买房须知

以前市场存在可怕的预期，人民币大幅*后导致房地产市场大幅下挫。

在金融学家的教导下，大宗资产尤其房地产是对冲通胀的较好工具，这一观念深入人心。通常来说，如果出现货币紧缩、人民币汇率上升，则房地产价格就会下降；如果货币宽松、人民币汇率被人为抑制在低位，则房地产价格上升。房地产泡沫是货币泡沫、资产泡沫的结果，而不是原因。反过来说，当房地产泡沫大到一定程度，会助涨货币。

从金融市场反观房地产市场，支持中国房地产在狭窄的区间内徘徊、左右为难的结论。

中国处于货币紧缩区间，美联储等核心银行释放货币不能停止金融去杠杆化的进程。美联储增加的上万亿资产不能抵销原先数百万亿美元的金融衍生品，中国央行下调存款准备金率不能抵销房地产10倍以上金融杠杆的消失，原因无他，原来的泡沫实在太大了，根本无法填满。因此，尽管美国出现移民潮，尽管富裕阶层四处购物，尽管提振*，实体经济的金融业依然处于紧缩区间，多余的货币*多体现在白菜、奶粉价格上升的小范围泡沫上。

中国的资金紧缩预期加深。截至今年4月末，金融机构人民币贷款余额57.93万亿元，同比增长15.4%，环比下降0.3%，同比下降2.1%。4月当月，人民币贷款增加6818亿元，同比少增612亿元，较一季度月均8200亿元减少1382亿元。

贷款锐减与票据融资增加相辅相成。4月的票据融资新增量跨越式发展，在2月份千亿元基础上翻番到2407亿元，占当月6818亿元贷款量的35%。与此同时，金融机构利率下行，一季度金融机构加权平均利率比2011年12月的8.01%降0.4个点至7.61%，利率上浮的比例提高了4.4个点至70.4%，而对应的下浮和基准利率的比例反而下降了4.4个点。皮之不存，毛将焉附，实体经济如此萎靡，银行业断难独善其身。除非央行大规模下调存款准备金率到15%左右的水平，资金紧缩预期将使房地产市场难以上升。

抑制房价的另一个因素是人民币贬值预期。

卖空大师查诺斯认为，过去几年，全球叫嚷“人民币受到低估”是个幻象。随着中国的贸易顺差不断缩小，认为人民币不会再继续*。相反，今后还要对人民币贬值做好准备。如果人民币贬值变为现实，就会导致已经进入中国的资本开始外流。

从今年以来，人民币兑美元很明显处于震荡区间，没有上升的内生动力。在全球经济动荡中美元成为避风港，持续走高，人民币对美元今年以来累计下跌幅度约0.4%。5月16日，中国外汇交易核心公布，当日人民币对美元中间价为6.3205，较前一交易日跌95个基点。至此，人民币对美元中间价已连续六个交易日下跌。

从与中国经济密切相关的澳元走势，可以反观人民币没有被低估。5月14日，亚太交易时间澳元对美元汇率一度跌破1美元，今年以来头次跌破1∶1平价。在过去3个月里，由于全球经济不确定性升温，作为传统的商品货币和风险资产，澳元对美元汇率已累计下跌超过5%。事实上，4月份的宏观经济数据远低于预期，从信贷、外汇占款到固定资产*均处于底部区间，已经印证人民币不可能出现大幅上升。

从资金到汇率都不支持房地产价格上升。有人会抱怨，核心地区的房价没有大幅下跌，有个别楼盘还在上涨。这是个案，从全局来看，统计局公布的国房景气指数、商品房平均售价指数，从2011年5月以来持续下行。请别忘记，我们此前发行的近百万亿元的货币，在个别楼盘、地区，还会维持房价。

预计央行会向市场释放略微宽松的货币信号，而人民币汇率继续盘整，下行的空间也不大，由此推断，房地产会在目前的价格区间盘整很长时间，直到货币与汇率的走势取得突破。