买房须知

我们所买的房子，其实居住面积包括两个部分，一个是套内面积，另外一个就是公摊。所谓套内的面积，其实就是我们的房子的实际的使用面积，那么房子的套内面积要怎么计算呢？

一、成套房屋的套内的建筑面积

成套房屋的套内的建筑面积是由套内房屋的使用面积、套内的墙体面积、套内的阳台建筑面积这三部分组成。

1、套内的使用面积

套内房屋的使用面积为套内的房屋使用空间的面积，以水平投影的面积按以下的规定计算：

a.套内房屋的使用面积是套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等的空间面积的总和。

b.套内内部楼梯是按自然层数的面积的总和来计入使用面积。

c.不包括那些含在结构面积之内的套内的内部烟囱、通风道、管道井均要计入使用面积。

d.内墙面的装饰厚度要计入使用面积。

2、套内墙体的面积

套内墙体的面积是套内的使用空间周围的维护或者承重墙体或者其他的承重支撑体所占用的面积，其中各套房屋之间的分隔墙以及套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3、套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

在计算方法上，房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（2.2米）的永远性建筑。

“实得建筑面积”就是人们俗称的“实用面积”。它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。，因此我们认为您提及的私有面积应理解为“实得建筑面积”。

值得购房者注意的是，公摊面积大有文章。公摊面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，现行公摊面积主要包括楼梯、电梯、过道、首层大堂等，有的楼盘公摊面积还包括了水房、电房、保安亭等配套设施的分摊。对于公共分摊面积的处理，目前尚无准确法律规范出台，这一问题购房者不应小觑之。

二、十种情况不计入建筑面积

根据房产测量规范》规定，以下几种情况下，建筑面积不计算。

1、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

3、房屋之间无上盖的架空通廊；

4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

8、活动简易房屋；

9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26%、±0.6%、±1.4%，而旧标准允许面积测量误差为1.4%。

较后，提醒您任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定，得出实测面积。因此自己验收时，只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对，即可得知面积有无误差。误差较大的，应及时向开发商提出并协商解决办法。

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