买房须知

近期，国家统计局发布了2013年全国房地产开发和销售情况。数据显示，2013年全国房地产开发*86013亿元，比2012年增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。伴随着房地产市场的持续发展，房产中介市场在我国也日益壮大。

房地产经纪人俗称房产中介，是指在房地产交易活动中充当媒介作用，接受委托、撮合，促成房产交易，收取佣金的自然人和法人代表。房产中介在我国已经有了十几年的发展历程。巨大的利润驱使下的房产中介，从之前的小规模小作坊式，到现在的集团品牌连锁模式，发展非常迅速。但由于发展方向和发展模式的局限，在我国房地产行业分工越来越细的情况下，房地产中介行业暴露出很多问题。

震惊！2013年全国查处4521起中介违法违规案件

2014年1月26日召开的全国房地产中介市场专项治理会议上，有两个数字非常让人震惊！2013年，各地住建部门共检查房地产中介机构48149家，查处各类违法违规案件4521起，曝光了一大批典型案例。

春节前，北京市西城区人民法院便受理了一起因房屋中介擅自使用业主资料导致房产被他人抢注公司的案件。原告刘先生诉称：2012年2月，被告北京某中介公司找到刘先生，希望刘先生能将房屋委托给他们公司出租，2013年3月1日，刘先生和该中介公司签订了《北京市房屋出租委托代理合同》。之后，该中介公司将涉案房产出租给一对夫妻居住使用。2013年5月，刘先生想在自家的房产上面注册成立一家公司，却发现自家房屋已被一家名叫北京某广告制作有限公司给抢先注册了。在多次调查后刘先生得知，原来是该中介公司擅自使用了自己房产证复印件等信息，为北京某广告公司办理了公司注册手续。在多次沟通无果的情况下，刘先生起诉到法院，要求中介公司和北京某广告公司立即将公司注册地址从涉案房屋处迁走，并且赔偿刘先生因此而产生的经济损失约19000元。目前，该案正在进一步审理当中。

2月8日，南京市中级人民法院公布马年头个结案。该案也是因为中介引起。小孔和女朋友去年年底通过一家中介，看中了江宁一套103平米、总价130万的房子，签订了合同后向房主交了1万块定金。可没过两天，小孔就反悔了。承办法官南京中院民二庭夏奇海：“诉讼中提的理由，当时中介没有尽到如实告知的义务，说房子周边有工厂，工厂有污染，不合适。”对此，中介公司也觉得很委屈，因为签合同前，他们多次带着小孔上门看房，小孔都没有提出环境污染的问题。因此，中介公司将小孔告上法庭，索要中介费、违约金等共计1.6万元。在年前的一审判决中，法院支持了中介的诉求，不过小孔不服上诉中院。*终，通过南京中院的调解，小孔愿意赔付中介公司一万元。

据了解，尽管马年工作才几天，但各地法院接受有关房产案件的数量都很多，房屋买卖合同纠纷、离婚案件房产纠纷、房屋赠与纠纷“此起彼伏”。法官提醒，购买房屋在签订合同前一定要慎重，不要被中介或者开发商制造的紧张气氛迷惑，一定要多次实地考察，对于自己特别在意的譬如周围环境、配套设施、房屋质量等问题，并在合同中做出特别约定，以便将来维权。

房产中介行业发展面临*巨大瓶颈

隐瞒信息，未履行告知义务；占用、拖延返还资金；合同违约，不赔违约金；资金链断裂，中介关门…….这些房屋中介中存在的问题，严重影响和制约着这个行业的良性、健康、持续发展。追根溯源，青岛世纪祺瑞实业有限公司的韩晟董事长向笔者分析了四大原因。

其一，运营模式不科学。现有的模式无论是加盟店还是直营店，无论是大公司还是小公司，都是依托门店覆盖区域，编制渠道网络，靠人海战术争夺市场份额，门店运营成本高昂，为了能够尽可能多的争夺市场份额，各大公司白热化的争夺地理位置优越、人流量大的地段建立门店，与此同时招募更多的经纪人，并提高经纪人的底薪也成了争夺市场的不二法门，为此各个门店的运营成本不断增加，为了能够生存下去，又不得不进一步压低经纪人的提拥支持来维持，从而导致各种不择手段的竞争不断出现。

其二，培训方式不规范。房产中介行业目前的培训方式，已经严重脱离了服务业的本质，通过精神胜利法、成功学、空洞激励的培训模式，培训出来的经纪人被洗脑式的灌输了大量利己主义、功利思想。一批一批的大学毕业生飞蛾扑火般进入这个行业，在经历一系列洗脑式培训和短暂的激情工作，随后带来的佣金提成问题，业绩提升问题，能力提升问题，让这些初入社会的孩子着实上了一堂糟糕的社会实践课，对这些孩子的未来造成严重影响，同时也对社会造成非常不良的影响。

