买房须知

策划地产事业部执行记者孙煊哲实习生冯子雍文记者白周峰摄影新媒体支持孙贝李佩遥通讯员袁赢强张毅

“买房合同条款能不能跟开发商商量修改？”“为了避免‘霸王条款’，购房合同有没有新的范本？”“之前买的房子现在想把妻子加为共有人可以吗？”“想给儿子买套房，未成年，可以吗？”……自《大河房管面对面》栏目开通以来，每天都有不少读者留言咨询购房时的相关问题。本期栏目邀请到郑州市房管局房地产市场和产权交易管理中心商品房合同备案管理科科长胡冬梅、商品房转让管理科科长许彩英进行详细解答。

1.我签完商品房买卖合同后，开发商又让签了一个所谓的补充协议，商品房买卖合同都包含哪些内容？

答：商品房买卖合同制式文本首页的正下方显示有河南省工商行政管理局及河南省建设厅监制字样。

商品房买卖合同文本中每页的右上角均显示有条形码，条形码下方有所属年份开头的11位数字，这11位数字就是您所购商品房的合同号,文本右下角显示的时间是您网签合同的时间。

翻开商品房买卖合同文本您会发现商品房买卖合同说明和二十五条合同文本内容，文本内容后附件共有四个，附件一：房屋平面图。附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明。附件三：装饰、设备标准。附件四：合同补充协议。要注意：合同补充协议的条款不能与正式合同文本内容相抵触，否则，您的权益将受到损害。

2.买房后，如何查询房子的网签或备案情况？

答：买受人可以在商品房买卖合同网签后，通过360房产网查询商品房买卖合同网签信息。具体步骤为：登录360房产网——合同查询栏——输入合同号和买受人姓名即可。买受人若需查询备案信息，请持本人有效身份证件到房管局东区大厅二楼51号窗口或西区政务服务中心一楼25号窗口进行查询。

3.未成年人能不能购买商品房？

答：未成年人可以购买商品房。申请办理未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请，提交证明监护人身份的材料。（法定监护人：父母）

4.买房的时候，开发商在合同上写明要求必须购买车位，我们不答应，开发商称所有的房源合同都一样，请问有没有一个标准的统一的合同范本？合同里都应该注明哪些内容？合同条款内容能商量着修改吗？

答：商品房买卖合同是需要买卖双方协商一致后签订的，您可以拒绝签订不平等的条款。

河南省工商行政管理局及河南省建设厅共同颁布有制式的商品房买卖合同。

从合同条款的第四条至第二十五条、附件一至附件四都可以协商选择填写内容。买受人在签订商品房买卖合同时应当仔细研读条款内容，选择填写的条款及附件内容应当公正、公平，双方权利与义务应当对等。

如在合同文本中有未尽事项，买卖双方可以在附件四中签订合同补充协议，但大多数补充协议是由开发企业拟定的，买受人应当注意补充协议中的条款是否与正式合同文本内容相抵触，对有异议的条款可以提出修改。

其中附件一，提醒买受人房屋平面图应当仔细核对，查看是否为买受人选择的房屋户型，房屋坐落是否正确，是否注明了面积尺寸。交房后应仔细比对实际交付房屋是否与房屋平面图、房屋坐落等相关情况一致。

附件四合同补充协议非常重要，补充协议可以对文本合同前面条款中的未尽事宜进行约定，提醒买受人一定要逐条阅读，对不明白或约定模糊的事项可询问开发企业并提出修改意见，协商一致后再行签字。

另外，随着成品房逐步进入市场，为保护买卖双方的权益，新版的商品房买卖合同制式文本的相关制定工作正在进行中，未来将会有更加详细规范的文本出台。

5.你好，我是商丘的，买了一套房子，约定交首付的时候又不想要了，交的定金协议上说的不退，当时也没注意，请问开发商该不该退定金？另外，签合同的时候，哪些条款应该重点注意？

答：定金能不能退要根据您与开发企业签订的合同或协议内容，所以请买房人在购房时一定要仔细阅读合同或协议内容，合同或协议双方一经签订都需要遵守。

在商品房买卖合同第五条中，买受人一定要注意面积差异处理的约定。

第七条买受人逾期付款的违约责任，第八条交付期限中，一定要看清楚是否与合同条款或合同补充协议一致。

第九条出卖人逾期交房的违约责任，一定要注意开发企业逾期和买受人逾期的违约责任是否公平、对等，签合同时要关注买卖双方的权利和义务是否对等。

第十条规划、设计变更的约定，一定要注意规划、设计变更时，开发企业是否告知买受人，买受人是否同意。若未告知买受人，买受人有权选择解除合同或继续履行合同，这一点网签合同时要约定清楚。

第十一条交接，注意《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》内容是否详细，该说明的事项是否约定清晰。

第十五条关于产权登记的约定，一定要看清楚具体时间并填写准确。

6.今年买了一套房，结婚前，当时的购房合同签的是我自己，现在我已经结婚，是否可以把我妻子的名字加上为共有人？

答：一次性付款的情况可以，但仅限于夫妻婚后购买。委托开发商办理的：需提供结婚证、配偶身份证等资料，在商品房面签环节，共有人共同签字办理。自己办理的，需提供以上资料，到市区各个大厅窗口直接办理。按揭贷款的，须银行出具同意证明或者还款之后办理。

7.我的房子是我爸和我共有的，办理房屋交易确认的时候，能去掉共有人吗?

答:不能。可以在房屋交易和不动产登记办理完毕后，共有人把所占产权份额以赠与或者买卖的方式给另外一方。有按揭贷款的还款之后办理。

8.我2年前在新郑购买了一套房子，到现在还没有办理房屋交易确认，开发商已经倒闭了，我该怎么办？

答：这种情况市民可诉讼法院，法院下达判决书（或者调解书）、协助执行通知书及裁定书，买受人可持以上法律文书单方申请办理房屋交易确认。