买房须知

  纵观2012年的土地市场，政策与市场的博弈贯穿始终。

  2012年1月1日~2012年11月15日，核心各部委共60次表态调控不放松、不动摇，15次重申房价合理回归，两次强调决不让房价反弹。而在土地市场由冷清逐步回暖的趋势下，各项监管政策更是屡见不鲜。

  保障房建设优先供地，别墅类用地不得以任何形式审批，《闲置土地处置办法》修订，力推节约、集约用地，加强土地储备融资管控，严控地皇，提高农地征收补偿标准……2012年，土地市场出台了一系列相关政策。

  业内人士分析认为，就土地市场出台的相关政策来看，体现了政府均衡供地、稳定地价的初衷。但在2012年底，北京、上海、深圳、南京等城市出现了多个地皇。南京滨江G50地块更是以56.2亿元成为当时的全国总价地皇。

  这个冬天似乎有了暖冬的迹象，政策与市场博弈正酣。

  年末各色“地皇”频出

  2012年9月，为了稳定市场预期，北京先后暂停了12宗地块的出让；2012年年底，为了防止出现地皇，北京准地皇——农展馆地块被打入“冷宫”。

  近年来，国土资源部三令五申，对溢价率异常地块实施监控，发文要求全国105个核心城市须及时上报异常交易地块的相关数据，并将范围扩大到全国所有县级及以上城市。根据规定，土地招拍挂溢价率超过50%的地块，均视为异常交易情况，要在两个工作日内及时上报。

  有业内人士表示，临近2012年年底，房企对于优质地块的需求已达到了饥渴的程度，特别是在房地产调控政策*为严厉的北京，这种“地主家也没有余粮”的现象尤为突出。2012年12月11日，中国铁建以8亿元在昌平获得中关村科技园昌平园东区二期一地块，楼面地价超过了1万元/平方米，并且这块地还须配建公租房项目。此次参与竞拍的房企还包括万科、保利等。

  12月25日，在通州台湖一宗地块的争夺中，万科和首开联合体挑落*所在的华远地产笑到了较后。*随后在微博上“发炮”称，万科的毛大庆以面粉贵于面包的价格方式略地。此后的12月31日，*以迅雷不及掩耳之势夺得通州梨园0802-168地块，溢价率高达491%。可以说，这样的新年礼物不仅是惊喜，而且是惊吓，不禁让人想起*之前喊出的“2013年房价必*”的言论。

  对此，中原集团研究核心总监刘渊认为，一二线城市的土地市场出现回暖并不是偶然的。临近2012年年底，许多大型房企普遍完成了销售计划，手里有了充足的资金，因而需要补充土地储备。而在一些主要城市，优质地块往往供应较少，因而房企出现激烈争夺也在情理之中。此外，这也与融资环境有关。目前国内融资有一定限制，但海外融资的机会则比较多。“这就是我们长期存在的问题，政策与市场之间永远差那么一点。”有业内人士表示。

  与北京相比，2012年杭州的土地市场则相对平静。当年10月，杭州市国土资源局出台的《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》明确要求，当土地拍卖溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，“从零开始”竞投配建保障性住房和安置用房面积。对于这记“重拳”，当地一家房地产数据机构相关人士表示，杭州土地市场全年都比较“淡定”，控制溢价率的政策是有效果的。

  虚名“地皇”误导市场

  2012年的土地市场呈现出地皇频现的局面。特别是进入下半年之后，北京、上海、深圳、南京等城市出现了多个地皇。地皇的异动很快引来了国土资源部的关注。同年12月18日，国土资源部举办的新闻发布会上核心提到了地皇。

  国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，“为了防范利用地价异常信号炒作，或借机提价售房，各地要有针对性地采取得力措施，避免在住宅、商服用地供应中出现异常的高价地。一是避免出现所谓地皇误导市场。对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应。对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用竞地价、竞配建等多种竞价方式或招标出让，或提高付款难度，或与条件较差的土地放在一起供应。”据一项不完全统计，2012年全国主要城市的地皇数量超过15个。从11月27日到12月3日的7天时间里就产生了7个地皇，北京、上海、成都、深圳、南京、广州、珠海7个城市成为了地皇的诞生地。这7个地皇的总价合计达178.17亿元。从地皇的分布上不难发现，越是优质地块，成为地皇的概率越大。市场人士对此评价为，少有性决定了价值空间，同时也降低了开发风险。

