买房须知

企业所得税征收有两种方式：一种是查账征收，就按账载金额的利润总额的25%缴纳所得税；另一种是核定征收。你所说的就是采取核定征收企业所得税的方式，12%是叫应纳税所得额核定率，是由税务局对整个房地产行业确定的一个核定率。
一、首先房地产公司开发项目所得税的管理主要分为两块：
　　1、商品房销售部分：这部分的纳税人才是房地产公司
　　2、建设安装工程部分：这部分的纳税人是工程承包方

　　二、税务部门对所得税的管理：
　　1、如果帐目健全，核算真实的话可以申请查帐征收，而查帐征收中就有一个预征的概念，就是纳税人每月或者是每季度根据利润自己计算出税款预先申报缴纳，然后年末税务部门再查帐汇算清缴，多退少补。

　　2、如果没有帐目或者帐目不健全不真实的话，那么税务部门就会采用核定征收，
　　核定征收也分两种，一种是核定应税所得率征收，一种是定额征收。而房地产业一般都是实行核定应税所得率征收，什么意思呢？就是税务部门会根据行业不同、营业额高低制订出各行各业的大概成本利润率（税务部门叫做应税所的率），房地产业应该是10%-12%左右，建筑业应该是6%-8%左右，而企业所得税税率是25%，那么10%-12%*25%就等于房地产业税率是2.5%-3%，建筑业税率是1.5%-2%左右，这种管理方式近似于营业税的管理，就是不会管你利润的高低，收入是多少，一律按收入附征，其纳税时间是当月税款次月15日前申报缴纳。

　　3、几个特殊规定：其一，对于建筑业的收入实现时间确认比较特殊，由于工程项目清算时间跨度长，工程期内工程款的支付一般都是采取的预支、借款等形式，所以税务部门规定不管支付的工程款是暂借还是预支都视同收入实现
　　其二，房地产业收入确认的特殊规定：房地产开发商收取的一切费用都算收入，包括代办证件费用、代收的物业管理费装修水电费等杂费
　　其三，对经济适用房、普通住宅有特殊优惠政策，如有需要了解私下再谈。
　　其四，现阶段房地产业优惠政策是国家对于经济危机所出台的临时优惠政策，并不会长久，所以不要拿现在的政策指导以后的经营。

　　三、企业对企业所得税的财务处理：
　　1、查帐征收方式下的财务处理：
　　a、预交所得税：
　　计提：
　　借 所得税费用
　　贷 应交税费——应交所得税
　　缴纳：
　　借 应交税费——应交所得税
　　贷 银行存款
　　结转：
　　借：本年利润
　　贷：所得税费用
　　b、汇算清缴：
　　如果预交数大于汇算清缴计算出来的应缴数，一般情况下，税务机关为了减少税金退库的麻烦，实务中，大多将多预缴的上年度企业所得税抵缴下一年度应缴纳的税款。这种情况下，企业的会计处理为：
　　借：其他应收款——所得税退税款
　　贷：以前年度损益调整——所得税费用
　　如果预交数小于汇算清缴计算出来的应缴数会计处理同a
　　2、核定征收下企业所得税一般不进行汇算清缴，其他会计处理同a

