买房须知

3月1日，“新国五条”细则出台后，*引人关注的是二手房交易的个税征收，由交易总额的1%或2%，统一调整为按差额的20%征收。这让正准备卖房的贵阳市民陈艺很是着急。在政策执行前后，她卖房需缴纳的个税差额高达5万元。业内人士估计，“新国五条”细则落地前，卖家可能会尽快出手，造成二手房交易突增，政策落地后，部分二手房买家转移，又可能导致新房价格上涨。

解读“一刀切”政策 或伤及刚需一族

在“新国五条”细则发布的第2天，陈艺连忙到中介公司登记，将房源挂出来。“我要到重庆工作，得把贵阳的老房子卖掉”，因为急于出手，她将之前的心理预期价格52万略降为50万。这套面积78平方米的房购于2006年，当时的购买价约20万。按照此前规定，贵阳市不符合免征个税条件的二手房，按交易总额的2%征收个税，如果这套房以50万元销售，需要征税1万元，但如果按新规征税，就需要付6万元，中间的差价高达5万元。

贵阳市民张健，是改善性刚需一族。因为家中小孩出生，他准备出售自己原有的90平方米住房，再购买一套150平方米的大房子，接父母一起住照顾孩子。但他现在暂时无法出手旧房，他担心以后个税增加，旧房不好卖，那他换大房的心愿可能就难以实现。和陈艺、张健一样，贵阳市不以炒房为目的，准备“合理”出售或买入二手房的人不在少数，“新国五条”细则的这项规定，让他们惴惴不安。

据统计，贵阳市场上，85%-90%购买二手房的客户是因为改善居住环境、旧房拆迁、工作变动以及因便宜而选择二手房的初次购房家庭，都是刚性需求。真正用于*炒房的人，是极个别。针对此种现象，贵州财经大学房地产教研室主任夏刚认为，这种“一刀切”的政策，将严重打击到二手房交易中的刚需人群。“国家原本的打击对象是投机炒房的人，但却伤及无辜，让一部分刚需人群遭到打击”，夏刚认为，这项政策存在可改善的地方，但作为一项国家新出台的规定，确实很难面面俱到。

近期新政落地前二手房销量或突增

多家房屋中介的营销负责人表示，若按差额的20%征收个税，对贵阳的二手房市场将是非常大的打击。一般来说，二手房卖家考虑的是净*，很少关注交税等问题，这部分费用都由买家承担。征税高了，买家不愿意，而卖家又不愿降价销售。“新规执行后，影响买家和卖家的心理预期，很可能出现‘卖家不降，买家不买’的局面”，贵阳智宇房产公司销售总监杨泉预测，“在新规落地前这段时间，贵阳市的二手房销量会突增”。

虽然贵阳鑫富房产的地产经纪王先生也看好这个月的二手房市场，“销售量会偏高”，但他对未来的贵阳二手房市场忧心忡忡，“去年有些门店一个月才销售4、5套二手房，新政执行后，对这个市场来说更是‘雪上加霜’”。根据贵阳市住建局下属筑房网统计，去年，贵阳二手房住宅销售4205套，销售面积39.6万平方米。2011年和2010年的这两项数据分别是：6157套、58.2万平方米；7485套、74.9万平方米。三年中，销售套数下跌43.8%，销售面积下跌47.1%。

二手房交易遭抑制新房销售价或上涨

有房屋中介认为，现在的二手房交易中，买家要缴的各种税就已经不低了，如果再增加，二手房价势必赶上新房，买家很可能抛弃二手房，选择购买一手房。贵阳美的房地产公司营销总监陈志贤的看法是，“提高二手房征税，是今年新房销售的一个利好消息，会转移部分购房者选择一手房，新房销售价可能有所上涨”。但从长远来看，二手房市场销售少，也会对新房销售有影响。

贵阳中渝置地房地产公司副总经理朱朝丹也认为，二手房交易被抑制后，将促进新房交易，相应贵阳的新房销售价有可能上涨。“不过贵阳这几年有很多大盘出现，对整体房价有平衡作用，所以，新房房价的涨跌情况，还得具体视市场供需情况而定。”

朱朝丹认为，2010年一系列限购、限贷政策，已经保证贵阳的房地产市场相对稳定。这次“新国五条”的调控，较后能不能达到预期目的，真正实现控稳房价，有待市场检验。贵州财经大学房地产教研室主任夏刚也表示，用税收调控房地产不一定恰当。比如这次提高二手房征税，结果可能会导致新房价格有所上涨，这样一来，调控房价的压力又会更大。“政策相互矛盾，执行效果会打折扣”，他认为，从长远来看，房地产市场要健康发展，应该还是要靠市场调节。

限购限贷 等待地方政策

除了调高二手房征税，“新国五条”中一些涉及限购、限贷的条款关注度也颇高。比如：进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域；银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第2套(及以上)住房信贷政策。

有房开商表示，他会密切关注前一项限购的条款。“目前，贵阳市限购只针对一环，如果之后限购范围扩大，肯定会给卖房带来不利影响。”

关于限贷部分，采访中，多家房开都表示没有收到银行通知，目前所有贷款业务仍按以前规定办理。

夏刚认为，目前出台的政策只是总框架，从细则中可以看出，这次给了地方政府一个很灵活的处理方式。“不同城市的房地产现状差异很大，地方政府可以根据当地的实际情况采取调控措施”。