买房须知

越来越多的人选择贷款买房，也有越来越多的人加入房奴行列。作为一名光荣的房奴，当手头资金充裕的时候，也会考虑提前还款，那么在这一过程中，你考虑过时间成本吗？

房贷成本主要由哪些因素决定？

对于买房人来说，在整个贷款期内的利息支出就是贷款的成本，显然，这取决于占用银行的资金额、占用的时间以及利率水平三个因素。占用银行的资金额越大、占用的时间越长、利率越高，总的利息负担就越重。所以，减少利息负担的办法就可以是提前还贷减少贷款本金、加快本金归还速度减少占用资金的时间或是寻求更低的利率水平。

这三个因素当中，利率是选择空间*小，也是*不受购房人控制的部分。贷款人可以充分利用公积金贷款，获得低于商贷的利率。商贷方面，应该注意到商业银行可以对信用良好的客户给予基准利率下浮的优惠，因此，贷款人要格外注意自己的信用记录。

时间占用上，购房者可以通过时间的变换减少利息的支出，比如加快本金归还速度等。比如一度被广泛关注的“双周供”。其实利率成本大家都比较关注，而时间成本往往是大家都不太在意的地方。

什么是时间成本？

时间成本，也可以解释成，消费者为想得到所期望的商品或服务，所耗费的时间折算成现金的代价。

把时间成本概念引用到购买商品房的范畴，可以解释为，消费者为了实现购房愿望所耗费的时间，折算成现金的代价。消费者购买自住房后，所获取的*，比如生活便利、婚育便利、户口便利，以及按照马思洛需求模型的成就感、自我实现价值等等。这种*，折算成现金，到底值多少，因人而异，很难说清，很难准确衡量。

如何理解房贷理财上的时间成本？

上面对于“时间成本”的解释可能比较抽象，那么具体到房贷理财上，要如何理解时间成本呢？在利率相同的情况下，不同贷款方式出现利息差异的根本原因就是时间成本。简单的说就是，还钱快自然利息少，还钱慢自然利息多。

由于中国人的传统习惯，时间成本往往被忽视了。比较明显的是很多人手里有了富余资金之后会选择提前还款，但是还款之后却不缩短贷款年限，事实上只有相应缩短贷款年限才能达到节省利息支出的目的，因为贷款时间越长，利息越高。

以双周供产品举例，还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。由于加速了本金的还款频率，自然可以实现节省利息的效果。理财专家表示，对现金流要求较高的人群应该更多关注时间成本，“他们对时间更加敏感，而这通常需要从个人收入状况、负债比例、家庭资产等因素综合考虑。”

此外，从大的楼市环境上看，人的生命是有限的，在购房愿望实现之前的等待时间，也是一种时间成本。

对时间成本理解的误区：只要提前还款就能省钱

很多人一直认为，只要提前还款就能减少利息，事实上这是错误的。对“提前还款”的理解在一定程度上反映了中国式的传统思维逻辑对“时间成本”理解的误区。对于普通老百姓来说，提前还款应该优选缩短贷款年限而非月供，这样才能有效地减少总利息。贷款时间越短，总利息越少。

但对现金流要求较高的人群，如果要优化利息的话，更适合采用增加还款频率的方式，例如“双周供”产品。借款人可一年还款26次，相当于原来的13个月，因而可以加快本金归还速度，缩短还款期限。

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