买房须知

2018年的深圳，有钱人都在疯狂买新房，这，几乎成为千万级资产的狂欢，资本的敏锐本性，甚至早就吸引了一波波异地大投资客紧盯这几百万的套利机会。但，深圳楼市两极分化严重

特别进入6月份后，惠心发现：

总价低于300w的住宅新房近乎绝迹。这对于手持现金不到百万的深圳人来说着实尴尬

股市再一次大幅跌停，深圳的新房买不着，二手难选择、就连临深大亚湾，也扰攘着要全款。其他内地二三线楼市涨幅凶猛，调控也在突破历史的收紧，不断限购限贷甚至限售。

纷纷扰扰，仿佛，2015-2016年的深圳行情。到底，该如何安置手里的这些闲钱，的确是烧灼人心啊。近期惠心就收到类似“现金50-80w，到底是置业深圳还是二线或临深，如果选深圳该怎么买啊”这样的问题。

其实，无论是在深圳还是成都长沙杭州，热点城市的首房首贷资格，只会越来越珍贵，自然是趁着有资格+买得起的时候，越早买房越好。调控限购等，出发点不就是在住房不炒的大原则下，尽力为刚需护航么。

而在深圳，二手房市场成熟，三价合一的影响也逐渐消化，二次房改决定了未来基调，二手成交量价稳中有升。何不降低完美期待值，趁着市场平稳，还能买的上的时候，赶紧根据自己的需求置业，落袋为安难道不好么？何必舍近求远，毕竟二线与临深的二手房市场想要成熟起来还需很长时间

那么，深圳置业，首付50-80w，又该如何买呢？

惠心以为，假设50-80w的三层首付，那么总价在150-250w之间，深圳这样的二手房还是有一些的。在自住的基本需求下，首要考虑的是从交通、学位等因素筛选。

如果不执着于好学位，龙岗布吉、中心城与坪山有少量60-80平小三房，坪山甚至是2010年后较新的高层。而主流区域宝安西乡、龙华、龙岗、福田梅林、罗湖布心、人民南等，也都有些40-50平左右的小两房，老龙华多为老破旧楼梯房，带拆迁概念。布心、人民南与西乡的则是2000年前后的高层为主。

如果好学位是强需求的话，福田/罗湖的小户型甚至单间学位房其实是个不错的选择（注意选择普通住宅性质的）这些区域的学位近年反倒不如关外新区那么紧张，孩子入学的需求比较容易满足，另外因为多数交通地铁便利出租回报也较高。传统的优质学位区域比如罗湖的黄贝岭、翠竹、福田的八卦岭、圆岭都还有些房源。而新兴的名校学位片区，小户型单间更是值得关注。

例如，福田保税区的新建学校在早期时便一直传将引入名校，今年建成开始招生，果然引入的是福田外国语学校。一夜之间，福保的学区房单价跃升1w+。而区域里的小户型典型，城市3米6公寓，这几年的成交一直是保税区的热门，今年更是成为整个福田的热门成交楼盘。

尽管保税区在福田来说目前仍旧是独处一隅的片区，以产业为主，但区内也有集中的成片中高端纯正的居住区，园林小区为主，高层，密度不太高，生活配套也充足。虽然在大型商业与轨道交通方面目前略微弱势。现在名校预期已落地，未来有3号线南延地铁在建设，片区最大的潜力将决定于深港合作新廊带的规划与发展方向，其以保税区与河套地区为重点开发建设，是福田“一核两廊三带”重点规划之一。

而城市3米6是独栋高层社区，小户型单间为主，因层高关系可拓展些阁楼空间，原来的学位属于第三高级中学，成绩一般，故而早年整体价位较低。今年从新划分学区进入福田外国语学校南校区学区范围，在加上地铁3号线南延段福保在建设，地铁+学位利好以及小面积低总价的关系，成交量更是迅速增长

城市3米6公寓楼盘档案

位置深圳市福田保税区绒花路138号

学位：福田外国语学校南校区

交通位于福田保税区红花路与益田路南延段交汇处，距未来3号线南延段福保地铁口约300米。

户型16-75平1-2房为主，以单间+拓展阁楼空间为主。

价格：单价4.5-7.4w，总价115-350万左右。

景观配套：福田红树林生态公园

楼盘基本信息

2004年左右的独栋高层社区，容积率2.58，总户数约690，属保税区内的繁华地段，裙楼有生活超市等商业配套，以小面积户型为主。

价格与市场参考数据

1.自由港湾：保税区内，都是小户型单间产品，无拓展空间，小区规模略大，有三栋，1栋高层和2栋多层，但距离地铁更远些，有约1公里，同样因学位低总价因素近两年成交量大幅上涨。目前二手单价在5.8-7.3w，总价在160-250w之间.

2.南方国际广场：位于福田石厦，小片区商业繁华生活便利，带9年制石厦学校学位，石厦学校近年表现较突出，楼盘也成为福田热门的小户型成交，绝大多20-30平左右的小户型，少部分80多平两房，大部分是作为商业或办公在出租使用。目前二手单价在5.7-7w，总价在250-500w之间.

3.友邻公寓：南山区南油大道与桃园路的交汇处，2栋30层的高层住宅组成，是南山较罕有的超小户型项目，面积区间为29-53平方米，主力户型为单房和一房一厅，有少量两房，户型设计方正实用，大部分有赠送进深1米的阳台凸窗，可作为上车过渡性自住。原为学府中心学位，后学府并入南二外集团。目前二手单价在7.3-8.2w，总价在250-450w之间.