

上海中原地产商铺*二部总监王英红表示，商铺的*标的从几十万到上千万不等，选择多，*也较为灵活，一般中小标的的商铺较受市场关注。近期，受住宅市场政策调控的影响，不少资金撤离二手房，而商铺的咨询量和带看量的确有比较明显的增加，但还未对商铺的销售量产生明显的影响。可见，*型客户还是较为理性。资金投向比较谨慎。从目前市场关注度来看，在嘉定、金山、松江等外郊环区域出现了一些适宜*的商业综合体项目，吸引着*客的关注。同时，王总监也建议计划*商铺的买家，*商铺时要对商铺的利润率、地段、交通、客群等条件有充分的了解，而一些大型商业综合体，则更要关注开发商对该项目的运营能力。