买房须知

近段时间以来，楼市微调政策不断，上个月，我市刚刚调整了普通商品住房标准，市民买房因此可少交一部分契税支出。5月21日起，我市首套自住房公积金贷款较高额度，由原来40万元提高到55万元，二套房自住房公积金贷款较高额度由原来40万元提高到45万元。对于众多持币观望的刚需族来说，这又是一个值得考虑是否买房的时机。

新政持续出台引发了各方关注，那么，莆田的楼市会因为公积金贷款额度的提高而摆脱相对“低温”的状态吗？

政策微调鼓励刚需入市

一直想用公积金贷款买套婚房的80后张娜，在以前，这并不是件容易的事。上个月，她看中了市区一套110平方米左右的期房，价格为7200元/平方米，总价将近80万，按贷款七成计算，需要近56万元，超过了我市公积金贷款较高40万元的限额。首付款只够三成的她颇感无奈。张娜说，她也去打听过商业贷款的情况，但我市众多商业银行提供的商业贷款都保持在基准利率，要比公积金贷款利率高出3个百分点。以贷款40万元30年计算，商业贷款的要比公积金贷款每月多还款500多元。

不过，5月21日起，我市首套自住房公积金贷款较高额度，由原来40万元提高到55万元。这给像张娜这样的刚性需求者极大的信心，这几天，张娜就一直在咨询达到较高贷款额度的条件，准备近期出手。她说，提高公积金贷款额度的确有助于购房，一方面本来公积金贷款利率就低，贷款的额度又有所提高，会很大程度上减轻购房压力。

笔者在采访中了解到，此次公积金贷款额度调整，是根据目前公积金归集余额以及职工缴存额度、普通住宅房价等综合测算出的贷款上限。除了额度上调外，还有一个明显的特征，那就是将首套自住房和二套房自住房的贷款额度分别进行界定，主要目的是为了支持职工购买刚性需求的普通住房。

有业内人士认为，随着调控的深入，不少开发商已经调整了产品设计，使得产品更针对刚性需求对象。而公积金贷款对于购房者来说，特别是一些资金不宽裕的购房者来说更是一种比较实际的贷款方式，购房首付降低，贷款总额高在很大程度上降低了购房门槛。

莆田欧氏*集团营销专员吴霜娟认为，公积金额度的提升，肯定会促进一部分原本买不了房子的人买房，间接的也促进了销售量。对于整个楼市来说，都是好事。她说，上周六日就有不少购房者到该楼盘的售楼部咨询楼盘是否可以公积金贷款，并详细了解了楼盘户型的情况。

房价现状难改楼市低温？

采访中，也有部分业内人士认为，公积金只是在买房中扮演很轻的角色，根本对楼市起不到什么作用。

福建万德荣房地产开发有限公司营销总监陈少荣表示，与几年前相比，莆田住房总价也提高了，对于公积金贷款人群来说，原先的贷款额度已无法满足基本的购房需求了。公积金贷款额度提高是个利好，但对莆田整体楼市不会产生太大影响。他认为，缴纳公积金的大多是机关单位和大型企业的员工，数量只占购房大军中的一小部分，会拉动一定的销售量，但作用不大。

房产经纪人陈志远则认为，公积金缴纳比较高的多为银行、国企、公务员，他们中的大部分都已经有了住房，而其他的诸如个体户等市民则无法享受到这一利好的政策。而且，目前莆田很大一部分楼盘出于快速回笼资金的考虑，并不支持公积金贷款业务，也让购房者少了种选择。他认为，公积金上调额度更多的是一种心理上的影响。政策的逐渐松动，会让没有房子的人有些担心房价是否会反弹，从而加入了看房、买房的队伍。

一直在观望的市民林晓阳则认为，提高公积金贷款额度，远不如降息、降低首付来得重要，相比之下，提高住房公积金贷款对未来楼市走向起不了大作用。

降价才能刺激内需

不论是支持“回暖说”，还是“低温说”，业内人士和购房者都支持一种说法：要刺激内需，房价还是得降下来。或是直接降价，或是增加成本提高品质。

但目前的情况是，除了少数让利和坚持品质的楼盘，大部分开发商还在观望，还在和政策、购房者博弈。

文献步行街商业运营有限公司营销总监金永恒认为，从目前的形势来看，今年国家的宏观调控还将继续，降价或是增加楼盘的性价比才能引起购房者的关注。一些处于城郊且品质较差的楼盘只有大幅降价处理才会有销售量，位置优越的楼盘因其少有性将更加受到购房者的青睐，品质楼盘将更加深入人心。不过，他认为品质佳不是简单地增加树木等景观，而是楼盘相关配套也要相应地跟上，娱乐设施的改进、物业管理更加规范、服务态度更加诚恳等等。他说，从目前楼市销售的情况来看，高品质的楼盘即使价格相对其它的楼盘每平方米贵上五六百元，也很受消费者的青睐。而从建安成本来看，高品质楼盘要比普通楼盘每平方米的造价要高出一千多元，这其实是在降价。

正荣(莆田)房地产有限公司策划经理林俊也认为，在楼市低迷期，购房者对楼盘的价格、地段、景观和物业服务提出了更高的要求，有合适的才会出手，这是考验企业内功的时刻，只有品质得到认可才能在竞争中占据有利的位置。

采访中，众多业内人士认为，舍得投入才会有*。投入几千万元用于楼盘品质的建设，带来的可能是几亿元的销售额，除去成本，还有相当可观的利润。而那些既不降价，也不注重楼盘品质建设、营销活动的，只会被市场所淘汰。