作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-20
在太原考察一处房产是否值得*，*重要的就是评估其*价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。房价收入比怎么计算？什么是什么房价收入比？房价收入比怎么计算？以下三大公式可以帮助你估算合理房价收入比公式，不妨一试。
一大公式：租金乘数小于12
租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数＝*金额/每年潜在租金收入)，小于12.
上述所提的西藏南路一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
*者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
二大公式：8年~10年收回*
*回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投
资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12.
一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年左右。仍以西藏南路小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的*回收年数是10.3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临*无法回收的境地。
三大公式：15年*是否物有所值
另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该物业的年*×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年*×15年＞房产购买价，该物业尚具*空间；如果该物业的年*×15年〈房产购买价，该物业价值已高估。
仍以上文提到的小户型为例，2001年时，年租金*为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得*的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。
以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助*者快速做出判断，有的还需要进行专业性的*分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金*不高，但具有较佳的*前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
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