买房须知

一般来讲，依法成立的合同，二手房买卖合同自成立时生效；如果双方没有约定生效的时间，一般认为是以合同签订之日起生效；

目前法律没有做出相关要求，所以二手房买卖合同不是必须要公证的。但是，如果当事人在二手房买卖合同中约定，只有办理二手房买卖合同公证以后合同才生效的，那么就必须要办理公证，否则二手房买卖合同是无效的。

二手房买卖合同公证流程如下：

一、买卖双方共同向公证处提出公证申请，卖方需要提交如下材料：

身份证、护照、军官证、户口本、房屋产权证、土地证、结婚证等，买方需要提供身份证、护照、军官证、户口本等；如果一方当事人不能亲自到场委托他人办理的还必须提交经过公证的授权委托书；如果交易房产是多人共有的，则卖方应为所有共有人（以及其配偶），需要全部到场。

二、公证员根据当事人提交的证明材料进行如下审查：

1，申请人提供的身份证明文件是否与其本人一致；

2，申请人的行为能力是否完全具有，不存在限制行为能力或无行为能力的情形；

3，申请人进行房屋买卖交易以及公证的意思真实是否真实自愿；

4，申请人自己对于即将进行的交易以及公证所认识的后果是否与其行为实际产生的后果一致；

5，买卖双方对于交易的主要条款（如交易标的、交易金额、付款方式等）认识无异议，或者至少已经基本达成一致；

6，交易的房产所有权明确，不存在限制或者禁止交易的情形；

7，如果交易房产存在多个所有权人，则所有的产权人都与买受人达成了一致的意思表示；

8，当事人的申请符合公证管辖的规定。

三、公证员在进行完上述八项初步审查后，认为都不存在问题，符合公证受理的条件的，通知当事人填写《房屋买卖合同公证申请表》，按照规定交纳公证费用。

公证员履行告知义务，告诉当事人所提交的材料以及所有的陈述都必须是真实的，如果公证员经过调查发现有虚假材料当事人必须承担相应的法律责任甚至是刑事责任，而且所交的公证费也不予退还。当事人接受的，公证处正式受理买卖双方的公证申请，启动公证程序。

四、公证员受理申请后首先核心审查当事人之间的买卖契约。

对于交易房产的坐落、建筑面积、建筑年代、权属状况、交易金额、付款方式和时间、交付时且要逐向询问双方当事人是否清楚且没有任何异议，如果对于其中的任何一项持有异议的都要暂停公证程序，等当事人协商一致后再恢复。此外，公证员还要审查买卖合同是否对于房屋的附属设施、微小瑕疵以及水、电、气、电视、电话、宽带、家电、家具、物业、户口、税费承担、面积误差约定、风险转移等有关相对次要但也容易引起纠纷的事项作出明确的约定，如果约定不明确的公证员要提示买卖双方，并在公证谈话笔录内注明。房屋买卖合同内容复杂，而且不仅仅是房产的买卖，涉及到很多附随义务，法律术语也多，一般当事人可能难于理解。而现在房产管理部门提供的是制式合同，留给当事人制作的空间很小，实践中不很规范，而且不能适应不同当事人的需要，千变万化的交易情形只使用同一种合不少当事人进行二手房交易时会签定两种合同：交房产部门一份，自己又签定了另一份合同。对此我们要求申请二手房公证的当事人只能签定同一份合同，而且只能以公证处公证过的合同为准。根据当事人的申请，公证员可以为当事人完善或者重新起草房屋买卖合同。

五、公证员根据买卖双方的实际情况以及买卖合同按照《公证程序规则》的要求分别与买卖双方谈话并且制作谈话笔录。

六、公证员对交易的各个相关环节进行调查。如：

1，核查卖方的身份是否是真正的房主；

2，卖方的婚姻状况，如果卖方已婚则要求其配偶到场并书面表示同意卖方出售上述房产；

3，是否所有的共有人及其配偶都已经到场并且同意出售；

4，卖方提交的房产证和土地证是否属实，如有需要应当到房产部门查档或者到房屋现场考察；

5，房屋的土地使用权是以何种方式取得的，是否存在禁止买卖的情形；

6，如果土地使用权是划拨取得的，应当补交土地出让金，对土地出让金是否作了明确的约定；

7，房产是否存在被抵押的情形，如果已经被抵押是否已经征得抵押权人的同意；

8，是否存在被出租的情形，如果已经被出租是否承租人已经放弃了优先购买权；

9，房产是否存在快被拆迁得风险，如果存在对此是否买方已经认识到；

10，双方约定的付款方式和产权过户方式是否存在对于一方具有相当大的风险而该方当事人却没有发现的情形；11，当事人对于合同条款的约定是否存在与现行法律法规相违背的地方等。公证员如果到登记机关查询登记档案应当现场制作查档记录，对房屋现场考察的也应当制作现场笔录，还可以根据实际需要使用拍照、摄像等一些辅助手段。

七、公证员出具房屋买卖合同公证书。

出具公证书必须符合下例要求：对交的各个环节都调查核实后，发现买卖双方提供的材料和交易意图都是真实的；至少对于买卖合同的主要条款都是约定明确、具体的；对于那些可能带给一方当事人不利的条款经过公证员提示后当事人仍然坚持接受的。公证员出具公证书后提示双方当事人应当在合同生效后三十天内凭借公证书到房产部门办理权属变更手续，房屋权利转移的时间是房产部门准予变更登记的时间，而不是房屋实际交付的时间。

八、如果当事人有需要，公证处可以提供延伸服务。

在接受买卖双方的委托后：

1，指派专人向房产登记机关提起过户申请，办理产权变更的所有手续，代理买方领取权证，并按照约定的方式将两证交给买方；

2，提供资金监管服务，对于二手房交易的买卖双方而言，除了过户以外*重要的环节就是付款。卖方的核心利益就是能够顺利的安全的收到全部房款，买方也关心支付的购房款能不被他人占用，而*近常发生的中介恶意占用客户房款或定金的案例则揭示了该环节存在的极大风险。公证处提供全程资金监管，可以按照双方的约定有计划的支付中介费以及其他杂费等，而对于房款则可以办理提存公证，这样只要卖方凭借约定的条件在所有过户手续全部办理完毕后就能单方到公证处领走房款。公证处如果同时提供代领两证和房款监管服务，就可以使二手房交易达到只有传统动产交易才能做到的一手交钱一手交货的*安全状态。