买房须知

国五条细则中，二手房交易需征收转让所得的20%个税，引起了北京、上海、杭州、天津等城市的二手房交易市场恐慌。而顺德部分房东、买家对此也非常敏感，纷纷致电相熟中介咨询，但实际上，这项税收顺德早已实施。由此可见，这些人对二手房交易所征收的税费不太明晰。为了弄清这些税收，记者咨询了坚信物业。

承继房产不需交契税

坚信物业相关负责人介绍，二手房交易有契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等税种，每个税种都有不同的征收标准和优惠政策。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换；房产买卖、房产赠与、房产交换等。目前，对个人购买套内面积90平方米及以下普通住宅，且该住房属于家庭少有住房的，按照销售价1%征收契税；若套内面积高于90平方米低于120平方米的普通住房，房产持有情况与上一样，则按销售价格1.5%征收契税；对于个人购买非家庭少有普通住房及非普通住房的，按销售价3%征收契税。

负责人还提到，上文所说的家庭包含购房人、配偶和未成年子女。顺德纯土地是不可以买卖的，所以在顺德常见的只有房屋、商铺、写字楼、厂房这几种房产买卖。除了承继不用征收契税，其他任何情况都要征收。

营业税税率为5.6%

负责人说道，现时国家征收的营业税税率为5.6%。根据不同的房产情况，征收办法有所不同，但税率始终不变。

情况一，出证未够5年普通住宅和非普通住宅需全额征收营业税。这里所指的够5年和不够5年都是以房产证的登记日期或过户当天计算，不是房屋已经建好5年。

情况二，出证够5年的普通住宅免征营业税。

情况三，出证够5年的非普通住宅，差额征收营业税，公式为“(申报价-发票价)×5.6%”。如果无发票则全额征收。负责人核心说明，一定要确定有无发票，如果是遗失的可以在交易所档案室查找，查不到才真正算无发票。

情况四，除住宅外，其余的房产，如商铺、写字楼、厂房、车位等，不分年限都是差额征收营业税，如果无发票就全额征收。

个税征收差额的20%

个人所得税，通俗地说就是从卖房所得中纳个人所得税。现时个人所得税是差额的20%，没有发票按全额征收2%。这条就是类似于国五条提出的个税征收。

这里的差额公式是“现价或申报价-成本”，“成本=发票价+上手契税+本次营业税+贷款利息”。负责人说：“发票价就是买回来的钱，上手契税就是买回来时交的契税。而贷款利息，若客户没有提出来，就不要提出了，计算十分麻烦。”

一般情况下个人所得税有两种情况的计算方式：

情况一，有发票：(申报价-发票价-上手契税-本次营业税)×20%。

情况二，无发票：申报价×2%。

另外，个人出售住宅可免征土地增值税和印花税。

计算案例

住宅条件：套内面积90平方米，出证够5年，无发票，家庭少有住房

核定价：40万元

契税：40万元×1%=4000元

营业税：免

个人所得税：

40万元×2%=8000元

交易税收总额：12000元

住宅条件：套内面积90平方米，未够5年，有发票

发票价：30万元

核定价：40万元

契税：40万元×1%=4000元

营业税：

40万元×5.6%=22400元

个人所得税：(40万元-30万元-4000元-22400元)×20%=14720元