买房须知

以前见面大家聊天气，现在大家都谈论房子。作为人们最为关注的，房子已经成为了大多人一生中的重中之重。而买房，也被很多人列入了一生中最重要的事情。房价不断攀升，房子资源与学校捆绑，家庭的幸福感等等原因使得我们没有选择，必须买房，那么，在我们买房子的时候就会面临一个问题，买新房子还是二手房呢？

1、什么是新房？

新房分两种，一种是现房、一种是期房，反正都是从开发商那儿直接买的。目前来说，新房开发也会分另为两种，一种是毛坯交付，就是后期需要你自己去装修的，另外一种就是精装修的。

2、什么是二手房？

二手房也分两种。一种是交付不久的二手新房，一种是时间相对比较久一点的二手房（也有时间很久，超级老的二手房，暂且就不考虑了）。

那么，业主在购买新房和二手房时有什么区别以及注意事项呢？

1、交易条件不同

开发商将新房出售给购房者的前提条件是：开发商需要取得五证二书。

二手房业主出售二手房的前提条件是：取得该房屋的不动产证，并且贷款结清了，房屋才可以上市交易。

2、业主买房的首付金额不同

一般新房首付是30%，但是少数楼盘为了吸引更多的客户，做到了20%,开发商要求你到指定的银行才会放款，或者地段好一点的小户型也可以低点首付。

二手房是以成交价购房，以评估价贷款，所以实际的首付比规定的首付比例要高。在买二手房的时候，一定要区分二手房的成交价和评估价。

3、银行提供贷款的年限不同

个人贷款购买首套新房的，最长可贷款30年，具体依据贷款人夫妻双方的年龄计算的，一般，男方较高可贷款至65周岁，女方较高可贷款至60周岁，以双方可贷款的较低年限为准。

贷款购买二手房的。房龄与贷款年限之和必须小于等于40，房龄是指房子的建成年份，一般在房产证的测绘图表中有注明。满足上述条件外，同时必须满足借款人年龄小于70岁，最长贷款年限为30年。

举例说明：

借款人65岁，房子是1986年建成，至今为止房龄为23年，最长贷款年限为40-23＝17，同时借款人年龄为65岁，70-65＝5，也就是说此借款人最多只能贷款5年。再比如，借款人26岁，房子建成年份是2007年，至今为止房龄为2年，40-2＝38，借款人年龄为26岁，70-26＝44，此借款人可以贷到30年。

4、税费不同

新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。

对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.05%（2009年至今暂免）；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为1%，高档商品房契税为4%。

二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。

较后，各位购房者签合同时，大家可以把上述这些风险都写进购房合同中，包括违约的情况以及违约后该怎么样处置的约定，只有这样在出现任何问题的时候有据可依。