买房须知

万科集团从安信地板门开始，一系列的质量问题被暴露后，被推到社会舆论的风口浪尖上。近日，万科总裁郁亮在某颁奖典礼上表示：地产商要听话，要听党核心的话，而不是听地方政府的话。今年以来，国家多次强调房地产调控不动摇，另一方面却是地方政府不断出台楼市新政。本来地产商应该是放松调控的受益者，而此时万科却又如此表态，地产商是真的听话吗？

万科并没有真听话斥资十亿全国拿地

5月30日，万科总裁郁亮表示“听党核心的话”，中海地产主席孔庆平也表示“调控政策是中长期的，贷款即使放松，对房地产也不会有大的影响，2012年市场环境不会太好，虽然前四个月销售不错，但不会提高目标，争取完成就很不错”。从两大地产巨头发言看出，龙头企业已经认识到核心决心，不寄希望于短期政策的放松。

但实际情况却和地产商嘴巴说的并不一致。3月份以来，万科已斥资几十亿在全国范围拿地、收购项目，全然没有郁亮之前多次提及的“冬天模式”的做派。

开发商集体狂欢

不光万科搞动作，5月俨然成为地产商集体狂欢的日子。数据显示，5月1日至27日，北京纯商品住宅新房销售8333套。已经恢复到了调控以前的水平。但这一轮市场的回暖却十分诡秘。地产商甚至流露出涨价的苗头，截至五月中旬，本年度北京*销售的36个项目中，19个项目的实际销售均价同比2月出现微涨，而且主要集中在大兴、通州等降价区域。

销售人员甚至表示，涨价的同时，他们也在揣测买房人心理。“涨价就针对新客户，此前知道价格的老客户就不敢调价了。而如果赶在这几天订房，即使是新客户也还有机会和公司申请和老客户同样价格的折扣。”这些现象表明，地产商并没有认真听国家的话，不仅不想把房价降到合理水平，反而蓄意抬价。

全国33条微调政策，5条被叫停

伴随着调控效果显现，地方政府财政压力大增，随之而来的是各地房地产政策微调蔚然成风。

那些被叫停的地方楼市新政

2011年10月佛山率先出台新政，主要是3类人群取消限购，12个小时后该新政便告夭折。11月成都出台“放松对购房者的资格审查”新政，一周后停止。2012年1月，中山市上调限价标准，而到了2月亦被叫停。2月9日晚，芜湖出台新政，买房免契税还能享受财政补贴，甚至还送户口，仅3天后新政暂缓执行。2月上海也出台了“居住证满三年可买二套房”的新政，但到了月底也被明确叫停。

地方新政“过关”

比起上述5个被叫停的新政，其实超过8成的地方新政是获得通过或被默许的。

从地方微调的内容划分，可以划分为：“免”：免或减征购房契税或退税。譬如北京、扬州等。“调”：调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9折、8.5折。譬如，北京、上海、天津、重庆、广州、杭州等。“变”：改变普通住房价格标准。譬如天津、上海等。

“提”：提高公积金贷款额度。譬如广州、武汉等。“户”：重启购房入户政策。譬如从化市、长春市。“补”：补贴头次置业，譬如青岛、重庆、芜湖等。“放”：放松限购条件。譬如佛山、成都、上海。“绑”：土地松绑。譬如北京、广州、成都、昆明等。

由此可以看出，这5次被叫停的地方楼市新政，基本都是针对限购放松政策的。而获得通过的楼市微调新政内容主要集中在支持刚需方面，是符合“保证房地产市场健康平稳持续发展”这个思路的。

楼市调控是长期任务地产商要真听话

房地产政策总体方向肯定不放松，但近期各个省市“微调”有所加快。研究显示，我国房地产市场调整对经济增长的影响主要不是表现在当时，而是存在滞后性，即房产调控对当年经济影响相对较小，但对第2年影响则有放大效应。地方政府通过各种政策，促进刚性需求，可以理解为“必要的、适时适度的调整”。

不过，一些业内人士所期盼的限购令的终止，也会更加遥遥无期。

近日，新视角颁奖典礼上国家住建部政策研究核心主任王珏林表示：实际房地产调控要解决的是供需矛盾。

我们的发展不平衡。东西不平衡，南北不平衡。这种不平衡也冲击了我们的市场。这种不平衡把我们的实体经济变成了一个虚拟经济，变成了*的市场，所以政府才会出台这样的措施。根本目的是支持刚需抑制*。国家不希望这是个长期的行为。但这是确实是一个长期的任务。行政调控是国家特殊阶段采取的特殊方式。国家更期待的是市场更成熟，市场的管理手段要跟上，要通过法制来解决问题。

所以房地产商要真听话，听党核心的话，不要让房地产再次进入涨价—调控—降价—刺激—涨价的老循环，要步入一个持续稳定的健康发展之路，让房地产市场不断回归居住性本质。这样大家的日子才会都好过。

我们再把话题转回葫芦岛，葫芦岛现今的房地产市场又怎样？

据统计，1—4月，我市房地产*完成18.7466亿元,同比增长90%,增幅全省第三；房地产销售额完成9.1774亿元，同比增长284.4%，增幅全省第1；房地产销售面积完成203332平方米，同比增长168.6%，增幅全省第1；房地产营业税完成1.6078亿元，同比增长6.9%，增幅名列全省第三。前三项指标对地方经济发展所起的作用，*终归结到营业税的增幅上，全省、包括我市在内，仅三个市实现正增长。

数据显示，葫芦岛市房地产业正发展迅猛，并没有因为市场调控持续走低，各种指数均排全省前列，400电话来访次数从2月份起来访量明显增高而且保持上升趋势。

葫芦岛房地产市场缘何有这样抢眼的表现？

原因有三点，一是我们*开发消费的信心都在。去年*增长高于，10年和07年。二是由于08年经济危机出现，我国大量*于二三线城市，再有一线城市开发已步入轨道也区域饱和，这样的*也保证了三线城市的房地产发展。三是真实的房地产消费能力和需求还是存在的。现在有很大一部分钱在等待着流入市场。现在其他的*渠道很少，例如股票需要很强的专业性。楼市是多数人*的选择。

葫芦岛不乏本地的开发商，有的开发商会想，国家知名的大开发商来到这里会给当地的开发商带来很大的压力。其实我们应该换个角度想，本地的开发商和外来的大开发商的发展空间是不同的，这个不需要担心，大的企业来时带动了小企业的发展，本地小企业有优先权，本地的小企业应该把握住时机，因为大企业来了以后不是一下子吃掉，所以现在小企业可以选择，好菜不一定炒好。它有它的优势也有它的不足，地方企业如果把握住时机是不会没饭吃的，应该更好的利用剩余市场空间，一起营造一个健康的，和谐的，可持续发展的葫芦岛房地产市场。