买房须知

网讯 经历了上半年的大跨步增长之后，南京的房价控涨压力更是与日俱增。市场火热地一塌糊涂，价格却卖不上去，直惹得不少开发商怨声载道！与此同时，在多幅地皇尤其是单价地皇的诞生刺激下，地皇临近的二手房价则有冒头的趋势！原本就较为普遍存在的一二手房倒挂现象愈加明显。其中，尤以*的差价为*。

河西开发商直呼房价有“三怪”

限价紧扼预期 房价倒挂加剧

今年南京市场行情整体一片明朗，豪宅市场也迎来了难得一见的盛世（价格动态户型图论坛），无论是在推房量还是销售量，都创造了调控时代的顶风值。总价在400-800万之间的精装大平层豪宅——仁恒江湾城（价格动态户型图论坛）、华润悦府（价格动态户型图）一度在市场上缺货；而素被冠以“闪电盘”名头的莱蒙水榭春天（价格动态户型图论坛）更是仅用半年左右的时间就基本实现了清盘行动！

近7个月以来莱蒙水榭春天的房价走势（图片来源：网）

然而，行情看涨，并不代表房价就一定看涨。同样是以以上几家楼盘来看，目前河西奥体的精装房售价主要在25000-28000元/平米之间，且长久处于这一区间，变化不甚明显。一则今年的豪宅上市量较多且节奏密集，但更重要的则是令开发商“谈之色变”的限价令！卖得再好，需求再旺盛，但房价涨幅却被限制在小幅范围内。

二手房市场则不同！虽然年初闹过“20%契税”的灾难性事件，但没有实施自然是浮云一朵。相反，如今地皇频现，河西南部的单价地皇高达1万3多元每平，而南京的单价地皇更是接近1万7一平！地价*被抬高之际，二手房价再度攀升。记者从网二手房网站上查证到，以奥体板块为例，目前新房主力在售价格为26000-27000元/平米，周边的银城西堤国际（房价户型二手房租房）、中海塞纳丽舍等二手房价却普遍超过3万一平。

近一年来中海塞纳丽舍的二手房价走势（图片来源：网）

更离谱的在汊河板块。汊河地皇恒盛金陵湾（价格动态户型图论坛）潜伏多年迎来上市契机，因为有树人中学的*利好，据传首批房源早有超过2500组的意向客户预定，有业内人士直言“只有*直接亲近的内部关系才有可能买到”！种种迹象显示，高价的*照样有市场，但开发商并不具备*终的定价权力。据传该盘的售价却被限价限死在25000-27000，而周边的二手*价却高达29000-37000之间，堪称“买到即是赚到”的典型。一二手房倒挂，差价在4000-10000元/平米之间，实属少见。

难怪河西有开发商在微信上埋怨道，“河西有三怪：二手房早过三，一手房却匍匐前进；破三预期已出，预期却不在开发商手里，买到就是赚到；开发商被限价，房价坐三望四，望客兴叹”！

板桥刚需盘被限价万元

多个纯新盘遭遇限价“大招”

一二手房价倒挂的现象并不仅仅存在于河西，而是遍布楼市各地。其中也包括桥北、板桥等楼市板块。记者在网二手房网站上查询发现，在近一年的时间里，天润城（价格动态户型图论坛）的二手房销售价由去年11月份的8500，已逐步提升到了11100，同比增幅高达34.5%！而不久前天润城的在售均价也仅有9500而已。

桥北天润城（价格动态户型图论坛）近一年来二手房价走势（图片来源：网）

板桥的一家刚需盘更是遭遇了这样的尴尬：以9400左右的价格卖掉了前期推出的所有房源，如今邻居（价格动态户型图论坛）盘的二手房价格都快卖到了1万2，可自己想要开盘却苦等销许不到、好不容易有眉目了却被告知“只能涨到1万”！没办法，这家楼盘不出意外今年是不会加推了！

板桥金地自在城（价格动态户型图论坛）近一年来二手房价走势（图片来源：网）

纯新盘定价也被“限价”连续施放大招！颇为显著的是浦口新城的雅居乐滨江国际（价格动态户型图论坛）。雅居乐滨江国际的定价谜题早在三年前就已埋下伏笔。7813元/平的楼面地价、曾经的江北地皇近期以霸气侧漏的形象展示在业内与购房者面前，甚至有业内疾呼“超越星河湾（价格动态户型图论坛）”！滨江国际（价格动态户型图论坛）的定价一度被乐观预估到了毛坯价2万元一平，毛坯总价在460-1400万。然而，首批房源销售许可证下来，却让人*眼镜：首批324套房源，*贵的17515，便宜的13014，均价15000，与之前预期的均价整整相差了5000元/㎡！15000元/平米的均价甚至连成本价都不到！

位于九龙湖板块的保利核心公园（价格动态户型图论坛）与新城玖珑湖（价格动态户型图论坛）也面临着类似的尴尬。新城、保利同样是以单价（第1、第2）地皇的身份同时进驻九龙湖，户型类似又是同期上市，本来竞争压力就不小，18000元/平米的精装报价虽然被一些业内认为虚高，但从成本的角度上来说，如今据传被限死在15000-16000元/平米之间，也刚刚过了成本价！报价高了，销许便拿不到！

舒莉莉：二手房价普遍高于新房

宋坚：“限价令”催生一二手房价倒挂明显

一二手房价倒挂明显，是何种因素造成？究竟是自然使然，还是有“限价”的核心干预？

链家地产市场部经理舒莉莉表示，“同区域的二手房价高于新房的价格，这既是各地的普遍现象，也应该如此。”对于“限价令”限制新房价格从而与二手房拉开价格差距的说法，舒经理坚决予以否认！

她认为，多数情况下二手房的位置要比新房的更好，小区的配套、生活环境等已经完善、成熟，即买即住，无论是商场、交通还是*都不用等待，而且房子基本上都包含精装，购房者无需承担太多风险。反观新房，一是位置要差点，二是期房的交付时间比较晚，同时开发商承诺的一些商业配套、*等能否兑现、房源是否存在其他的各种隐患还是个未知数。因此，在市场反应较好的情况下，二手房价肯定高于新房！

不过，舒经理也指出，如果二手房本身年限较早，又不是什么很好的*，价格就很难高于区域内的新房价格。这个年限指的是，十年以上。

江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚则认为，没人强迫别人去买价格更高的二手房，二手房的位置、配套要更好，是客观存在，毕竟有市场证明二手房的需求很旺盛。但是，之所以出现一二手房价格倒挂现象加剧的现象，主要还是因为同区域的新房“限价”，而二手房市场则没有相应的调控政策。

宋所长拿浦口新城的雅居乐滨江国际（价格动态户型图论坛）为例，他认为，超过7800元/平的地价现在均价却只能卖出15000元/平的“成本价”，这就是限价政策强行限制使然，而非实事求是的做法！不过，宋所长也指出，限价是上届政府推出的调控政策，未来延续实施的可能性也不会太大，房地产地产还是应该以市场经济为主导！

一二手房价倒挂明显，无论是何种因素造成，或许并不是*重要的。因为对于购房者来说，只有更低的价格、更优质的房源更是他们**需要的。