买房须知

抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补偿。

基本定义

抵押是指债务人在法律上把财产所有权转让给债权人，但债权人并不占有财产，以财产担保的债务一经偿还，财产所有权的转让即告结束，设置抵押的目的，主要保障债权人在债务中不履行债务时有优先受偿的权利，而这一优先受偿权是以设置抵押的实物形态变成值来实现的，所以抵押是以抵押人所有的实物形态为抵押主体，以不转移所有权和使用权为方式作为债务担保的一种法律保障行为。借款人在法律上把自己的财产所有权作为抵押而取得的银行贷款称为抵押贷款。

储蓄机构的贷款组合中传统上有一大部分是有抵押的房地产贷款，一般称为抵押贷款。抵押贷款的期限通常为15～30年，远比储蓄机构的债务的平均期限要长。这样，利润就要暴露于利率风险中了。当利率上升时，储蓄机构就需要对储户付出更高的利率，而其长期*的*率却是相对固定的。这一问题可能是20世纪80年代储贷机构大崩溃的成因。 70年代利率节节上升时，许多银行及储蓄机构的财务状况江河日下，这使得它们更愿意承担较高的风险，以求取得更高的*率。然而，存款者对贷款组合所面临 的巨大风险却关心甚少，因为存款是受联邦存款保险公司(FDIC)或现在已不存在的联邦储蓄与贷款保险公司(FSLIC)保障的。

抵押放款一方面使商品、票据、有价证券等提前转化为货币现款，这对于加速资本周转、刺激资本主义扩大再生产，起着一定的作用。但是，另一方面，这种贷款容易造成虚假的社会需求，是信用膨胀，助长投机活动，从而加深了资本主义条件下生产与消费之间的矛盾。

适用范围：

必须是经工商行政管理部门核准注册，并按规定办理纳税登记和年检手续的企事业法人;产品有市场，生产经营有效益，不挤占挪用信贷资金，恪守信用;

有按期还本付息能力，原应付贷款本息和到期贷款已清偿;

没有清偿的，已经做了银行认可的偿还计划;按《银行企业信用等级评定标准》核定，原则上信用等级必须为A级(含)以上;

已在银行开立基本账户或一般存款账户;

除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性*累计额未超过其净资产总额的50%;

借款人的经营和财务制度健全，主要经济和财务指标符合银行的要求;

申请中长期贷款的项目必须经国家主管部门批准，新建项目的企业法人所有者权益与项目总*的比例不低于国家规定的*项目资本金比例。

作为抵押物的财产必须符合《中华人民共和国担保法》的有关规定，抵押人必须依法享有对抵押物的所有权或处分权，并向银行明确表示愿以该抵押物为债务人提供担保。

以房产抵押的，抵押率较高不得超过70%;以交通运输工具、通用机器设备和工具抵押的，抵押率较高不得超过60%;以专用机器设备和工具，无形资产(含土地使用权)和其他财产抵押的，抵押率较高不得超过50%。

申请资料

信贷业务申请书;

借款人和抵押人*近一期的财务报表;

借款人和抵押人董事会决议;

抵押人出具的信贷担保承诺书;

抵押物权属证明及保险凭证;

银行认可的资产评估中介机构出具的抵押物价值评估报告;

用款计划及还款来源说明;

与借款用途有关的业务合同。

抵押品分类

要规范抵押贷款的操作程序，必须正确把握抵押贷款中的法律依据和操作原则。在我国，目前实行的抵押贷款，根据抵押品的范围，大致可以分为六类：

(1)存货抵押，又称商品抵押，指用工商业掌握的各种货物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，向银行申请贷款。

(2)客账抵押，是客户把应收账款作为担保取得短期贷款。

(3)证券抵押，以各种有价证券如：股票、汇票、期票、存单、债券等作为抵押，取得短期贷款。

(4)设备抵押，以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得定期贷款。

(5)不动产抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不动产抵押，取得贷款。

(6)人寿保险单抵押，是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限额，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款。

贷款方式

抵押贷款又分高额抵押与传统抵押方式两种，较高抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在较高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，是有别于传统抵押制度的新抵押制度，它与传统抵押制度相比，区别在于(1)较高额抵押所担保的债权为不确定债权;(2)较高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权;(3)较高限额抵押必须预定较高限额外负担;(4)较高限额抵押权不随主 债权的转移而转移。较高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性，但较高额抵押权仍属担保物，其设立方式，效力与传统抵押权并无本质区别。