买房须知

演讲主题：2013年下半年房地产市场走势分析和应对策略

演讲嘉宾：金地（集团）股份有限公司董事长

凌克：我*下午谈两方面的内容，第1方面是宏观经济，第2是房地产业。

本来这个宏观经济应该留给巴博士他们这些教授来谈，但是现在说商人都成了教授，所以我也试图谈一点，谈不上是很专业。

我们先看看目前中国的宏观经济和世界的宏观经济状况。

第1个表现的形式也是大家现在讨论得比较多的，就是GDP的下滑。早上各位专家也认为GDP下滑可以控制在7.5%，滑不到6%，也滑不到5%。现在GDP下滑以后，我们国家其实已经开始在刺激。第2个是财政的政策、货币的政策。其实财政的政策和货币的政策，现在来看都已经在比较积极，也在给我们的宏观经济维稳，或者说在刺激这个宏观经济。第三个是影子银行，为什么会出现影子银行？主要的原因是我们这些银行家对过去的这段时间的宏观经济持有比较积极和正面的态度，所以他们把很多的业务，原来在表内的时候，他们就不能做，所以他们把它放到了资产负债表的表外去了。影子银行的存在也是一个非常正常的现象，这在全世界哪个金融市场里边都有影子银行，但是接下来对这方面的监管和对它的控制会加强。

新型的城镇化刚才大家谈得很多，我就不多讲了。

另外就看一看房地产的数据。现在首先表现出来的是非常的强劲，明显的是下行，是在上行。*近房地产的销售都非常的好，*的增幅也很高，*增幅是20%，新开工的增幅也不低，是15%。销售增长比较快，在一二线城市里面房价上涨的压力比较大。三四线城市只是在一些中西部地区有一些压力，其实在东部，或者部分中部的三四线城市，或者那个地方的经济和人口都比较好的地方，它的表现也还不错。

从世界的宏观经济环境来看，大的经济体的情况是在企稳，或者是在恢复增长，现在美国的失业率在下降，在2010年的时候，我们可以看到，在美国，即使你是学软件，或者学IT的人，本科或者是研究生毕业的时候，都找不到工作，那个时候学金融的人就更找不到工作。但是*我们可以看到，谷 歌、Facebook都招了很多的新人。你也可以看到在他们的购物核心的生意也越来越好，另外国外的地产商手上的钱也非常的多，而且利率都很低，这个利率是在百分之二点几到百分之三点几不等。从国外来看，这个宏观经济是在企稳或者恢复增长，在中国国内，经济增长速度在下滑，所以国家也出台了一些维稳的政策，在这种情况下，对房地产的调控相对来说也宽松了一些。所以从国外和国内这样一种宏观经济的形势之下，中国的住宅市场在未来的一段时间有非常大的涨价的压力。短期的房价主要就是由我们现在的政策和供求关系所决定的，从供求关系上来看，有很多的一线城市和二线城市供需比都降到了1以下，有的城市甚至是0.5。这样的一种供需关系让这个城市的房价涨得非常快。另外，土地供应业不足，所以也经常出现地皇的现象。

中国在去年卖了大约1000万套新房，还卖了好几百万套二手房。中国卖掉的1000万套新房，相当于美国、欧洲，加上日本、东南亚所有的国家所卖掉的新房的总和。中国的城市化率现在还不高，只有52%，其实这是一个民意的城市化率，真实的城市化率还不到52%，所以如果我们每年按照1个点的速度来推进城市化，中国今后若干年每年都要卖掉1000万套新房，所以今后中国的住宅市场也是非常大的。这些都是利好消息，当然也一定会有利空的一些因素存在。

