买房须知

文｜叶书利

许多的话，换个角度再去审视，原来确实是对的，比如马云的那句“未来房价如葱”。

事实上这样的预言已在日本得到证实。

20多年前450万房子跌到3000元还无人接盘

近期日本的一则售房广告成功吸引了不少中国人的关注。

事情是这样的：近期一篇名为《450万房子20年跌到3000块还没人要，惨烈的日本楼市经历了什么？》的文章在地产圈刷屏。据其介绍，近期距离东京都2个多小时车程的滑雪观光胜地新泻县，一位日本业主正在以5万日元的标价（以时下汇率，折合人民币为3000元左右）对外出售一套75平的公寓。

值得注意的是，该房子座落于东京都2个多小时车程外的旅游胜地新泻县，且由大开发商西武集团开发的休闲式公馆，东南朝向，12楼，建造于上世纪80年代中后期。

由于地处滑雪胜地，20多年前这套公寓当时的售价为7500万日元（约450万人民币），且快速被抢光。

也就是说，20多年后，此套这套7500万日元的房子已降价贬值到99.9%，低至5万日元，而且尚无人接盘。

对于此事，可能一些壹粉会第一时间对此事真实性表示怀疑，甚至一些人可能会说：“大不了不卖”。

问题在于，据壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）了解，日本业主之所以如此低价也要甩掉这套房子，缘于在日本，即使不居住面空着，但房产的固定资产税、管理费、修缮费，以及每个月的水、电、煤气费用等皆将照付不误（日本水电煤有基本料金，即便不使用也要付）。也就是说，如果不转卖的话，不但这套房子慢慢地变成了一堆无价值的水泥，而且这套房子还会像吸血鬼一样，不断地向业主吸血。

基于这套房子已降至“负资产”，所以这位业主只能以低到近3000元人民币的价格对外抛售。

这就是房价如葱的现实真实版。

为什么房价如葱？

为什么东京都两个多小时车程外的三四线城市新泻县的房价真会如葱般便宜？主要原因如下：

A,人口负增长下，为了生存需要，越来越多的人涌向大城市求生，而大量的三四五线城市日益空城化、鬼城化。

日本总务省于7月11日发布的日本人口动态调查显示，截至2018年1月1日，日本的国内人口为1.25209603亿人，相比前一年减少了37.4055万人，创下1968年该调查开始以来的最大跌幅，为第九年连续下降。

与日本人口总量下降相伴随的是，日本2017年的新生儿人数为94.8396万人，连续两年跌破百万指标;死亡人数为134.774万人，连续11年超过人口出生量。

在人口总量下降的背景下，日本各个城市的活力日益减弱，为了追求美好生活，越来越多的人向大城市集聚：上述调查显示，日本47个都道府县中除东京都、琦玉县、神奈川县、冲绳县、千叶县、爱知县外，其余41个道府县均出现人口负增长。而6个出现人口增加的都县中，仅冲绳县为出生人口大于死亡人口，其余6都县的人口增加均为迁入人口多于迁出人口所致。

此外，与日本总人口下降形成鲜明对比的是，东京都市圈的人口仍在增加中，且2018年东京都市圈的人口占日本全国人口总量的比例已提升至约30%三成的日本全国国内人口。

人口负增长导致的人口流动两极分化之下，大量的类似新泻县的三四线城市，逐渐沦落成空城，甚至鬼城。

B,老龄化趋势下，社会活力与消费力皆在去活力化。在此背景下，越来越多的年轻人涌向大城市求生，相应地，三四五线城市的城市活力日益下降，而消费力也相应下降。

与日本人口总量下降形成呼应的是，老龄化危机正在袭击日本：目前日本65岁以上老人在总人口中的占比比前一次调查增加了0.49%，冲高至27.66%，相当于十个日本人中，差不多有一个是65岁以上的老年人。

在老龄化冲击下，整个社会的消费活力日益下降。在此背景下，越来越多的年轻人为了更好地谋生，只能逃离家乡而走向大城市。相应地，类似新泻县这种三四线城市楼市的接盘者越来越稀少，相应地，房价也只能一降再降，以至于到了如今房价如葱的地步。

C,后工业化时代，以创新与消费力为支撑的服务业日益主导一个城市的经济，而服务业则引领着人口进一步向大城市集聚，相应地，如新泻县这样的三四五线城市则日益衰落。

从社会转型的角度来说，工业化时代的代表是制造业，而后工业化时代的主导性产业是创新或消费力为核心的服务业。在服务业时代，市场也引领人口进一步向大城市集聚。原因有二：

首先，人口越集聚，越利于服务业的发展和提高服务业的效率。

其次，以创新为核心的第三产业，人口越集聚，越利于思维的碰撞和创新的产生。

所以说，在服务业时代，城市链间的发展必然会越来越陡峭：人口、产业、资金及创新等，越来越向大城市集聚，相应地，三四五线城市的城市活力越来越弱和空城化的日益增多。

伴随空城化的增多，日本的空置房越来越多：

据《450万房子20年跌到3000块还没人要，惨烈的日本楼市经历了什么？》一文介绍，日本总务省2015年2月26日发布了2013年度“住宅•土地统计调查”。据该调查数据显示，2013年日本住宅总数为6063万户，但空房数则达到历史新高的820万户，占比高达13.5%，即日本平均每七套房中，竟然有一套是无人居住的空房。而据日本著名的野村总研的预测，到2018年，日本的空房数量将会超1000万户。下图为日本空房数据表。

他山之石，可以攻玉。

实际上，今天的中国，也许正踩在昨天日本留下的脚印上：老龄化社会的脚步声正渐近，而辽宁开启的鼓励人口生育的政策，正提醒着中国人，中国社会的人口负增长压力正显。此外，中美毛衣战背景下的中国后工业化时代也正在来临。

所以说，不管是马云的“房价如葱”，近期新东方董事长俞敏洪的“10年20年后，中国一些地方的房价将达到三四十万一平米”，还是央府高喊的“房住不炒”，从某个视角来说，在当下都显得“不可理解”，但换一个视角，这些口号皆正在照进现实。

切记，时下中国楼市的一场价值重估已经开始，只是隐蔽得像“鬼子进村”：有人知晓而不说，有人却还蒙在发财梦里而未醒。

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