  “总体来看，还不能说目前的土地市场属于过热，2012年下半年的地皇与2010年的历史高峰相比，并没有实现超越。”刘渊表示。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，2010年地皇密集出现，且地价超过了所在区域的房价，出现了面粉贵过面包的情形。而今年的地皇，楼面地价并没有高于所在区域的平均房价，所以说这些地皇的出现会干扰大家对整体市场的预期，但并不意味着市场将大幅涨价。

  万科相关人士分析认为，真正需要警惕的地皇，应该是那些地价中含有较多预期成分的地块，也就是只有房价在短时间内大幅上涨才能盈利的项目，即“面粉贵过面包”的地块。当这类地块大量出现时，往往意味着市场情绪的升温。

  回望2012年，随着市场预期的升温以及销售业绩的好转，房企补充优质地块的需求十分迫切，政策与地皇的博弈一直在继续。或许，只有加大土地供应量，才是根治地皇的良药。

  【访谈】

  政策与市场的博弈

  错综复杂的2012年土地市场终于落幕。针对2012年土地市场的相关政策、法规等，首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池、中原集团研究核心总监刘渊进行了解读。 记者：2012年有关土地方面的政策和法规比较多，对于《闲置土地处置办法》修订、杭州土地出让新政(溢价率49%封顶)、北京暂停13宗热点地块出让、国土资源部抑制地皇等，应当如何来看？

  赵秀池：这些新政和新规的出现，都是为了加强土地市场监管，使土地市场的运行更为规范，土地价格更为平稳。《闲置土地处置办法》的修订，使认定闲置土地的标准更清晰，操作性更强，对闲置土地的处置程序更加完善了。它规定了对企业囤地、炒地行为的重罚标准，对抑制地皇的确有一定的预防作用。同时，也区分了动工开发延迟的政府原因和企业原因以及处理方式，避免了责任不清、处置不力的情形。

  杭州土地出让新政——溢价率49%封顶，即使用较高限价的办法来防范地价高企。北京暂停13宗热点地块出让，也是把握入市节奏，稳定市场预期，防范地皇的一个举措。

  刘渊：在房改之后，房地产市场基本上是市场化的。从市场经济的角度来看供应和需求，供应方面主要是土地，以土地市场的规范来确定供应，使供求两端得到控制才能发挥有效作用。但土地出让方和政策管理方都是地方政府，有很多问题都与土地管理有关，比如开发商囤地，拖延时间很长出现了闲置，国土资源部每年都会进行督查。另外，溢价率限制的政策，主要是为了抑制地皇，平抑市场预期，避免土地市场出现较大波动。

  记者：从数据上来看，2012年的土地市场出现了一定的反弹，特别是一二线城市的土地市场回暖明显，这可以理解为政策遭遇到市场的阻击吗？

  赵秀池：一二线城市的土地市场出现回暖，具体来说有三个原因：第1，一二线城市的人口在不断聚集，城市化的进程仍在加快，存在大量的“刚需”，因而土地市场回暖属于房地产供求关系的一种反映；第2，这与开发商的预期有关；第三，与提供的土地区位有关，比如大部分土地都是热点地块。

  刘渊：一二线城市销售回暖，大型房企普遍完成了销售计划。在一些主要城市，缺地的情况比较多，因而房企会在这些城市增加土地储备。此外，这也与融资环境有关。目前国内融资有一定限制，但海外融资的机会比较多。总体来看，还不能说目前的土地市场属于过热，一方面2012年下半年的地皇与历史高峰比，并没有超越，楼面地价也并未超过周边在售楼盘的价格，而前几年土地市场火热时，曾出现“面粉贵过面包”现象。

  记者：《闲置土地处置办法》出台后的成效似乎不够理想，全国各地的闲置土地现象并未完全得到解决，为什么会这样？

  赵秀池：该《办法》规定得很详细，易于操作。但很多闲置土地是历史遗留问题，梳理和处置起来恐怕需要一定的时间。相信《办法》实施后，新的土地闲置问题会大大减少。

  刘渊：相关的法规十几年前就有了，只是没有被严格执行。《办法》对于土地市场的影响很大。在土地出让时，规则是地方政府制定的，往往处罚力度不大。很多情况是地方政府没有做到净地出让，配套和拆迁工作没有完成，用地规划经常调整，导致房企被动地出现了土地闲置。同时，由于管理上存在漏洞，开发商可以等待市场回暖之后再进行项目建设。这样一来，其自身承担的风险就很小。

  目前的房地产调控政策，*有效的是限购和限贷，而不是土地市场的政策。我认为，土地管理模式应该加强，让开发商按照进程完成项目建设。增加法规的可操作性和规划、配套、规范的可控性，严格监管开发商的开发流程。

