买房须知

  人生在世，一般有几大幻觉：能当上大老板，能娶到漂亮老婆，能走上人生较高。

  可事实上，绝大部分人都是作为普普通通的上班族，也就是工薪阶层了此一生，不是很宽裕也不是赤贫，日子紧紧巴巴凑凑合合过着，较大的指望就是跃升到“中产阶级”，成为一枚焦虑的中产。

  有钱人的日子各有各的精彩的，紧凑的人生各有各的难处，那大家伙紧凑的人生过得咋样了呢？*近中国家庭金融调查（CHFS）与中腾信联合发布了《中国工薪阶层信贷报告》（以下简称报告），翻了翻发现了一些有趣的信息，特地和朋友们分享下。

  01

  7成工薪族年工资不到6万

  天下还是打工的多，不是每个人都能都敢当老板。

  ● 数了下，全国大概有2亿的就业人群属于工薪阶层。也就是说，除了老板、自由职业者、临时工、小老板、务农人员等等，基本上都属于工薪阶层。

  ● 从年龄上看，工薪阶层大多都是80后、90后以及70后，60后已经逐步离开就业岗位了；

  ● 从受教育程度上看，工薪阶层大都是受过高等教育的，不管是蓝翔还是新东方还是没大学文凭好使；

  ● 从区域上看，东部地区和一线城市的工薪阶层*多，原因很简单，因为人口多，经济发达，人们都往这边涌。

  ● 那就到了关键点一：

  报告将收入来源分为工资性收入、经营收入、投 资性收入和转移性收入。工资性收入，也就是工资，这是大家*关注的，工薪家庭工资性收入占比较高，为77.9%，转移性收入占比15.7%，经营性收入占比仅为2.9%。来钱基本靠工资。

  根据调查数据，工薪阶层个人年工资性收入的均值为5.7万元，中位数为4.3万元。其中，占比较高的是每年工资性收入在3万到6万的群体，为43.8%；其次是每年工资性收入在1万至3万的群体，占比22.9%；每年工资性收入在1万以下占比较低，为4.0%。 数据表明，超过四成的工薪阶层的年收入在3万到6万之间，超七成的工薪阶层年收入高于3万。 

  如果你工资性收入年入10万以上，那就是工薪阶层10%前列的高端人群了！

  开不开心？兴不兴奋？

  但是，正如大家知道的，中国很大，各地方收入差距很大。如果你在三四线城市年薪10万，那肯定是高薪人士，如果是在北上广深年薪10万，那么，合租吧，身为穷人就要有觉悟。

  不过呢，这个数据还是很清晰地告诉我们——中国工薪阶层，还是很穷的，工资年收入6万以下的占70.7%，也就是7成的工薪族，工资年收入不到1万美元。

  当然，你也可以说，我们打工仔的收入增长**巨大。

  02

  工薪族8成的资产是房子，剩下的钱就养娃

  工薪族都知道，既然是打工的，要多挣钱，年龄、机遇都很重要，跟对老板，赶上好年景，好好干，就有资格——背负房贷了。

  房奴百般艰难，但有点好，就是有个遮风避雨的地方，不用担心被人连夜赶出来。一般说来，房子是工薪阶层*值钱较大的资产了。

  从报告中也可以发现，工薪家庭的平均资产、收入和消费分别为177.6万元、15.4万元和8.7万元。其中，资产分为房产、金融资产、工商业资产和其他资产。我国家庭资产的73.6%为房产，其次为金融资产，占比为11.3%，工商业资产占比为6.6%。而在工薪家庭里，房产和金融资产占比较高，分别为78.2%和13.2%，工商业资产占比仅为0.9%。