其三，佣金分配不合理。传统门店模式中在门店租金、装修和设备投入大量的资金，同时因经纪人坐店销售居多，运营成本居高不下，店东的盈利逐渐减少，以至于在佣金收入分配上出现了劳资倒挂的现象，直接导致经纪人收入与付出不成正比，经纪人的收入降低，同时由于洗脑式的培训，经纪人的单一性非常明显，自私狭隘的利己思想也越来越严重，间接促使了实际作业当中私单、差价、违法作业等等现象的发生。

其四，经营渠道不畅通。目前传统门店的经营渠道非常窄小，为了能够改变现状，很多企业开始着手改革，包括触手网络经营和改革经纪人合作模式等等。

颠覆传统模式，重新定义房介，阳光房产经纪人在我省诞生

如何彻底解决房产中介行业瓶颈问题？2014年2月，青岛世纪祺瑞实业有限公司精心推出的阳光房产经纪人项目，不仅仅让人眼前一亮，更让我们看到了希望。

据悉，在广泛市场调研和斥巨资投入研发的基础上，历经三年蛰伏，青岛世纪祺瑞实业自行研发、具有自主知识产权的移动房客源管理系统—云房、房产中介移动OA管理系统、云打印系统三大移动互联技术应用横空出世，旨在深入理解房产经纪行业本质的同时，充分发挥移动互联网海量、即时、高效与交互的特性，实现房产经纪人移动作业、移动管理，使其获得完全自由与自主的工作模式。并以此为基础，提出了“阳光经纪人”概念，对传统的房地产经纪人模式进行颠覆性变革，凝聚并构建高效率精英团队，以优质服务、海量数据、移动互联技术、团队精神以服务客户，促进房地产交易安全、迅速、合理；并营造良好环境，让房屋买卖进入智能化移动互联的新时代。

阳光房产经纪人项目的运营完全颠覆了传统的门店扩张运营模式，以经纪人为核心、门店功能为辅助的方式，为经纪人提供自由规范的工作环境，尊重经纪人的高附加值劳动，提供高额保障的提成佣金，逐渐树立受人尊敬的职业形象。完全符合经纪业本质要求与社会资源合理分配的价值取向。那么，该项目的重要意义是什么呢？

第1，确认了房地产经纪人作为经纪业这一不可替代行业的核心，扭转了门店模式以“盘”为核心的疯狂开店的非理性扩张带给社会和行业诸多问题而又无法根本解决的局面；

第2，确认了经纪人在交易中付出的是高附加值的脑力劳动，而中介机构在其中仅仅提供的是信息平台和交易过户这样的简单劳动，明确和扭转中介机构和经纪人在佣金分配上的合理比例；

第三，给予经纪人劳动价值的充分认可。70%的提佣，使得*经纪人在获得经济基础的同时、在时间支配方面获得充分的人身自由，以经纪人内在的自主自愿提升自我素质扭转了传统模式下的经纪人服务质量不高、不诚信的局面，利于行业长远发展。

第四，彻底改变了房产中介的运作模。经纪人有完全自由的空间和时间自由开展业务。依靠智能手机应用APP云房、房产中介移动OA和移动云打印，门店功能也由原来的经纪人聚集改成接待洽谈签约的场所，从而彻底改变了房产中介的运作模式。

第五，树立了经纪人被尊重的职业形象。通过建立经纪人管理和提佣新体系，让每一位经纪人付出与*成正比。使得每一位经纪人有经济能力与时间内在的自主自愿的提升自我素质，提升服务品质。阳光房产经纪人体系尤为注重为经纪人提供包括形象、气质、业务、综合能力在内的培训。与此同时，积极宣传阳光房产经纪人及其职业形象，尽较大努力改变社会对房产中介经纪人的不良印象，让更多的经纪人在良好的工作环境、透明的提拥体系中，将房产中介经纪人作为自己体面而可以从事终身的职业，真正的在这个行业实现自己的职业规划。

第六，实现了开发商、加盟商、经纪人人多方的互惠共赢。移动互联应用云房打破了传统房产中介房源管理系统封闭、狭隘的维护理念，完全开放权限、符合移动互联思维，房主、买房者、新楼盘、代理公司、置业顾问、经纪人等于房产交易相关的群体拥有智能手机应用云房平等的、完全的、无障碍的权限，正因为智能手机应用云房完全开发的平台模式，也汇集了全国范围内的新楼盘、二手房、购房者等资源，成为房地产开发商一个重要的分销渠道，也正满足了一直以来房产中介实现一二手联动而增加利润。

“阳光房产经纪人对传统的房地产经纪人模式进行颠覆性变革，凝聚并构建高效率精英团队，以优质服务、海量数据、移动互联技术、团队精神服务客户，促进房地产交易安全、迅速、合理；并营造良好环境，让房屋买卖进入智能化移动互联的新时代。”青岛世纪祺瑞实业有限公司的韩晟董事长如是说，“这是一个颠覆行业现状的有着巨大市场潜力的项目，通过项目的实施，将彻底改变原有房产中介经纪人的工作环境、培训方式、提拥模式和其他问题，让房产中介经纪人成为一个让社会尊重、良性职业规划、收入付出等比、工作自由薪资透明的职业，让更多人能够成为这个职业的掘金者，并以此为骄傲的职业工作者。