买房须知

如何办理商业性银行贷款？本文详细解答了，什么是个人住房商业贷款，个人住房商业贷款需要具备那些条件，以及个人住房商业贷款的具体流程。

个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）

贷款条件

依据有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请住房商业贷款：其一是参加住房储蓄的居民；其二是住房出售商和贷款银行有约定、由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供担保的。具体而言，全国各地情况虽然存在一些区别，但都是大同小异，下面我们以北京为例进行介绍。

目前北京市商业性个人住房担保贷款的贷款对象必须是具有完全民事行为能力的法人。同时，借款申请人必须具备以下条件：

1.具有北京城镇常住户口或有效居留证件；

2.具有符合北京市政府统一规定的购房合同或协议；

3.购买的新建商品房已经获得《北京市商品房销售许可证》，购买公房的具有经上级主管部门房改办批准并报房屋所在地区、县房改办、房地局备案的售房方案；

4.具有稳定的职业和收入，信用良好，有归还贷款本息的能力；

5.有贷款银行认可的财产作抵押或质押，或有足够代偿能力的法人作为归还贷款本息并承担连带责任的保证人；

6.贷款银行规定的其他条件。

商业贷款合同必须由售房人、购房人、贷款银行三方共同签订合同，方能生效。个人住房商业贷款金额限制在总房价的70％，在申请商业贷款之前，个人必须先付出总房价30％的购房款。

贷款全程

第1步：提出申请

借款人向贷款银行提供借款申请时，必须填写《××银行个人住房担保贷款借款申请表》，并随申请表提交以下资料：

1.借款人的合法身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

2.借款人的稳定经济收入证明或偿债能力证明；

3.符合北京市政府规定的购房合同或协议；

4.购买新建商品房，应提交《北京市商品房销售许可证》；购买公房的，应提交经上级主管部门房改办批准并报房屋所在地区、县房改办、房地局备案的售房方案；

5.申请抵押或质押贷款的借款人须提交抵押物质押权利凭证清单、权属证明、估价证明；申请保证贷款的须提交保证人同意保证的书面意见及保证人的资信证明；

6.贷款银行要求提供的其他证明文件或资料。

第2步：贷款审核

贷款银行按照有关规定审查借款人申请资料，并在收齐贷款申请资料之日起3个月内向申请人作出正式答复。

第三步：签订合同

贷款银行批准借款人的申请后，双方签订借款合同，并同时根据贷款担保方式签订抵押合同、权利质押合同或保证合同。申请抵押贷款的需要依法办理房产抵押登记手续，还须购买贷款银行认可的保险公司承保的个人住房担保贷款保证保险及房屋财产保险。申请权利质押贷款的须将质押财产权利凭证交贷款银行收押。　　第四步：贷款划拨

借款合同在借款人担保手续落实后生效。贷款银行于借款合同生效后，将贷款款项直接划入借款合同中指定的售房单位在该银行开立的存款账号，借款人从合同生效后次月的约定时间开始按月还款。

贷款担保

目前，商业性个人住房担保贷款有三种贷款担保方式可供借款人选择，这三种贷款担保方式为住房抵押、权利质押和第三方保证，借款人可以根据自己的情况选择其中一种。

1.住房抵押贷款担保

以 住房抵押作贷款担保的贷款银行可接收的抵押物有：所购买的住房、自己已经拥有（有产权）的住房。如果借款人以所购住房作抵押，按贷款银行的规定，则不需要 对抵押物进行评估，对借款人来说可以节省一笔评估费用，如果以自己已经拥有产权的住房作抵押，该抵押物则需要经过银行指定的评估机构进行评估，抵押人需要 支付一笔评估费用，目前评估费用是按照政府规定的房地产评估收费标准收费的。以住房作贷款担保，借贷双方要按有关法律规定到房地产管理机 关办理抵押物登记手续，抵押登记费用由借款人承担，借款人选择抵押作贷款担保方式，还须按规定到贷款银行认可的保险公司购买抵押物财产保险和贷款保证保 险，并明确贷款银行为本保险的第1受益人，保险期不短于贷款期，保险金额不低于贷款的全部本息，抵押期间保险单由贷款银行保管，保险费用由借款人承担。采 取抵押担保方式，借款人要支付抵押登记费用、保险费用和抵押物评估费用，如果借款人经济条件较为富足，这种方式是较为理想的选择，也是银行*愿意接受的贷 款担保方式。

2.权利质押贷款担保

以权利质押作贷款担保，银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度， 即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10％。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及 免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证， 双方可以到公证机关办理公证手续，公证费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的 需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。

3.第三方保证贷款担保

以 第三方保证作贷款担保，此种方式需要借款人提供贷款银行认可的保证人，按照贷款银行的要求保证人必须为企业法人，为借款人提供贷款保证为不可撤销的连带责 任保证，借款人选择这种担保方式，首先要了解银行认可的第三方法人保证人需具备的条件，从银行的有关贷款规定来看，借款人要提供第三方法人的营业执照复印 件；第三方法人能独立核算，自负盈亏；有健全的管理机构和财务管理制度，有相当于AA级以上的企业信用等级；在银行开有存款账户；无重大债权债务纠纷等。 若第三方法人不符合这些条件或不符合其中任何一条，都不能通过贷款银行的审查，虽然资信好的非公益事业单位法人按规定也可以为本单位职工提供贷款担保，但 需要贷款银行认可才行。选择第三方保证作贷款担保有一定难度。首先，第三方法人是否愿意做这种承担连带责任的保证人；其次，第三方法人做承担连带责任的保 证人的资格是否会被银行认可。因此，对大多数购房借款人来说，这种方式不易成功，当然产权单位按照房改政策出售公有住房，愿为职工提供贷款担保外，这里仍 存在银行对担保资格审查的问题。