  也就是，工薪族的家底里，近8成是房产，13.2%是各种金融资产，也就是理财、保险、股票之类的。

  从图中，我们也可以看出，工资家庭（注意，是家庭）平均收入是15.4万，但平均消费是8.7万，其余的部分如果是用来“投 资”的话，相信大部分是投到房贷里去了。

  中国工薪家庭的房产持有率居然高达87.5%！！！北上深的上班族们，惊讶了吗？

  并且，让我们再看看，工薪家庭的房产信贷，平均需求额为22.5万元，高出非工薪家庭15万元。

  唉，不是说好，一线城市的上班族买不起房、承担不起房贷吗？怎么持有率高达87.5%，房贷需求额仅22.5万？

  其实，这就是很多上班族是老早就买好了，那时候虽然相当于当时的收入也不算便宜，但这么多年过去了，回头一看，还是划算的。至于动辄几百万一套小房子，那是北上深，中国很多地方的房价没那么贵，但自然的收入也没那么高。

  除了房贷，工薪族的消费信贷需求额也在快速增长，为2.9万元。 自从银行、电 商、互联网金融的各种消费贷便利后，居民加杠杆是越来越高了。

  但要借钱，有良好信用记录的工薪阶层，56.5%的人计划从银行渠道借入，其次是亲朋好友，占比30.0%。可以说，绝大部分还是偏好保守的。

  工薪阶层嘛，要花钱无非是买房养娃和日常周转，早就过了高消费、超前消费的年纪了。何况养儿负担并不小。

  有少儿成员的工薪家庭中有教育支出的家庭占比为81.8%，教育支出家庭的平均教育支出为1.21万元。基本上，除了房子，就是孩子了。

  这从数据中就能发现，工薪家庭总体信贷额中，86.3%为住房信贷，其次为除住房之外的消费项目信贷，占比约为10%。虽然住房信贷依然是工薪家庭信贷的主要构成部分，但从信贷参与率来看，18.5%的家庭拥有除住房之外的消费项目信贷，说明大家也正在要消费信贷来花。

  03

  家庭负债率较高的城市有你家乡吗？  

  那么，工薪阶层的负债情况呢？

  报告发现，工薪家庭资产负债率较高的省市既有东部地区、也有中西部地区，既有发达地区、也有欠发达地区。

  具体来看，重庆市工薪家庭的资产负债率较高，为12.3%；浙江省次之，为11.7%；四川省以11.1%的资产负债率排名第三；除此之外，其他省市的资产负债率均低于10%。 

  怎么讲，除了浙江，基本是属于经济没有那么发达的地区。

  报告还通过CHFS2015年和2017年的数据，计算了下工薪阶层家庭这两年资产负债率的年均复合增长率。也就是负债的增长情况。

  报告给出了资产负债率增长*快的十个省市。其中，广东省、浙江省、上海市三省市的资产负债率复合增长均超过20%，海南省以18.6%紧随其后。此外，山东省和青海省的工薪家庭负债增长率在10%以内。

  不看不知道，一看吓一跳，原来，这两年，有8个省市的工薪阶层家庭年负债增长率高达10%以上，广东、上海、浙江更是高达20%以上。

  在具体城市上，报告调研了19个副省级城市：分别是北京市、天津市、上海市、重庆市、哈尔滨市、长春市、沈阳市、大连市、西安市、济南市、青岛市、南京市、成都市、武汉市、杭州市、宁波市、厦门市、深圳市、广州市。

  通过分析上述19个城市工薪家庭的资产负债率水平发现，宁波市、成都市、杭州市、重庆市、大连市依次为工薪家庭资产负债率排名前五位的城市，而南京市、天津市、北京市、上海市和西安市依次为工薪家庭资产负债率排名后五位的城市。

  以上城市，都是在2016-2017年房价*的省会城市、一线城市。也就是，工薪家庭都去银行贷款买房了，导致负债率激增，手里的钱都换成了房子+房贷。

  其实，近些年来，我国家庭部门信贷持续增长。通过计算各年家庭贷款余额占GDP的比例，可以得到家庭部门杠杆率，2004年到2008年我国家庭部门杠杆率稳定在17%至19%之间，2009年以来大幅提升至23.4%，此后逐年稳步攀升，2014年上升至35.9%，2017年10月底达到53.2%。 