　　四、房地产企业所得税处理的几个误区：
　　1、核定征收所得税的管理方式下是不是把建安合同压低，建安部分的税款就会少交？是的，建安合同低建安税收的确会少交，但是房地产中有土地增值税会相应提高，得不偿失。
　　2、隐瞒销售收入是否减少税收？是，但是开具发票会响应减少，即使购房人现在无所谓，但在二次交易需要发票抵扣时就会出现麻烦，迟早会暴光。
1、销售不动产营业税，税率5%（以销售收入计税）；
2、城建税            税率7%（以营业税计税，分乡1%、镇5%、县城以上城市7%）；
3、教育附加          税率3%（以营业税计税）；
4、地方教育附加      税率1-2%（以营业税计税，是否征收以各省规定为准）；
5、印花税            税率0.05%（以销售收入计税）；
6、土地增值税        税率30%-60%（以销售收入扣除成本费用及土地成本后的增值部分计税，计税较为复杂）；
7、企业所得税        税率25%（以企业年度利润计税，计算有一定难度）；
8、如果为个人销售房产，不交企业所得税，交个人所得税     税率20%（以售价减除原购房价及上述1-6项税款后的差额计税）。
房地产企业所得税预征的税务处理
　　 一、.未完工开发产品的税务处理
　　国税发[200631号文规定摘要：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。
　　预计计税毛利率由国家税务总局进行了明确摘要：经济适用房其预售收入的计税毛利率不得低于3%;非经济适用房开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%;位于地及地级市城区及郊区的,不得低于15%。;位于其他地区的,不得低于10%。
　　国税发[200631号文和[200383号文规定的不同点在于，将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率。营业利润率和计税毛利率是不同的两个概念摘要：营业利润=预售收入-计税成本-营业税金及附加-期间费用;营业利润率=营业利润/营业收入;计税毛利=营业收入-计税成本;计税毛利率=计税毛利/预售收入。
　　采用营业利润率预计企业所得税应纳税所得额直接并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，并在当初不再考虑期间费用支出的多少;而采用计税毛利率是将取得的预售收入乘以计税毛利率后的毛利减去当期实际发生的和之相关的期间费用、税金及附加(按预售收入计征缴纳的税金及附加)。采用计税毛利率法更加科学、合理、合法摘要：营业利润率法在取得预售收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加，一律实行统一比例，对完工后还应当对以前发生的费用、税金及附加进行“秋后算账”，从而给纳税调整会带来很多的麻烦;计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本新问题。
　　当期未完工开发产品的税务处理如下摘要：
　　当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率
　　当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加
　　当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×33%
　　二、完工开发产品的税务处理
　　国税发[200631号文规定摘要：开发产品完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额和其预售收入毛利额之间的差额,计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
　　国税发[200631号文和[200383号文规定的不同点在于，从税收的角度明确了开发产品的完工标准、计税成本和收入确认的原则，促使企业按规定及时地将预售收入确认为实际销售收入，同时结转其对应的计税成本。对此，纳税人应高度重视，避免由于开发产品完工，不及时将预售收入确认为实际销售收入、结转其对应的计税成本，而被主管税务机关确定或核定其计税成本，带来税收上的风险。
　　完工开发产品的税务处理如下摘要：
　　实际销售收入毛利额
　　=预售收入确认的实际销售收入—计税成本(预售收入相对应的成本)
　　预售收入毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率
　　完工年度应纳税所得额=实际销售收入毛利额—预售收入毛利额—当期应纳税所得额
　　当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×33%
　　三、所得税预征操作案例及注重的事项
　　【案例摘要：某房地产开发有限公司2005年初开发“普通住宅”项目，整个工程于9月底完工，10月份投入使用。当年发生经济业务如下摘要：
　　一季度发生期间费用15万元，收到预售收入200万元，“预收帐款”余额200万元;
　　二季度发生期间费用8万元，收到预售收入400万元，“预收帐款”余额600万元;
　　三季度发生期间费用17万元，收到预售收入408万元，“预收帐款”余额1080万元;
　　该项目共发生房屋开发成本1 050(含土地款200、利息支出20)万元，商品房可售面积为10 000平米，售价0.18万元/平米。至三季度末累计预售6 000平米。四季度发生期间费用30万元，剩余4 000平米全部售完，取得收入720万元。
　　该公司适应的税率摘要：营业税率5%、城建税5%、教育费附加3%、土地增值税预征率0.5%、预计计税毛利率10%、所得税税率33%。假定该公司无其他调整因素，按季计征交纳所得税计算方法如下摘要：
　　一季度发生期间费用15万元，营业税金及附加10.8(200×5.4%)万元，土地增值税1(200×0.5%)(万元)，当季应纳所得税计算如下摘要：
　　应纳税所得额=200×10%-15-10.8-1=-6.8(万元)，应纳所得税0。
　　二季度发生期间费用8万元，累计期间费用23万元。累计交纳营业税金及附加32.4(600×5.4%)万元，累计交纳土地增值税3(600×0.5%)(万元)，当季应纳所得税计算如下摘要：
　　累计预征应纳税所得额=600×10%-23-32.4-3=1.60(万元)
　　应纳的所得税=1.6×33%=0.528(万元)
　　三季度发生期间费用17万元，累计期间费用40万元。累计交纳营业税金及附加58.32(1080×5.4%)万元，累计交纳土地增值税5.4(1080×0.5%)万元，当季应纳所得税计算如下摘要：
　　累计预征应纳税所得额=1080×10%-40-58.32-5.4=4.28(万元)
　　当季应纳所得税=4.28×33%-0.528=1.412-0.582=0.884(万元)
　　四季度摘要：10月份开发产品完工，按国税发[200631号文规定，计算预售收入确认为实际销售收入毛利额和预售收入毛利额的差额，计入四季度的应纳税所得额。计算如下摘要：
　　预售收入相对应的计税成本=1080/0.18×0.105=630(万元)
　　实际销售收入毛利额=1080-630=450(万元)
　　预售收入计税毛利额=1080×10%=108(万元)
　　四季度剩余4000平米全部销售，实现销售720万元，发生期间费用30万元，结转销售成本420(4000×0.105)万元，营业税金及附加38.88万元(720×5.4%)。应补交的土地增值税摘要：
　　(1)计算答应扣除项目金额=200+830+20+(200+830)×5%+97.2+(200+830)×20%=1404.7(万元)
　　(2)增值额=1800-1404.7=395.3(万元)
　　(3)增值率=395.3÷1404.7×100%=28.14% (普通住宅超过增值税率20%)
　　(4)应交纳土地增值税=395.3×30%=118.59(万元)
　　(5)应补交土地增值税=118.59-5.4=113.19(万元)
　　应纳税所得额=(450-108)+(720-420-38.88-113.19-30)=459.93(万元)
　　应交纳的所得税=459.93×33%=151.78(万元)
　　应补交的所得税=151.78-1.412=150.368(万元)
　　采用上述方法计算所得税应注重的是，房地产企业必须按照规定结转预售收入，对于没有完工的开发产品提前结转的预售收入，税务机关在计算征收所得税时，还是应该作为预售款处理，否则，由于产品未完工，无法计算成本而不能正确计算当期应纳税所得额，从而影响税款计算征收。企业在预缴所得税时，还要分项目做好备查登记，以免完工项目和未完工项目之间混淆不清，无法正确计算企业所得税。