买房须知

*近，购房一族刷微信朋友圈时可能会看到这样一则“通知”，称上海新近出台房产交易管理规定，从9月10起不允许买卖私自交易，必须全由中介进行。传闻一出，一些买家也纷纷点头：“中介也是这么对我说的。”然而，记者经多方求证后发现，这纯粹是一则谣言。并整理出二手房买卖全套流程供大家参考。

“通知：新上海房产交易法律管理条文：根据目前上海市房产交易不断提升的状况，为了提高交易效率，降低风险及损失，保护好广大群众的交易资金，从9月10日起，不允许买卖私自交易，房管局不允许受理，必须通过房产机构办理交易手续。”这则“通知”的措辞不仅像模像样，甚至还称：“如有受理必追究各房产交易核心责任，另建议广大群众选择专业的经济公司办理过户业务。”一时间，让很多买家将信将疑，一些中介对此也议论纷纷，甚至有的经纪人直接对客户如此说。

如今距离9月10日已过去几天，那么事实究竟如何？昨天，记者从市房管局确认，上海近期并没有出台过相关条文。上海大型中介机构也表示没有接到过相关通知。“至少上海各交易核心操作仍没有变，手拉手交易勒令叫停未被证实。”一名工作人员表示，这也可能是各地政策有异的张冠李戴式谣言。

二手房买卖全套流程

小编要说，由于各地政策不同，且变更频繁，税费及限购等问题本文不做详述，以免误导。这方面靠谱的是咨询当地的房管交易部门。各地中介也能知道近日的消息。

选房：

每个人的侧核心有所不同，一般看房型、楼层、地段、物业以及小区（房屋）品质等，逆天的*是暂时无法考虑的。但首先考虑的还是自身的承受能力。

房价：根据收入水平测算月还款额（一般不超过收入的40%-50%），用贷款计算器及现行的贷款政策测算合适的贷款总额，较后计算出可以承受的房价区间。贷款政策可以问公积金核心、各商业银行或中介。

房型：注意得房率、通风情况、户型等。

楼层：多层非电梯房优选3或4楼，底楼和顶楼有额外附送面积时也可以考虑，但要注意底楼的采光以及顶楼的防水情况，如家里有老人还要考虑爬楼是否方便。电梯房高楼层为佳，顶楼除外。

地段：周边商业区、出行交通等。

物业及小区（房屋）品质：停车位、安保状况等。以及是否有外墙渗水，房间内是否有渗水痕迹等。

因为预算受限，不可能面面俱到，总要接受点不完整。与中介沟通时，把自己的需求尽量清晰地告诉对方，以方便对方从数据库中快速查找合适的房源，提高效率。但如果遇上多次沟通后依然弄不清你需求的中介，还是尽快换人。

如有看中的房屋，可以在暴雨后，傍晚，早晨等时段多去几次。暴雨后看是否有漏水痕迹；傍晚看是否有大妈聚集的广场舞；早晨看看隔壁的学校广播音是否能承受。再给门卫发支烟，多聊聊一般没错。

在选房阶段一定和中介确认卖方的情况，如是否达到免交营业税、个人所得税的情况等（以前魔都是满五年的普通住宅免交，目前改成了二年）。由于中介报出的一般是卖家净到手价，对于看中的房屋，可以请中介购买合计成本（包含购房款，中介费，税费，杂费等），两者之间的价差有时候可以达到10%以上。如果事先没有考虑到这一点贸贸然地交了定金，计划外的几十万成本很有可能毁了交易。

签订购房意向书：

在签订正式的购房协议前，一般先签订购房意向书，这时一定要把所有的约定都以书面方式写清，如房屋总价、付款方式、初步拟定的付款时间、违约处理的方式及赔偿金额等。

卖家承诺赠送家电的，写清数量品牌，型号。较后一定要细读意向书中的条款，不要相信中介和对方的口头承诺。确保对自己有利的事项都已书面形式写入，对自己的义务也要充分了解，不懂就问。如果有能力说服对方把需要承担的税费等量化后写入意向书对自己也是很好的保障。除了违法的事情，没有什么是不能谈和不能写的，几百万的交易，事前约定的越清晰事后的麻烦会越少。

