买房须知

●“房贷族”困惑该不该提前还贷

张女士2009年4月时贷款105万购买了人生中的第1套房。现在回想起来，她觉得那时买房的决定“太明智了”。当时张女士办理的贷款为30年期的普通商业贷款，享受首套房7折的利率优惠政策，按照当时的利率优惠后计算，每月需还款约5109元。去年央行提息后，目前她每月的还款额约5595元。

每月5000元左右的还款金额，对于月入近两万元的张女士来说，压力并不大。但她家里人，尤其是父母，总希望能够提前把贷款还清。“我妈就总觉得欠银行的钱心理不踏实。”今年，张女士的父母把老家的房子卖掉了一处，手头上有了闲钱，再加上张女士今年能拿到的年终奖，估计能凑够五十万。按张女士父母的意思，就让她把这笔钱全部给银行，还一部分贷款。

但张女士的朋友们却都建议她不要提前还这笔钱，觉得不合算，把钱留在手里，做些别的*，没准儿还能赚钱，而且也能应付不时之需。面对两种截然不同的意见，张女士感到十分困惑，到底该不该拿这笔钱去提前还贷呢？

●提前还贷视个体情况而定

就张女士的情况，《广厦时代》特咨询了某银行的理财专家刘小姐，刘小姐告诉我们，张女士选择的还贷方法是等额本息法，而且处于还贷初期，按照惯例，提前还款还是比较划算的，但是要支付一定比例的违约金，具体数额要看张女士与银行签订的贷款合同中对违约金的约定。但是，刘小姐还指出，张女士享受首套房贷款利率7折的优惠，明年1月1日起，优惠后的房贷利率为4.58%，这一利率已经非常低，接近某些短期理财产品的*率，提前还款节约的利息与将这笔钱用于理财获得的*相差无几。

专业贷款服务机构伟嘉安捷也指出，处于还款初期的购房人提前还款相对比较合适，但也有很多购房人提前还贷并不划算。一是享受基准利率优惠或者使用公积金贷款的购房者，二是等额本金还款法还款期已过三分之一、等额本息还款已到中期的购房者，三是**高于贷款利率的*人士，四是不久以后需要贷款买第二套房的购房者。伟嘉安捷建议，借款人还是应该在认真分析自己合同的前提下，仔细计算还贷成本以及自己要多拿的利息，权衡之后再做决定。

《广厦时代》在调查中也发现，对于手里有闲钱的贷款购房人，很多银行也都推出了针对性的理财方案，通过房贷理财账户来减少利息的支出。比如农业银行就推出了“存贷双赢房贷理财账户”，购房人在该账户中的存款超过5万元的部分，即可按照一定比例视同提前还款，节省的利息以理财*的方式返还到理财账户中，理财*按日计算，账户中的资金仍可以随时使用。这样对于购房者来说，既节省了利息，又可以保证资金的灵活性。

●还款方式不同节约利息差距大

如果购房人经过考虑，确定要进行提前还款，对于提前还款的处理方式及产生的成本也要额外关注。不同的提前还款方式，节约的利息也有很大差别。

按照上述张女士的例子来计算，如果她此次还款50万元，选择缩短还款年限，月还款额不变的还款处理方式，将于2021年12月还清这笔贷款，将节省约60万的利息支出。而如果她选择还款期不变，减少每月还款额的提前还贷处理方式，此后每月需还月供约2612元，节省的利息支出则为约36万元。银行工作人员指出，对于张女士这种还款压力不大的购房人，建议还是选择缩短还款年限，月还款额不变的还款处理方式。

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