买房须知

日前，由中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社联合主办的《房地产蓝皮书排第10》新闻发布会在京举行，与会专家总结了2012 年中国房地产市场发展情况，展望了2013年中国房地产发展形势。

房地产市场供需总量和结构矛盾积累多年，房地产蓝皮书认为2013 年调控难度进一步增大。同时，党的十八大后国家经济政策向促进城镇化和改善民生倾斜，预期房地产调控方向也将围绕这两大主题展开。存量住房交易所得税、住房持有税、限购限贷、住房保障等房地产政策还可能在调控实践中进一步完善。

20%个税或将加剧供需矛盾

国办发17 号文提出对存量住房交易征收20%个人所得税，各地陆续出台相关细则，对房地产市场影响较大。但该措施能否有效推行，能否起到应有的调控效果，还需要进一步细化和其他政策措施配合。

2013 年中期以后，如果交易环节的所得税调控效果不理想，甚至助长房价、恶化市场环境，一些大都市市区住房持有税政策有望加快实施。该书副主编李恩平认为，2013年房地产市场交易取决于具体政策措施选择和执行力度。如严格执行20%个税政策将压缩存量住房供应，短期内加剧供不应求的市场格局，可能助长房价增长；如政策核心转向住房持有税，则加快存量住房入市供应，缓解供不应求格局，可能促使房价平稳走势或有所回调。

李恩平介绍说，受宏观经济复苏影响，2013 年房地产投机性需求增长压力可能有所缓解，但消费性自住购房需求有望加大释放。受2012 年房地产*相对低迷和2012 年末房地产交易量大幅放大的影响，2013 年新增房产供给将相对偏紧，而存量住房供给则取决于调控政策走向。就全国平均状态而言，持续的求大于供是推动价格上涨的重要因素。

城市间房地产市场分化将加剧。中小城市新增自住性住房需求主要来自“乡—城”移民，房价以农村建房成本作为参照，房价收入关系向农民工和农村家庭收入看齐，房价可能相对平稳甚至有所回调。而大城市市区以追求多样化就业机会和消费服务的中高收入“城—城”移民为主，其房价收入关系向全国各地家庭高收入看齐，房价可能存在持续的增长空间。

房地产用地销售量不会大幅上升

2013 年房地产用地供应总量将会稳中有增。但鉴于当前宏观经济形势、政策背景，以及2012 年待开发土地存量较大，已供土地开发建设速度加快，未来房屋供应量有望持续增加，房地产用地交易量可能不会大幅上升。根据往年经验，房地产用地交易在时间节奏上往往呈现“ 前低后高”的分布特征，2013 年第1季度是淡季，后半年重新开始回暖。

由于一线城市土地供应不足，以及各地优质地块供应紧张，再加上较为宽松的货币环境，预计2013 年地价会继续攀升，且地域差别仍将存在：一线城市及部分核心二线城市供应短缺，地价上涨压力较大；大部分二、三线城市供应充足，地价上涨幅度不会太大；广大三、四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，地价将保持平稳，个别城市甚至会存在下行风险。而房地产市场调控政策预期的持续性和稳定性将有利于地价维持相对平稳的态势。

今年房地产信贷政策继续从紧

该书主编之一李景国认为，预计2013 年房地产行业发展持续向好，但不会大规模扩张。

蓝皮书预测，2013 年房地产政策“ 稳中趋紧”，房地产*“ 稳中略升”，房地产信贷政策继续从紧。蓝皮书建议，坚持房地产调控不动摇，政策应逐渐回归到“ 长期化”、“ 市场化”；适当增加土地供给，保证住房供求基本平衡；加大对保障性住房的支持，构建合理的住房体系；在风险总体控制的前提下，鼓励拓展房地产融资新渠道。

2013 年，房地产信贷政策将继续从紧，且区域分化特征将会显现。蓝皮书建议，因地制宜细化差别化信贷政策，建立稳定房地产市场的长效机制，完善保障性住房按揭贷款配套政策。

保障房建设融资难度大

房地产蓝皮书建议，把房地产市场划分成市场体系和计划体系两大部分。设定某个家庭标准值，此值上下分别通过市场体系和计划体系分配解决其住房问题。归入市场体系的家庭完全由市场这只“看不见的手”来配置资源。纳入计划体系的居民家庭可以再细分为几个层次，在较低的层次上，居民可以零成本地得到政府的保障性住房。纳入计划体系的住房保障必须是零产权，由政府公有，不能纳入个人的私有体系。

李恩平说，分配问题成为保障房可持续发展的“生命线”。在大规模建设的同时，保障性住房的融资、分配、管理等方面则存在着一系列问题，亟待解决。

保障性住房建设资金的核心财政支持力度有限，地方政府的财政压力大。全国住房保障的财政支出中，2010 年核心财政支出占16% 、地方财政支出占84% ，2011 年核心财政支出占9%、地方财政支出占91%。可见，承担保障性住房建设资金筹集压力的主要是地方政府，而对于财政收支剪刀差长期存在的地方政府来说，同时承受了双重压力，一是土地出让等财政收入的减少，二是住房建设等财政支出的增加，这也加剧了保障性住房建设资金的融资难度。

当前，大规模的保障性安居工程已进入竣工和交付入住阶段，社会各界对分配问题格外关注。分配问题解决不好，会造成新的不公和社会矛盾。因此，需要地方政府规范分配程序，下大力气做好分配工作，使真正的住房困难群众受益，真正把保障性住房建设成果转化为惠民成果。保障房分配不仅程序要公开透明，应建立多部门的家庭住房和经济状况联动审核及信息共享机制，同时更要动态监管，严格处罚，加快保障房立法。