另外签订意向书前应要求取得房屋近日的产调，可以从交易核心取得（是否有抵押、房屋所有人等），如发现有不符合卖家或中介描述的地方一定要万分小心，必要时可以中止交易。

签订居间协议：

签订意向书的同时，也会和中介签订居间协议，其中约定中介费及付款方式等，中介费和付款方式都是可以谈的，至于谈到什么情况，就看个人的谈判水平了。

支付意向金

在签订意向书后一般需要向卖家支付一定的意向金（定金），买卖双方违反协议此时一般是退一赔一或者被没收定金。付款的金额高低是和卖家的博弈，付少了，违约成本低，付多了占用了自己的资金。

签订正式合同：

一般在意向书签订的一周内就会签订正式的购房合同，合同与意向书不同的地方是：

1.格式全市统一的；

2.该合同一旦签订并在网上备案后，该套房屋在一定期间内（半年还是三个月）就不能再签订新的购房协议，避免了一房多卖。

3.购房协议是交易核心等部门认可的正式交易合同。

虽然可以人为补充条款，有些约定可以写在意向书中，但不可写在购房协议中，例如所有卖家应承担的税费也由买家承担，或者为了降低税费做低房价时就不能把真正的售价写入。

购房协议虽然厚一些，但多数是格式条款，一般对手工填写的条款做些阅读，确保之前意向书中的重要事项已经都写入即可。

付款：

对买家来说付款一般分为：定金（签订意向书），首付款（签订购房合同后的一定时间内），中期付款（如现金付款比例高建议采取分次付款的形式，房产过户前付清即可），尾款（已交房，户口已迁出，公共事业费已过户，费用结清后）。贷款由银行直接发放至卖家账户。

实际操作中，付款的次数和付款金额也是可以协商的，但要注意：

a)贷款机构对付款比例有要求，如新政要求二套房的公积金贷款的首付比例是20%。具体可以询问中介或贷款机构。

b)在满足上一条要求的情况下，大额付款尽量压到中期付款时支付，还是怕遇上骗子。

c)有时候卖家的房屋贷款还没有还清，所以会对付款方式有一定的要求。总之，付款方式也是还价的砝码，如果他要求现金付款比例高，我们就要求房屋总价相应降低。同样在付款的时间点上，尽量给自己留足余量，避免违约的发生。

作为买家，为了减少交易中可能遇到的风险，尽量把付款往后压，付完尾款及贷款外的全款后，就应该在合同中要求卖家尽快办理过户，免得夜长梦多。

过户：

过户前还需要去交易核心审税，等到买家的贷款被批准下来且税审完成后，可以带齐资料去交易核心过户，过户的当天需要缴清买卖双方所有的税款，所以请带足现金或者为信用卡留足额度。过户后一般两周内就能取得更新后的房产证，法律上，恭喜你已经是房产的权利所有人了。

交房：

交房一般水电煤结清，物业和公共事业费做完过户，拿到产证后可以再去公安查一次户口，确保卖家户口已迁出。如发生了纠纷，事先留足尾款压着不付会是对自己很好的保护。

中介及中介费：

此处仅对传统中介进行讨论。

中介的作用：提供房源信息；撮合买卖双方，协助操作购房流程等。

中介的收费：各地不同，请咨询各地中介部门。

大中介VS小中介：大中介的优势是内部规范相对严格（降低出问题的概率）。缺点是中介费的还价空间低。小中介正好相反。

整个交易过程中，中介的作用可大可小。本质上，中介费是为了购买中介的服务。鉴于目前从业人员鱼龙混杂，中介费尽量约定分多次支付。除非你有自信在服务费全部出手后对方依然能够尽心尽力为你服务。

这里有两个常见的误区需要说明下：中介不是购房环节中必须的参与人员，如果买卖双方原本就是熟人，且熟悉交易流程，完全可以自行交易。同样，如果遇上骗子了，也别指望中介也赔偿你所有的购房损失。一个门店装修成本就十来万，关门走人好过赔偿上百万。

较后总结一下：

1.选房时量力而行。

2.看房时多看多问多跑几次。

3.签协议时书面明确所有的约定，协议中的时间要留足。

4.保守的付款方式是*安全的保障。

5.中介不是全能的，不要过分相信他们的口头承诺。

6.不交损友……