我们说说利空吧，现在看看北京、上海、深圳的房价，你们会觉得它比美国纽约、旧金山、洛杉矶的房价更低吗？*我们这三个城市的房价跟我说的美国这几个城市的房价是一样的高。在北京，我想买一套经济型的住宅，大致上要花五六十万美金。在洛杉矶买一套经济型的住宅，也只需要五六十万美金，不过它是一个小别墅，我们是一个公寓，这是一个。第2个，我们*在北京一等的写字楼的租金，一个月是多少？大致一个月是400块钱左右，国贸三期达到了600块钱。400块钱的写字楼的租金相当于哪里呢？相当于曼哈顿的租金。所以中国的房价并不便宜。我们再看看北京的人均GDP，人均可支配收入是纽约、洛杉矶的几分之一呢？我们不过是它的1/2或者是1/3。所以中国的房价并不便宜。中国要维持这么高的房价，一定要经济快速的增长。经济增长了，*人赚的钱就多，他就不觉得这个房价贵，如果经济不增长，或者增长的速度慢，你马上就会觉得这个房价太贵，在北京也卖不掉1500万平方米。这都是让人忧虑的。

所以在这种情况下，我们这些地产商应该怎么办？第1，我觉得要生产正确的产品。房地产政策的调控，你也不知道什么时候会有什么样的政策出台，所以你要去走一条比较保险的路是很重要的，所以首先你要选择生产正确的产品。这个正确的产品，我认为就是刚需和首改。刚需、首改的产品没有豪宅的利润率高，怎么样在做刚需、首改的时候，把你的公司的利润有一个好的表现？主要有两个诀窍，第1是要干得快，第2是要会控制成本。干得快，关键的做法是你的周转率要高。过去我们拿到地到卖房子，经常需要16个月，或者是12个月。我们觉得16个月太慢，我们过去认为12个月差不多，因为我说这个12个月是对一个公司来说，它在全集团可能有50个项目和100个项目区平均计算的时候是12个月。因为有些城市修一个小高层，你要修到封顶的时候才允许你卖，*我们看，12个月、16个月都不行了，你应该要争取10个月。这个10个月是什么概念？全集团50个项目、200个项目全部平均下来10个月，就是说那些预售条件限制的不是太严的地方拿到地，到能够卖房子，是6个月的时间。那些预售条件非常严格的地方，大致上就是十二三个月，这样平均下来就是10个月，得要做到这种速度，你的总资产的周转率才能有足够的高。那怎么样才能做得这么快？关键就是你所生产的产品要标准化。另外一个就是要学会控制成本，控制成本的方法很多，我在这里不一一给大家介绍了。

未来10年，中国的地产市场会怎么样？中国的地产现在在国民经济中的比重是12%，美国的房地产在国民经济中间的比重是2.5%。差别很大，这是一个非常不同的数据。第2，中国的经济今后会怎么样发展？我们在过去的20年，其实中国的经济发展基本上是由台商和港商推动的，因为在20年前，我们看到在美国的沃尔玛里面，所有的产品写上了“中国制造”，另外还有一家叫家得宝的企业，在20年的时间，我们看到它很多东西写上了“中国制造”。但是*变了，我们在美国的市场看到，只有20%的产品还写着中国制造，剩下80%都移到了南美、中欧、东南亚。但是好在我们看到在这些商品里面，电动工具、洁具、瓷片仍然写着中国制造，但是有两种东西开始在变，一种是小的手动的工具现在写的印度制造，如果我们哪*在美国的市场看到，所有的电动工具、厨具都不写“中国制造”的时候，我们中国就出问题了。我们还有时间做这样的产业升级，但是产业的升级是非常难的，我们的产品不在沃尔玛和家得宝销售，我们的产品要在哪些地方销售？在哪些店里面要看到我们的产品？在国外，马路上开的车是中国的车，我们现在仅仅只看到中国有一个叫长城汽车的公司的产品在国外有人开，另外，我们到美国的shoppingmall里看到那些好的产品都是我们中国生产的，那时候我们的产业升级就成功了。如果我们的产业升级成功，中国就成为全球第1，我们的地产市场也是无限制的好，比*更好。但是如果我们没有跨过去这一步，地产公司就会越来越平淡。