  根据2004年至2014年的宏观数据可以看出，家庭部门的总资产和总负债均逐年增加，资产负债率由2004年的5.5%增加至2014年的9.1%。 

  气势磅礴的负债率增长的同时，工薪阶层所依赖的工资性收入增长在一两年内很难有大幅度的增长，这就意味着——本轮加杠杆买房暂时告一段落了。

  接下来，就是横盘。

  与此同时呢，居民的消费借贷也在增长。

  从金融机构贷款数据中看，消费信贷占贷款总额的比重不断提高，消费信贷与GDP的比值也不断提升，2012年消费信贷占GDP的比值不到20%，到2016年该比值已经突破30%。

  4年时间，增长了10%，大家是“超前消费”，还是“寅吃卯粮”就不好说了。

  02

  房价下跌50%也只会影响3%家庭

  那么问题来了——债台高筑的中国家庭，会不会引发债务风险？或者说，如果占中国家庭资产比例绝大部分的房子，如果房价下跌，会不会出现危机？

  让我们接着看。

  从基于CHFS的数据来看，中国工薪家庭的信贷参与率从2013年的34.9%上升到2015年的38.3%，2017年达到较高的39.6%，资产负债率也由2013年的6.2%增加到2015年的6.9%，较后增长到2017年的7.1%。 自2013年开始至2017年，中国工薪家庭的信贷参与率和资产负债率均呈现出上升趋势，也就是说，不管从负债的广度还是从负债的深度来看，中国工薪家庭的信贷均在增长。 

  工薪家庭的房产信贷额由2013年的5.2万元增加到2017年的10.8万元，年均复合增长率达20.2%；同时工薪家庭除房产之外的消费信贷额也在增加，2013年至2017年的年均复合增长率达25.7%。相比全国家庭，工薪家庭的房产信贷额和消费信贷额增速较快。 

  从2004到2008年，我国家庭部门杠杆率稳定在17%到19%，2009年以来大幅提升至23.7%，此后逐年稳步攀升，2014年上升至36.4%，2017年3月底达到47.3%，9月底达到52.6%。

  从总体上来看，中国家庭的杠杆率仍然远低于美国、日本等发达经济体60%以上的水平。同时，将中国居民部门的债务/收入比与其他国家进行比较，我们发现，我国居民部门的债务/收入比明显低于美国，也远低于同为东亚国家的韩国和日本，但却远高于同为金砖国家的俄罗斯。总体而言，和发达国家的美国、日本和韩国相比，我国居民部门的债务风险并不高，目前仍处于总体可控范围。 

  并且，研究表明，居民部门的债务阈值为85%（债务/GDP），我国居民部门杠杆率远低于85%的警戒水平。 

  还好还好，还没到警戒线。

  报告说，住房负债是家庭债务的主要组成部分，但房贷违约风险可控。

  说到底，中国家庭部门杠杆率的增加主要由住房杠杆率导致，2017年9月底，个人住房贷款余额占住户部门贷款余额的54.0%。

  报告通过计算家庭住房贷款违约风险发现，即使目前房价下跌50%，有住房违约风险的家庭比例也只有3%。报告表示——房价下跌对我国住房市场影响不大，全国住房市场个人房贷违约风险目前仍然处于可控水平。 

  这是为什么呢？

  因为房价下跌影响较大的是去年、今年加杠杆买房的那部分家庭，他们处于高位站岗的暂时风险点，价格下跌对于他们的心理影响较大。

  但对于上述一线城市、省会城市所有家庭来说，2016-2017年的涨幅在50%以上，甚至*，这就意味着即使下跌30%也不过是回到原来的水平，只要是之前买的，都不成问题。何况，只要现金流还得起房贷不断，就不会直接冲击到资产的处置。

  但话虽说如此，仍需警惕高债务/收入比家庭的偿债风险。

  报告按照收入的高低，将家庭平均分为5组，在收入处于全国较低的20%的工薪家庭中，债务/收入比大于4的家庭占比为4.0%，这部分家庭收到收入影响较大，因为债务是刚性的，在收入出现问题时，是*容易引发风险的。

  所以，人生在世，不管买房还是消费，都是要量力而行、量入为出，看紧了自己的收入和债务。家庭是人们在人世间*大海的一叶小舟，要过好日子，就需要家人同舟共济，共同努力。祝福天下所有工薪族，都能过上美好的生活。