  记者：十八大之后，有关提高农地补偿标准的话题引发热议，如何看待其可能带来的影响？

  赵秀池：核心经济工作会议指出，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的较大潜力所在。随着城镇化的推进，农民的拆迁补偿问题出现得比较多，所以征地补偿问题得到社会广泛关注。现行土地补偿制度是按照《土地管理法》第47条执行的。提交全国人大常委会审议的《土地管理法修正案》草案，对第47条做出了重大修改。删除了“按土地原有用途补偿和30倍补偿上限规定”。

  所以，提高农地补偿标准是正确的。不能按农地的*进行补偿，应从城市*、农民的未来生存保障等方面来考虑补偿问题。维护和保障拆迁农民的利益，是改善民生的需要，是建设和谐社会的需要。

  刘渊：提高农地补偿标准，短期内对于土地市场不会有太大影响。在商品房出让环节，地方政府是出让的主体，而征地和农民直接有关联，所以不是直接影响的关系。虽然从理论上来说，会增加土地成本，但对农民的补偿并不是地价的主要构成因素。

  记者：纵观2012年土地市场，政策和市场的博弈几度出现，这是由哪些原因引发的？

  赵秀池：地价是房价的一个重要参照，地价影响房价。政府已经注意到这个问题，不断通过完善和改进各种制度来防范地价的非理性上涨以及地皇的出现。但市场的力量是一个自发行为，地价*终是由土地的供求关系来决定的。地价的走势取决于房产市场的预期、房产市场的供求关系以及价格的走势。良好的房产市场的预期又会激发开发商的拿地冲动。因此，2012年的土地市场正是在政策和市场的反复博弈中走过来的。

  刘渊：调控的大环境决定，政府想要的是一个稳定的市场，既不是希望彻底陷入低谷，也不是过热。

  加大供地量方可治本

  在房地产调控政策持续发酵下，土地成了一枚重要的棋子，因为地价*终要传导至房价。2012年，土地市场与政策法规之间的博弈从未停止，且贯穿全年。好在这一年当中，对赌房价的人士较多，涉猎地价赌局的则比较少。土地市场继续扮演着“晴雨表”角色，而政策法规像一双无形的大手，牵动着各方的利益。

  2012年涉及土地的政策法规很多，其中《闲置土地处置办法》引发较大关注。该《办法》明确了闲置土地的含义，规定了处罚办法。但事实上部分开发商恶意囤地现象依旧严重，真正执行无偿收回的地块可谓是凤毛麟角。其中原因较为复杂，一些地方政府在供地时存在“净地不净”、拆迁纠纷等问题，致使开发商不能如期开工。

  可以说，《闲置土地处置办法》是调控中较为重要的一环，是盘活土地、增加楼市供应的一个好手段，但种种原因使其在执行中面临着诸多压力，各方利益的博弈可见一斑。

  2012年年初的土地市场可用“冷清”来形容，“流拍”经常见诸报端。随着下半年土地市场的回暖，政策与市场之间的交锋随之上演，杭州就出台了“溢价率49%封顶”的政策，原因是此前的2011年，国土资源部为加强对土地市场监测，要求土地溢价率超过50%地块须上报。

  从现实情况来看，杭州严格执行了溢价率不超49%的要求。但其他城市并没有限制溢价率的要求。2012年12月31日，北京土地市场异常火爆，华远地产(华远九都汇)旗下的华和公司以10.05亿元竞得通州梨园镇地块，溢价率达到了惊人的491%，楼面地价为8184元/平方米。随后，*在微博上感叹：“罪过，罪过。自万科抬高地价，拍出天价地之后，不弄地皇是拿不到地了……但要活下去就不得不在土地垄断与短缺中拼命。”在2012年的土地市场上，调控手段繁多。但从市场销售情况来看，并未能阻挡多个城市诞生地皇。*在微博上“发炮”：“一方面在约谈天价地的恐吓之下停止了多个地块的竞拍。减少土地供应，制造土地饥饿症之下的天价。政府是想用减少土地供给的方式去限制房价的上涨吗？”对于地皇频出的现象，首创集团总经理刘晓光表示，核心原因是优质地块供应不足。从开发商的话语中不难发现，地皇现象和市场预期单靠控制溢价率和暂停交易是难以抑制的，核心还是应加大供应量。

  当然，并不能说土地市场反弹趋势明显，就意味着政策的失败，我们应该更多地去思考如何让市场与政策实现融合，从而促进房地产市场的健康发展，从而*终以市场化调节手段取代行政干预。