买房须知

5月全国各地楼市调控政策发布次数刷新单月纪录。为何政策发布如此频繁？这一波调控有哪些新变化？房价未来会怎么走？这些都是大家关注的焦点问题。

40多城、调控50多次！5月楼市调控政策发布次数创纪录

中原地产研究*统计数据显示，2018年1-5月，全国房地产调控政策发布次数多达159次，比2017年1-5月增加60%。

其中，5月份，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月房地产调控政策次数刷新了历史纪录。

注意到，5月份发布调控政策的城市有武汉、江门、哈尔滨、长沙、佛山、北京、石家庄、东莞、威海、贵阳、长春、丹东、太原、成都、聊城、重庆、三明、宁波、天津、银川、珠海、济南、厦门、德州、西安、大连、福州、青岛、惠州、赣州等，主要以三四线城市为主。

为什么政策发布如此频繁？

中原地产领头分析师张 大 伟说，近几个月，虽然现在一二线城市的房价趋于平稳，但是三四线城市的房价出现波动，这是政策发布次数密度之大*核心原因。

国家统计局数据显示，四月份，一线城市的新房和二手房价格环比分别平稳和下降，但三线城市的新房和二手房价格环比涨幅均有所上涨。

5月份房价会有怎样的变化呢？国家统计局根据日程安排在6月15日公布的《70个大中城市住宅销售价格月度报告》将给出答案。

4月份70城新房销售价格指数

在成交量方面，楼市正出现交易回暖的趋势。据易居研究院监测，5月份40个典型城市成交面积环比增加12%。4个一线城市新房成交面积环比增加29%；18个二线城市新房成交面积环比增加11%；18个三四线城市新房面积环比增加12%。

三四线城市、部分二线城市楼市为什么升温？

地方性的棚户改造政策带动了三四线城市的住宅销量，一季度，部分三四线城市在推进棚户改造力度上仍然较强。川 财证券报告指出，国家通过货币补偿盘活棚户区居民不动产资产，大幅提升居民购买力，拆迁同时也创造了居民住宅需求和地产下游消费需求。

“各地人才政策吸引人才过来之后，也增加了购房的需求，供需紧张带来房地产市场的上涨预期。”张 大 伟说。据不完全统计，仅5月份，就有南昌、呼和浩特等超过15个城市发布了人才政策，其中近半是三四线城市。

“政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定热度。”社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强说，但随着去库存政策逐渐退出，预计下半年三四线市场调整将会出现。

这一波楼市调控有何新变化？

各地发布调控政策的内容包括收紧限购和限售、强化商品房预售价格管理、调整贷款比例、发展租赁市场等。

相比传统的限购限贷，今年楼市调控一大变化是，实施摇号购房的城市不断增加。截至目前，已有南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州7个城市发布了摇号购房政策。

5月，一些摇号购房城市的部分楼盘出现排长队买房、中签率创新低，甚至违规操作的现象。例如，由于报名人数太多，杭州部分楼盘中签率低于10%，有的热门楼盘中签率甚至不到2%。而西安某楼盘公开摇号时存在违规销售行为，部分公职人员受到处分。

58安居客房产研究院领头分析师张波说，摇号可保障购房者更为公平地获得购房权利，也能从侧面打击收取“茶水费”、内部关系买房等行为。抢号和中签率低并不是摇号制度本身的问题，因为新房限价，比二手房价格低。

未来如何调控？更多城市买房要摇号吗？

4月底和5月初，住建部分两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。被约谈城市主要集中在东北、中西部，以及出台自由贸易政策的海南，而不是房地产市场传统的一线和强二线城市。

目前，被约谈的合肥、佛山、哈尔滨、长春、贵阳、成都、太原等城市已出台调控政策予以回应。多位业内人士分析，这代表住建部“预警——约谈——问责”机制的落地实施。

易居研究院报告显示，5月份，7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新房成交面积环比减少2%；11个本轮未调控或弱调控(只限售)的三四线城市新房成交面积环比增加20%。

上述报告中的18个三四线城市为：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。

张波指出，“因城施策、分类调控”的政策还将持续，房价上涨明显城市的调控力度会加强。限购力度并不会减弱，限购加码的城市还有可能增加。